Definicion de Tasa de capitalización terminal: ejemplo de definición y cálculo
La **tasa de capitalización terminal** es la tasa de descuento aplicada para calcular el valor presente de un flujo de ingresos proyectados en un punto futuro. Se utiliza al estimar la valoración de un activo a perpetuidad. Se calcula dividiendo el flujo de efectivo proyectado en el punto terminal por la tasa de capitalización.
¿Cuál es la tasa de capitalización del terminal?
La tasa de límite terminal, también conocida como tasa de salida, es la tasa utilizada para evaluar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia. El ingreso operativo neto (NOI) esperado por año se divide por la tasa de capitalización terminal (expresada como porcentaje) para obtener el valor terminal.
Las tasas de capitalización terminal se estiman con base en datos de transacciones comparables o lo que se considera apropiado para la ubicación y características de una propiedad en particular.
Resultados clave
- La tasa de capitalización terminal, o tasa de salida, se utiliza para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia.
- La tasa máxima es el ingreso operativo neto proyectado para el primer año dividido por el precio de compra de la propiedad.
- Si la tasa límite final es menor que la tasa de apertura, generalmente significa que la inversión inmobiliaria fue rentable.
Comprender la tasa de capitalización terminal
La tasa máxima es el NOI proyectado del primer año dividido por la inversión inicial o el precio de compra. Por el contrario, la tasa de capitalización de la terminal es el NOI proyectado para el año más reciente (año de salida) dividido por el precio de venta. Si esta tasa está por debajo de la tasa máxima, generalmente significa que la inversión inmobiliaria fue rentable.
La mayoría de los profesionales de inversiones inmobiliarias coinciden en que es importante alinear la tasa de capitalización terminal con la tasa de mercado actual, teniendo en cuenta que una forma más segura de controlar el desarrollo puede ser aumentar un poco la tasa de capitalización terminal. Una hoja de cálculo puede resultar útil para realizar pruebas de tensión en un proyecto de desarrollo a fin de establecer la tasa de capitalización terminal más alta que aún proporcione suficiente potencial de crecimiento para los inversores.
Los inversores inmobiliarios inteligentes buscan mercados y tipos de propiedades donde se espera que las tasas de capitalización de mercado caigan, ya que una tasa de capitalización terminal más baja en comparación con la tasa de capitalización inicial generará ganancias de capital, siempre que el NOI no disminuya durante el período de tenencia. Algunos de los datos a considerar incluyen cifras de oferta y demanda para cada categoría de locales, así como de los servicios y costos que se espera que estén asociados a cada área de actividad.
Si bien el futuro siempre es incierto, al final de cualquier período de tenencia hay dos cosas seguras: los edificios envejecerán y los mercados cambiarán. Por lo tanto, es fundamental que todos los inversores inmobiliarios recopilen y analicen la mayor cantidad de datos posible para determinar con precisión la tasa de capitalización final de un proyecto.
Ejemplo de tasa de capitalización terminal
Un inversor compra una propiedad totalmente ocupada por 100 millones de dólares. El NOI del primer año se estima en US$5,0 millones. Por tanto, la tasa de capitalización inicial es del 5,0%.
Después de siete años, el inversor cree que la tasa de capitalización terminal es aproximadamente del 4,0%. Se proyecta que el NOI del año pasado, teniendo en cuenta el crecimiento de los alquileres, será de $5,5 millones (nuevamente, asumiendo ocupación total).
El valor de reventa se estima en 137,5 millones de dólares (5,5 millones de dólares en NOI divididos por el 4,0% de capitalización terminal o tasa de salida).
Preguntas Frecuentes
1. ¿Cuál es la tasa de capitalización del terminal?
La tasa de capitalización terminal, también conocida como tasa de salida, se utiliza para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia. Se obtiene dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) esperado por año por la tasa de capitalización terminal (expresada como porcentaje).
2. ¿Cómo se calcula la tasa de capitalización terminal?
Las tasas de capitalización terminal se estiman con base en datos de transacciones comparables o lo que se considera apropiado para la ubicación y características de una propiedad en particular.
3. ¿Por qué es importante la tasa de capitalización terminal?
Los inversores inmobiliarios inteligentes buscan mercados y tipos de propiedades donde se espera que las tasas de capitalización de mercado caigan, ya que una tasa de capitalización terminal más baja en comparación con la tasa de capitalización inicial generará ganancias de capital, siempre que el NOI no disminuya durante el período de tenencia.
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