Definición de Swap hipotecario | Diccionario Economico
Un swap hipotecario es un contrato financiero en el cual las partes acuerdan intercambiar flujos de pagos derivados de préstamos hipotecarios. Esto permite a los participantes diversificar sus riesgos y beneficiarse de las condiciones de financiamiento de otras entidades.
En los años previos a la crisis de 2008, la Gran Recesión, el mercado inmobiliario en algunos países creció de manera insostenible. Esto se debe al hecho de que muchas personas han comenzado a comprar casas y sacar hipotecas para comprarlas. En este contexto, es cuando entra en juego el producto que explicamos en este artículo, la permuta hipotecaria.
Una permuta hipotecaria es un producto financiero de alto riesgo que protege al acreedor hipotecario de aumentos significativos en las tasas de interés. Este es un tipo de seguro que garantiza que la tasa de interés de un préstamo hipotecario fluctúe dentro del intervalo especificado en el contrato.
En este sentido, cuando los tipos de interés superan el máximo fijado, la entidad financiera asume el coste diferencial entre el máximo y el tipo de interés del momento en cuestión. Por el contrario, si cae por debajo del mínimo pactado, el acreedor hipotecario no podrá acogerse a esta reducción, ya que está obligado a pagar la tasa mínima prevista en el contrato.
Además, una permuta hipotecaria tiene un coste económico mensual. Esta comisión, que debe ser abonada por el pignorante, se calcula sobre la base de un porcentaje sobre el total del préstamo hipotecario concedido. La duración de dichos contratos suele ser de 3 a 5 años.
¿El acreedor hipotecario está interesado en una permuta hipotecaria?
Una permuta hipotecaria, además de su importante coste, es un producto financiero de alto riesgo, como comentábamos anteriormente. Esto puede ser interesante cuando los bancos centrales esperan aumentos en las tasas de interés.
Dado que se trata de contratos a medio plazo, si las circunstancias cambian y los tipos de interés bajan, el acreedor hipotecario no podrá acogerse a esta reducción. Esto supondrá que pagarás un tipo de interés superior al que te conviene, más la comisión que tienes que pagar por este producto.
Este tipo de contratos pueden ser interesantes cuando las tasas de interés son lo suficientemente bajas. Así, el intervalo mínimo de protección será bajo, y aunque haya bajadas, el acreedor hipotecario podrá amortizar la hipoteca a un buen tipo de interés.
Ejemplo de canje de hipoteca
Supongamos que decidimos comprar una casa de $100,000.
Dado que ahorramos $30.000, decidimos solicitar una hipoteca de tasa flotante de $70.000 para poder comprar una casa, y el banco nos la dio.
Posteriormente, el banco nos ofrece una permuta hipotecaria con un tipo de interés en el rango del 3,5%-6%. Esto tiene un costo mensual de 0.18% del préstamo hipotecario total.
Estas condiciones asumen lo siguiente: si las tasas de interés superan el 6%, la diferencia será pagada por el banco. En cambio, si los tipos de interés bajan al 2,5%, seguiremos pagando el 3,5%.
Además de eso, el pago mensual por tener esta protección de alta tasa de interés será de 0.18% de $70,000. El monto mensual a pagar será de $126.
Así, una permuta hipotecaria es un producto financiero diseñado para cubrirse frente a tipos de interés elevados. Cuando las tasas de interés de la hipoteca exceden el máximo, el acreedor hipotecario no debe enfrentar ninguna tasa por encima del máximo.
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