Pre-ejecución hipotecaria: cómo funciona en el sector inmobiliario, preguntas frecuentes

¿Qué es el prepago?

La ejecución hipotecaria previa se refiere a la primera fase de los procedimientos legales que, en última instancia, pueden resultar en la recuperación de la propiedad del prestatario moroso. El prestamista presenta un aviso de incumplimiento de la propiedad antes de la ejecución hipotecaria porque el propietario-prestatario ha excedido los términos contractuales por pagos atrasados.

Un aviso de incumplimiento informa al propietario-prestatario que el prestamista está emprendiendo acciones legales para cobrar la deuda. Los prestatarios tienen varias opciones si se enfrentan a una ejecución hipotecaria. Los prestamistas pueden incluso estar dispuestos a negociar con ellos para evitar llegar a la etapa de ejecución hipotecaria.

¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria previa?

Cuando un comprador de vivienda solicita un préstamo para comprar bienes inmuebles, firma un acuerdo con la institución crediticia para pagar la hipoteca de acuerdo con un acuerdo contractual, generalmente con pagos mensuales. Los pagos mensuales generalmente están estructurados para cubrir una parte del capital y los intereses adeudados por la hipoteca.

Los contratos hipotecarios estándar a menudo prevén un incumplimiento si el prestatario no realiza los pagos durante tres meses consecutivos. En este punto, el prestamista suele tener el derecho contractual de iniciar una ejecución hipotecaria previa. Cuando esto ocurre, el prestatario recibe una copia de la notificación de incumplimiento, que también se hace pública, mediante la presentación de una petición ante el tribunal. Esta acción inicia el proceso previo a la ejecución hipotecaria, que puede llevar desde unas pocas semanas hasta más de un año, ya que varía según el estado y está sujeto a litigio.

El procedimiento de cobro de deudas consta de varios pasos estándar. Una notificación de incumplimiento desencadena un procedimiento previo a la ejecución hipotecaria. Generalmente, un prestamista necesita la aprobación judicial, que debe ser otorgada por un juez, para pignorar una propiedad.

Los prestamistas suelen estar más dispuestos a negociar pagos retroactivos y posibles modificaciones de préstamos durante la fase previa al procedimiento de ejecución hipotecaria para evitar pagar lo que pueden ser costos significativos del procedimiento de ejecución hipotecaria. Si se concede la ejecución hipotecaria y se permite el aviso de ejecución hipotecaria, entonces el prestamista puede pasar a una subasta pública o una venta fiduciaria.

Ventas cortas de casas antes de la ejecución hipotecaria

Una vivienda previa a la ejecución hipotecaria que un prestatario pone a la venta generalmente se denomina venta corta. La venta puede ser una transacción privada entre el propietario y el comprador, pero la oferta del comprador generalmente debe ser aprobada por el banco antes de que se pueda completar la venta. El precio de compra puede ser menor que el saldo pendiente del préstamo, por lo que la venta se denomina venta corta.

Tenga en cuenta que no todas las ventas al descubierto son ejecuciones hipotecarias previas. Los propietarios de viviendas que saben que están en problemas a veces deciden vender su propiedad por cualquier medio necesario antes de que llegue a la etapa de ejecución hipotecaria. Es posible que un comprador desee inspeccionar una vivienda previamente embargada antes de hacer una oferta por ella. Un comprador puede ser un inversionista que desea comprar una propiedad por menos de su valor justo de mercado (FMV) y luego venderla a un precio más alto para obtener una ganancia.

Si un propietario pone una propiedad a la venta a través de un agente de bienes raíces, los compradores potenciales se comunicarán con el agente de venta. En cualquier venta corta, el banco prestamista probablemente tendrá que participar y podrá emplear a uno o más de sus propios corredores o abogados de bienes raíces, particularmente para preparar el informe de precios del corredor.

Ventajas y desventajas de las ventas anticipadas

Una casa se puede vender en la etapa previa a la ejecución hipotecaria, lo que puede ser beneficioso para todas las partes involucradas. Al vender, el propietario evita el daño que la ejecución hipotecaria causará a su puntaje crediticio. Un comprador normalmente puede adquirir una propiedad por menos del valor de mercado. La institución crediticia no está obligada a pagar los costos de cobro de deudas ni a vender la propiedad.

Pero vender una propiedad por su cuenta no siempre es fácil, principalmente porque el vendedor debe cumplir con los requisitos legales y de divulgación. Los compradores de viviendas previamente embargadas deberán estar al tanto de cualquier gravamen sobre la propiedad o impuestos impagos sobre la vivienda, ya que podrían transferirse al nuevo propietario sin una divulgación completa o disposiciones debidamente documentadas.

Si el propietario no paga los pagos hipotecarios vencidos (y en curso), no negocia modificaciones o vende la casa durante el período previo a la ejecución hipotecaria, eventualmente se le otorgará al prestamista un gravamen sobre la propiedad. En este caso, pueden desalojar al propietario y posteriormente vender el inmueble. En este punto, el banco es dueño de la propiedad y probablemente intentará venderla a un precio aún más bajo en lugar de cubrir gastos continuos como impuestos y seguros.

Beneficios hipotecarios por COVID-19

En 2020 y 2021 se tomaron varias medidas para proteger a los propietarios de viviendas afectados por la pandemia de COVID-19.

• La Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por el Coronavirus (CARES) se promulgó el 27 de marzo de 2020 y establece una moratoria sobre los desalojos y ejecuciones hipotecarias de hipotecas respaldadas por el gobierno hasta el 31 de diciembre de 2020.
• El plazo se ha ampliado hasta el 31 de enero de 2021.
• La moratoria fue extendida por orden ejecutiva el primer día en el cargo del presidente Joe Biden hasta al menos el 31 de marzo de 2021.
• El 16 de febrero de 2021 se prorrogó la moratoria hasta el 30 de junio de 2021.
• El 24 de junio se prorrogó por última vez hasta el 31 de julio de 2021.
• A partir del 1 de marzo de 2022, solo unos pocos estados han extendido la moratoria, como Washington, D.C. (prorrogada hasta el 30 de septiembre de 2022).

La orden ejecutiva también otorgó a los propietarios de propiedades multifamiliares el derecho a la indulgencia. Si se aprueba la demanda, a los prestatarios hipotecarios respaldados por el gobierno se les permitiría aplazar los pagos hasta por 360 días, evitar cargos por pagos atrasados, evitar el desalojo de su casa, aplazar cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria que ya esté en curso y detener la fase previa a la ejecución hipotecaria. cualquier nuevo procedimiento.

Además, se alentó a los prestamistas privados a trabajar con los prestatarios, facilitando el acceso a las modificaciones de préstamos. En 2021, las tasas han caído a un mínimo histórico, lo que hace que la refinanciación sea una opción viable para cualquier prestatario hipotecario que no haya refinanciado previamente en los últimos meses y tenga permitido contractualmente hacerlo según los términos hipotecarios actuales. Sin embargo, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, dijo que las tasas de interés subirían en la primavera de 2022.

Línea de fondo

La ejecución previa de la hipoteca puede ser un paso importante porque el prestamista puede estar dispuesto a negociar los derechos finales de morosidad para el prestatario. El prestatario a menudo tiene una última oportunidad para revertir potencialmente el estado de incumplimiento pagando pagos vencidos, negociando modificaciones o quizás decidiendo vender la propiedad antes de que llegue al desalojo final.