¿Qué es una burbuja de Refi?

¿Qué es una burbuja de Refi?

Una burbuja de refinanciamiento es un período durante el cual los prestatarios refinancian antiguas obligaciones de deuda. mucho, reemplazándolas por nuevas deudas que tengan otras condiciones más favorables. (“Refi” es la abreviatura de “refinanciar”. La motivación típica para refinanciar es aprovechar tasas de interés mejores (más bajas). Esto crea una burbuja en la deuda total, ya que hay una expansión neta de la exposición crediticia, un aumento en la apalancamiento del prestatario, o una disminución en el capital del prestatario.

También pueden ocurrir burbujas de refinanciamiento si los activos, como las viviendas, aumentan significativamente de valor y los prestatarios quieren acceder al valor líquido de sus viviendas mediante la obtención de nuevos préstamos por montos mayores.

Comprender la burbuja de refinanciación

Tanto los préstamos comerciales como los préstamos al consumo pueden refinanciarse, pero normalmente se crean burbujas de refinanciación debido a un aumento en la refinanciación hipotecaria. Hay dos métodos principales. Refinanciación: refinanciación a tasa y plazo y refinanciación con retiro de efectivo. Con un refinanciamiento a tasa y plazo tradicional, el monto del nuevo préstamo solo cubre el pago del préstamo anterior (más tarifas, impuestos y otros costos de transacción). Esto permite al prestatario beneficiarse de tasas de interés más bajas. En una refinanciación con retiro de efectivo, la nueva cantidad prestada incluye fondos adicionales; La refinanciación con retiro de efectivo tiene más potencial para crear una burbuja de refinanciación.

Para un prestatario hipotecario individual, un refinanciamiento con retiro de efectivo significa asumir una deuda adicional para pagar parte del valor acumulado en su vivienda. Esto da como resultado una posición crediticia más alta. Cuando un gran número de prestatarios obtienen préstamos de refinanciación con retiro de efectivo, el resultado es un aumento general en el monto de la deuda, una disminución en el valor líquido de la vivienda y un aumento en la relación deuda-capital. En última instancia, esta acumulación de deuda y apalancamiento podría conducir a una burbuja crediticia.

El aumento de los precios de las viviendas, la caída de las tasas de interés y los menores costos o requisitos de refinanciamiento pueden ser factores que contribuyen a una burbuja de refinanciamiento. Suelen denominarse condiciones positivas para la economía. Sin embargo, un mayor apalancamiento del mercado también puede significar un aumento del riesgo sistémico y una extensión excesiva del crédito a prestatarios menos solventes. Cuando las tasas suben posteriormente (especialmente cuando los precios de los activos subyacentes caen), esta burbuja podría estallar y provocar impagos y cancelaciones generalizadas de préstamos sobreapalancados, tensión general en el sector financiero, mercados de crédito y derivados basados ​​en préstamos incobrables, e incluso una crisis general. . recesión económica, si el problema es lo suficientemente grave.

Las burbujas de refinanciamiento en los mercados de activos fijos relativamente ilíquidos, como las viviendas, son especialmente peligrosas porque los propietarios de viviendas altamente apalancados generalmente no pueden eliminar gradualmente sus posiciones. A medida que los precios de las viviendas aumentaron a mediados de la década de 2000, los propietarios gradualmente pudieron obtener más apalancamiento mediante la refinanciación. Sin embargo, no pudieron desapalancarse (salvo el incumplimiento después de que los precios de la vivienda comenzaron a caer). Este efecto de aumentar el stock de deuda inmobiliaria a través de refinanciaciones no monetarias durante el auge inmobiliario, sin la capacidad de desapalancarse cuando los precios cayeron, contribuyó a intensificar aún más la gravedad de la desaceleración.

Los investigadores de la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) estimaron que el costo económico de la burbuja de refinanciamiento que surgió durante el auge inmobiliario de la década de 2000 (y la crisis financiera que siguió) fue de aproximadamente 1,2 billones de dólares. El economista de la Reserva Federal, Steven Laufer, descubrió que en el mercado inmobiliario de Los Ángeles, el 30% de los impagos de hipotecas durante la crisis inmobiliaria podrían atribuirse directamente al sobreapalancamiento de los propietarios y a la extracción de capital a través de la burbuja de refinanciación de hipotecas.

Tasas de interés y burbujas de refinanciación

El costo actual del préstamo es la tasa de interés cobrada por el prestamista y pagada por el prestatario. Si las tasas de interés en la economía en general disminuyen, los prestatarios pueden encontrar que las tasas actuales son mucho más bajas que cuando solicitaron el préstamo. En este caso, los prestatarios pueden reducir la tasa de interés de su préstamo trabajando con el prestamista para refinanciar su deuda. En un refinanciamiento típico, el prestatario encuentra un prestamista que ofrece mejores condiciones de préstamo (generalmente una tasa de interés más baja). Luego, el prestatario obtiene un nuevo préstamo del prestamista, que se utiliza para liquidar el préstamo anterior y luego reembolsa el nuevo préstamo de acuerdo con sus términos.

Por ejemplo, digamos que hace 10 años Tom obtuvo una hipoteca hipotética a 30 años con una tasa de interés del 7,5%. Desde entonces, la economía entró en recesión y el banco central ha tomado medidas para estimular el gasto y el crecimiento económico. Esto llevó a tasas de interés más bajas. El tipo de interés de una hipotética hipoteca a 20 años es actualmente del 3,5%. Tom podría refinanciar su préstamo liquidando el saldo de su hipoteca original con una nueva hipoteca por el mismo monto a una tasa de interés más baja del 3,5%.

Las burbujas de refinanciamiento siguen la tendencia general de las tasas de interés en la economía, que está influenciada por muchos factores. Cuando las tasas de interés suben, la refinanciación se vuelve poco atractiva porque los prestatarios solicitarán nuevos préstamos con tasas de interés más altas que su préstamo original, lo que les costará más.

Sin embargo, a medida que caen las tasas de interés, la refinanciación se convierte en una opción atractiva para los prestatarios y surgen burbujas de refinanciación. Este escenario se desarrolló a finales de 1998 y principios de 1999, cuando las tasas de interés en Estados Unidos cayeron y muchos prestatarios hipotecarios refinanciaron. Sin embargo, a medida que las tasas aumentaron entre mediados y finales de 1999, el volumen de refinanciamiento cayó más del 80%.