¿Qué es una obligación hipotecaria garantizada (CMO)?

¿Qué es una obligación hipotecaria garantizada?

Una obligación hipotecaria garantizada (CMO) es un tipo de valor respaldado por hipotecas que mantiene un conjunto de hipotecas agrupadas y vendidas como una inversión. Las CMO, organizadas por vencimiento y nivel de riesgo, reciben flujos de efectivo a medida que los prestatarios pagan las hipotecas que sirven como garantía para esos valores. A su vez, las CMO distribuyen capital e intereses a sus inversores en función de reglas y acuerdos predeterminados.

Comprensión de las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO)

Las obligaciones hipotecarias con garantía real constan de varios tramos o grupos de hipotecas organizados por sus perfiles de riesgo. Al ser instrumentos financieros complejos, los tramos suelen tener diferentes saldos de principal, tasas de interés, vencimientos y probabilidades de incumplimiento de pago. Las obligaciones hipotecarias garantizadas son sensibles a los cambios en las tasas de interés, así como a los cambios en las condiciones económicas, como las tasas de ejecución hipotecaria, las tasas de refinanciamiento y las tasas a las que se venden los bienes inmuebles. Cada tramo tiene una fecha de vencimiento y un tamaño diferente y está respaldado por bonos con cupones mensuales. El cupón proporciona pagos mensuales de capital e intereses.

A modo de ejemplo, imaginemos que un inversor tiene una CMO que consta de miles de hipotecas. Su potencial de ganancias depende de si los titulares de hipotecas liquidan sus hipotecas. Si sólo unos pocos propietarios incumplen sus hipotecas y el resto realiza los pagos como se esperaba, el inversor pagará tanto el capital como los intereses. Por el contrario, si miles de personas incumplen los pagos de su hipoteca y sufren una ejecución hipotecaria, la CMO perderá dinero y no podrá pagarle al inversor.

Los inversores en CMO, a veces denominados conductos de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC), quieren tener acceso al flujo de caja de las hipotecas sin tener que originar o comprar un paquete de hipotecas.

Obligaciones hipotecarias garantizadas frente a obligaciones de deuda garantizadas

Al igual que las CMO, las obligaciones de deuda garantizada (CDO) consisten en un grupo de préstamos agrupados y vendidos como un vehículo de inversión. Sin embargo, mientras que las CMO solo contienen hipotecas, las CDO contienen una variedad de préstamos, como préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, préstamos comerciales e incluso hipotecas. Tanto los CDO como los CMO alcanzaron su punto máximo en 2007, justo antes de la crisis financiera mundial, y sus valores se desplomaron a partir de entonces. Por ejemplo, en su punto máximo en 2007, el mercado de CDO valía 1,3 billones de dólares, frente a 850 millones de dólares en 2013.

Obligaciones hipotecarias garantizadas y la crisis financiera mundial

Lanzados por primera vez por Salomon Brothers y First Boston en 1983, los CMO eran complejos e incluían muchas hipotecas diferentes. Por muchas razones, era más probable que los inversores se centraran en los flujos de ingresos que ofrecían las CMO que en la salud de las hipotecas subyacentes en sí. Como resultado, muchos inversores compraron CMO llenas de hipotecas de alto riesgo, hipotecas de tasa ajustable, hipotecas en poder de prestatarios cuyos ingresos no fueron verificados durante el proceso de solicitud y otras hipotecas riesgosas con un alto riesgo de incumplimiento.

El uso de CMO ha sido criticado como un factor que precipitó la crisis financiera de 2007-2008. El aumento de los precios de las viviendas hizo que las hipotecas parecieran una inversión segura, alentando a los inversores a comprar CMO y otros MBS, pero las condiciones económicas y de mercado llevaron a un aumento de las ejecuciones hipotecarias y de los riesgos de pago que los modelos financieros no podían predecir con precisión. Los efectos de la crisis financiera mundial han llevado a una mayor regulación de los valores respaldados por hipotecas. Más recientemente, en diciembre de 2016, la SEC y FINRA introdujeron nuevas reglas que reducen el riesgo de estos valores al establecer requisitos de margen para las transacciones de agentes cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.