¿Qué es una ARM de pago flexible?

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¿Qué es una ARM de pago flexible?

Preguntas Frecuentes

Incluye tres preguntas frecuentes sobre el contenido dando sus respuestas. Utiliza muchas negritas utilizando HTML tag ¿Qué es una ARM de pago flexible? Una ARM de pago flexible era un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM) que permitía al prestatario elegir entre diferentes opciones de pago cada mes. Comunes a principios de la década de 2000, permitieron que muchas personas obtuvieran hipotecas, pero sus estándares indulgentes contribuyeron al colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) eliminó efectivamente las ARM de pago flexible en 2014 a través de sus estándares de hipotecas calificadas (QM). Resultados clave Una ARM de pago flexible era un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM) que permitía a los prestatarios elegir entre cuatro opciones de pago diferentes cada mes.Estas opciones de pago eran un pago de hipoteca a 30 años, un pago a 15 años, un pago de intereses únicamente y un pago mínimo.La mayoría de las ARM de pago flexible ofrecían una tasa inicial baja seguida de una tasa de interés mucho más alta, lo que dejaba al prestatario en shock de pago y, a menudo, incapaz de realizar nuevos pagos mensuales.Este tipo de hipoteca está descontinuada en EE. UU. desde 2014. Cómo funcionaban los sistemas de pago flexibles de ARM Las ARM de pago flexible, también conocidas como pagos de opciones o ARM de opciones, suelen ofrecer cuatro opciones de pago diferentes: Pago totalmente amortizado a 30 años; Pago de amortización total a 15 años; Pago únicamente de intereses; El llamado pago mínimo, que no necesariamente cubre los intereses mensuales. Los prestatarios podían cambiar la opción de pago que utilizaban de mes a mes. La tasa de interés de los ARM era típicamente muy baja durante los primeros uno a tres meses; Después de eso volverá a algo más competitivo. Por lo general, había un tope o tope en la cantidad que el pago mínimo mensual podía aumentar de año en año. Las hipotecas también tenían un período de reinicio incorporado, generalmente cada cinco años, en el que el pago se recalculaba en función del plazo restante del préstamo. Historia de las ARM de pago flexible Las ARM de pagos flexibles eran populares antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008. De hecho, su popularidad bien pudo haber contribuido a desencadenar la crisis. A finales de los años 1990 y principios de los años 2000, los precios de las viviendas aumentaron rápidamente. La gente estaba ansiosa por poseer e invertir en bienes raíces, y el sistema de pago flexible de ARM les facilitó hacerlo. La hipoteca tenía una tasa de interés inicial muy baja, típicamente del 1%, lo que llevó a muchas personas a suponer que podían permitirse una vivienda más cara de lo que sugería su ingreso. Pero la oferta teaser a menudo duraba sólo un mes. Luego, la tasa de interés se restablece a un índice como el índice de costo de ahorro (COSI) de Wells Fargo más un margen. Utilizando la nueva tasa de interés, los prestatarios podrían elegir un pago hipotecario regular a 30 años o un pago aún mayor y acelerado a 15 años. En la práctica, pocos prestatarios han hecho esto; después del primer mes, la mayoría optó por pagos de sólo intereses o por el pago mensual mínimo, que, aunque era más alto que la tasa original, todavía parecía una gran oferta. Muchos prestatarios no se dieron cuenta de que al pagar sólo el mínimo mensual, los intereses impagos se agregarían al saldo del préstamo, un proceso llamado amortización negativa. En realidad, esto aumentó el tamaño del préstamo. Cuando los precios de las viviendas comenzaron a caer en 2007, los prestatarios descubrieron que debían más por sus hipotecas de lo que valían sus viviendas. Muchos titulares de ARM flexibles han experimentado lo que se conoce como shock de pagos: un fuerte aumento de las deudas y obligaciones que sus ingresos no pueden cubrir, lo que los lleva a incumplir sus obligaciones financieras. Los propietarios no pudieron vender ni refinanciar sus viviendas porque sus valores eran demasiado bajos. Y cuando las tasas de interés comenzaron a subir, muchos prestatarios no podían hacer frente a los pagos mensuales de sus hipotecas, lo que provocó impagos que se extendieron a muchos productos financieros, como los valores respaldados por hipotecas (MBS), basados ​​en estos préstamos. Los bancos, las empresas de inversión y otras organizaciones que habían invertido mucho en estos productos se enfrentaron a su vez a enormes pérdidas y a la insolvencia. Riesgos del ARM de pago flexible Pagos flexibles Había mucha letra pequeña en la ARM que los prestatarios a menudo pasaban por alto. Por ejemplo, muchos no han entendido realmente el concepto de amortización negativa: el hecho de que pagando sólo el mínimo mensual, en realidad pueden ser aumentar el monto de su deuda. Otro detalle que muchas veces se pasa por alto es que los pagos mínimos no pueden continuar para siempre. La mayoría de los ARM con pagos de opciones tenían un límite de amortización negativo, lo que significaba que el prestatario solo podía realizar pagos mínimos hasta que el costo del préstamo alcanzara entre el 110% y el 125% del monto original. Los pagos mínimos también aumentaron anualmente, a veces mediante intereses que parecían pequeños pero que se acumulaban rápidamente. Y la opción de sólo intereses generalmente solo era válida durante los primeros 10 años. Muchos propietarios han duplicado con creces los pagos de sus préstamos en tan solo unos años. El fin de los sistemas de pago ARM flexibles Las personas que obtuvieron estos préstamos pueden haber sido irresponsables, codiciosas o financieramente descuidadas. Pero también fueron víctimas hasta cierto punto. Muchas ARM de pagos flexibles fueron redactadas por prestamistas abusivos que estaban más interesados ​​en cerrar el trato y ganar una comisión que en el posible impacto financiero negativo que podría tener en los prestatarios. Aprobaban préstamos a personas, sabiendo que estas personas en realidad no estaban calificadas (según los estándares de suscripción tradicionales) y que, en última instancia, podrían no poder pagar la hipoteca. Para disuadir a los bancos de otorgar préstamos que podrían llevar a la quiebra a los propietarios de viviendas, la CFPB estableció el programa de hipotecas calificadas (QM) en 2014. Según este programa, ciertos tipos de préstamos hipotecarios estables recibirán la aprobación de la agencia QM y darán derecho al banco emisor a una mayor protección en caso de incumplimiento. Debido a que los préstamos de amortización negativa, como los ARM de pago flexible, nunca recibieron la aprobación de QM, los bancos los abandonaron en gran medida en favor de ARM más tradicionales e hipotecas de tasa fija. Línea de fondo Hasta 2014, cuando fue abolida efectivamente por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), los prestatarios podían elegir un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM) que les permitía elegir entre cuatro opciones de pago diferentes cada mes. Estas hipotecas eran comunes a principios de la década de 2000 y permitieron que muchas personas obtuvieran hipotecas, pero los estándares laxos de suscripción de hipotecas contribuyeron al colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008. Las tarjetas de pago ARM flexibles ya no están disponibles en EE. UU.

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