Opción de pago ARM: qué es, cómo funciona

¿Qué es una opción de pago ARM?

Opción de pago ARM es una hipoteca de tasa ajustable mensual (ARM) que permite al prestatario elegir entre varias opciones de pago mensual, incluidas las siguientes:

• Pago totalmente amortizable a 30 o 40 años.
• Pago totalmente amortizable a 15 años
• Pago solo de intereses
• Pago mínimo o pago por cualquier monto que exceda el mínimo

La opción de pago mínimo se calcula en función de la tasa de interés inicial temporal original. Aunque esta tasa de interés introductoria temporal está vigente, es la única opción de pago disponible. Este es un pago totalmente amortizable. Una vez que expire la tasa de interés inicial temporal, el monto de pago mínimo sigue siendo una opción de pago mensual; sin embargo, siempre que se realiza un pago menor que el pago de intereses programado, se crea interés diferido.

Comprender el método de pago ARM

Las opciones de pago ARM conllevan un mayor riesgo de shock de pago. Los pagos mensuales pueden aumentar por varias razones, incluida una reinversión no programada cuando se alcanza el límite de depreciación negativa. La tasa de interés totalmente indexada es importante en este cálculo. La tasa de amortización negativa es función del pago de intereses únicamente (basado en una tasa de interés totalmente indexada) y el pago mínimo. Si el interés totalmente indexado aumenta significativamente, la tasa de amortización negativa aumenta cuando se realiza el pago mínimo, lo que aumenta la probabilidad de que se alcance el límite de amortización negativa y se renegocie la hipoteca.

Advertencias sobre las opciones de pago ARM

Para evitar un aumento significativo en el monto adeudado por una hipoteca, el prestatario debe seleccionar cuidadosamente la estructura de pago que desea aceptar con la opción de pago ARM. Aunque la opción de pago ARM fue popular en el período previo a la crisis hipotecaria, luego generó críticas. La naturaleza de este tipo de hipoteca permitió a los prestatarios realizar pagos más pequeños que creían que podían cumplir, pero la deuda hipotecaria general siguió aumentando en lugar de reducir el saldo.

Después de que estalló la crisis hipotecaria, se reveló que algunos prestamistas ofrecían opciones de pago ARM a prestatarios que de otro modo no serían elegibles para comprar las viviendas para las que utilizaban este financiamiento. Si bien estas hipotecas podían cubrir el precio de venta de las viviendas, la forma en que la deuda podía crecer si el prestatario no pagaba intereses y también reducía el saldo principal inevitablemente significaba que los prestatarios que no podían pagar la deuda entraban en mora.

Las ARM con opción de pago tienen sus ventajas, especialmente para los especuladores inmobiliarios que buscan realizar una inversión a corto plazo en bienes raíces, especialmente si tienen la intención de renovar y volver a poner la propiedad en el mercado lo antes posible.