Ejecución hipotecaria | Diccionario Economico

Definición de Ejecución hipotecaria | Diccionario Economico

La ejecución hipotecaria es el proceso mediante el cual un acreedor toma posesión de un bien inmueble utilizado como garantía en un préstamo hipotecario, cuando el deudor no cumple con sus obligaciones de pago.

Así, la ejecución hipotecaria es un procedimiento legal incluido en la Ley Hipotecaria, que permite al acreedor hipotecario (normalmente un banco) ejercer su derecho de ejecución sobre bienes inmuebles.

Así, con la ejecución, el banco realiza su derecho de hipoteca, que, en caso de impago por parte del deudor, y, en última instancia, recae sobre la garantía o aval, que es el inmueble.

Por ello, es importante señalar que para que esto suceda, debemos estar en una situación en la que el deudor no haya cumplido con su obligación de devolver el préstamo a través de las cuotas mensuales establecidas en el contrato.

Del mismo modo, también cabe señalar que el banco no iniciará el proceso de ejecución hipotecaria y posterior desahucio hasta que la morosidad supere los 6 meses, desde la reclamación del banco por el importe total del préstamo y la sanción.

Pero además de esto, debemos conocer otras características de gran interés, que veremos a continuación.

Características del rescate

Además de las mencionadas, debemos ser conscientes de que la ejecución hipotecaria tiene otras características:

  • El deudor correrá con las costas judiciales de la ejecución.
  • Si no se puede pagar la cantidad estipulada en la ejecución, el inmueble se pone en subasta.
  • Si hay ejecución hipotecaria, el acreedor reclama y se le quita el apartamento al deudor, proceso que dura de seis a ocho meses.
  • Si la vivienda es un lugar de residencia habitual y la familia se encuentra en situación de vulnerabilidad, la Ley Hipotecaria les protege incluso durante dos años (en España).
  • Además, si se trata de una vivienda habitual, existe la opción de rehabilitar el préstamo si el propietario paga las cuotas atrasadas más los gastos.
  • Si es la casa principal, antes del día fijado para la subasta, se puede entregar lo que se debe y la casa queda protegida de la ejecución hipotecaria.
  • Si paga, el deudor puede seguir pagando la hipoteca como si nada. Sin embargo, puede usar esta oportunidad solo una vez cada cinco años.
  • Cuando se realiza la subasta y no hay comprador, el banco puede comprarla (la casa) por el 60% del valor de tasación.
  • Si ese 60% o el precio de la subasta cubre la deuda, esa deuda se paga y liquida.
  • Si no se liquida, el deudor, tras la entrega de la vivienda, deberá abonar el saldo entre el precio al que el banco adjudicó la vivienda y el importe total del préstamo solicitado en ese momento. Esto se suma a las costas judiciales y las sanciones.

¿Quién es el acreedor hipotecario en caso de ejecución hipotecaria?

Un prestamista hipotecario es el tipo de prestamista que, en este caso, está involucrado en la transacción en la que se emite un préstamo hipotecario. El acreedor, como acreedor, tiene un gravamen sobre la propiedad del deudor. Es decir, tienen un derecho de ejecución hipotecaria, que finalmente recae sobre la garantía, que es la casa.

Cada banco, compañía de seguros, así como una institución de crédito autorizada para ofrecer y concertar préstamos hipotecarios, en cada una de las operaciones que celebre, es acreedor hipotecario.

Procedimiento de ejecución hipotecaria

Por lo tanto, es importante especificar el procedimiento que debe seguir el acreedor para considerar válida la ejecución.

Echemos un vistazo rápido a los pasos como un esquema:

  1. demanda ejecutiva: La entidad está haciendo un reclamo. Esto se hará cuando los pagos pendientes sean equivalentes al 3% del capital aportado, oa 12 cuotas si se produjera mora en la primera cuota del préstamo; o el 7% del capital aportado o 15 cuotas si este impago se produce en la segunda mitad del préstamo.
  2. Notificación de Reclamo y Reclamo de DeudaR: El acreedor hipotecario notifica al deudor y exige el monto total adeudado.
  3. Certificación del Registro de la Propiedad: El juez revisa la hipoteca y se asegura de que todo esté en orden y que el banco sea efectivamente el prestamista.
  4. Subasta de bienes y pago al acreedor hipotecario: La propiedad se pone a subasta y la deuda se paga. Antes de este paso, el deudor puede retomar su hipoteca y saldar la deuda, así como la multa.
  5. Reclamación de deuda pendiente: Si la deuda no se paga después de la subasta, será necesario hacer lo dicho en el apartado de características para poder pagarla.
  6. Cambio de titularidad de inmuebles en el Registro de la Propiedad: Después de la ejecución y evicción y embargo, el acreedor cambia de dueño del inmueble, pasando a ser el nuevo dueño y dueño de dicho inmueble.

Derecho hipotecario y ejecución hipotecaria

Es importante no terminar sin mencionar un detalle vital.

En 2012, el Gobierno de España, a través del Consejo de Ministros, publicó un Real Decreto por el que se aprueban medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios frente al acreedor hipotecario. En otras palabras, fortaleció la Ley Hipotecaria con nuevas medidas de emergencia que anularon, pero no cambiaron, algunos aspectos de la ejecución hipotecaria.

Por este Real Decreto, el Consejo de Ministros de 15 de noviembre del mismo año establece una moratoria de dos años en las ejecuciones hipotecarias. Es decir, para iniciar el desalojo en caso de personas o familias vulnerables y este lugar de residencia era su lugar de residencia habitual.

Estas medidas protegen a las familias vulnerables al evitar que el acreedor hipotecario recupere la propiedad, y con ella su deuda, dentro de los dos años posteriores a la ejecución hipotecaria.

Por ello, si bien no se ha modificado la ley que regula el proceso de desahucio, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, medida aprobada por el gobierno que podemos encontrar en el Real Decreto-ley 27/2012, matiza los aspectos en los que dicho la ejecución puede retrasarse más de lo necesario.

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