Morosidad de más de 60 años: significado, ejecución hipotecaria, ejemplo

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La tasa de morosidad de más de 60 días es una métrica comúnmente utilizada en la industria inmobiliaria para medir la cantidad de hipotecas que tienen más de 60 días de atraso en sus pagos mensuales. Las tasas de morosidad superiores a 60 a menudo se expresan como un porcentaje de un grupo de préstamos que han sido garantizados por un período de tiempo específico, como un año.

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También se puede utilizar un índice de morosidad superior a 60 para préstamos para automóviles y tarjetas de crédito. Un índice de morosidad superior a 60 es útil porque muestra a los prestamistas y acreedores si los consumidores están atrasados ​​en sus pagos y si es probable que no cumplan con sus préstamos.

La tasa 60+ se puede dividir en préstamos preferenciales y de alto riesgo. Los préstamos de alto riesgo están diseñados para prestatarios con mal crédito. Las tasas de morosidad a lo largo de 60 años para los préstamos de alto riesgo suelen ser más altas que para los préstamos de primera calidad. A menudo, las tasas superiores a 60 se publican por separado para los préstamos a tasa fija y para los préstamos a tasa variable, que tienen una tasa variable y pueden tener la opción de restablecerse a una tasa fija más adelante en el plazo.

El seguimiento de las tasas a 60 días, así como de otros indicadores de morosidad de los prestatarios, puede proporcionar una enorme información sobre la salud financiera de los consumidores en la economía. Si las condiciones económicas son favorables, es decir, un crecimiento económico sólido, entonces las tasas de morosidad tienden a caer.

Por el contrario, a medida que las condiciones económicas empeoran, el desempleo tiende a aumentar a medida que los consumidores abandonan sus empleos. Con menos ingresos, a los consumidores les resulta más difícil hacer los pagos de la hipoteca, lo que lleva a un aumento de la morosidad en toda la economía.

Además, los bancos y los prestamistas hipotecarios vigilan las tasas de morosidad porque cualquier interrupción en los pagos hipotecarios significa una reducción de los ingresos. Si la morosidad persiste en una economía con mal desempeño, las pérdidas bancarias podrían aumentar a medida que se cobren menos pagos hipotecarios, lo que resultaría en menos préstamos nuevos emitidos. Menos préstamos a consumidores y empresas podrían empeorar una economía ya débil, dificultando la recuperación.

Morosidad de más de 60 años vs. ejecución hipotecaria

La tasa de morosidad de más de 60 años a menudo se suma a otro indicador de eventos negativos: la tasa de ejecución hipotecaria para el mismo grupo de préstamos. Estas dos medidas proporcionan una estimación agregada de las hipotecas individuales que no se están pagando o se están pagando con retraso.

Dado que más de 60 tienen menos de 90 días de mora, los préstamos aún no han entrado en el proceso de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un banco recupera una vivienda debido al incumplimiento del prestatario o al incumplimiento de los pagos de la hipoteca. Si bien cada prestamista puede ser diferente, generalmente entre 90 y 120 días de mora, la hipoteca pasa por el proceso previo a la ejecución hipotecaria.

Cuando un prestatario tiene un atraso de 90 días en un pago, el prestamista generalmente presenta un aviso de incumplimiento, que es un aviso público presentado en el tribunal local que indica que la hipoteca del prestatario está en mora. Los prestatarios aún pueden intentar trabajar con su banco para modificar el préstamo en este punto del proceso.

Si los pagos del préstamo aún no se realizan después del período de 90 a 120 días, el proceso de ejecución hipotecaria continúa. El banco eventualmente recuperará la casa y se llevará a cabo una subasta para venderla a otro comprador.

Valores respaldados por hipotecas (MBS)

Los préstamos hipotecarios a veces se agrupan en un conjunto de préstamos que forman valores respaldados por hipotecas (MBS). Un MBS se vende a inversores como un fondo en el que ganan intereses sobre sus hipotecas. Desafortunadamente, los inversores a menudo no tienen idea de si los préstamos incluidos en MBS están al día, lo que significa que los prestatarios están atrasados ​​en sus pagos.

Si el nivel de morosidad de los préstamos hipotecarios excede un cierto nivel, los valores respaldados por hipotecas pueden quedarse sin fondos, lo que resultará en dificultades para realizar pagos de intereses a los inversores. Como resultado, los activos crediticios pueden cambiar de precio, lo que hace que algunos inversores pierdan parte o la mayor parte de su capital invertido.

Consideraciones Especiales

Los propietarios de viviendas suelen correr el riesgo de perder sus viviendas en una crisis económica. Pero se han implementado ciertas protecciones para ayudar a los propietarios de viviendas afectados por la pandemia de COVID-19. En 2020, el Congreso aprobó la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica contra el Coronavirus (CARES), que incluía una disposición que permitía a los prestatarios omitir los pagos de la hipoteca por hasta un año, un proceso llamado indulgencia. También incluyó una moratoria sobre los desalojos.

La moratoria sobre ejecuciones hipotecarias y desalojos de hipotecas respaldadas por empresas, incluidas aquellas respaldadas por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA) y la Administración Federal de Vivienda (FHA), se ha ampliado varias veces. El período de aplazamiento vence el 30 de septiembre de 2021.

Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) de EE. UU. anunciaron un cese temporal de los desalojos en condados con niveles significativos o altos de transmisión comunitaria de COVID-19. El mandato debía expirar el 3 de octubre de 2021, pero el 26 de agosto de 2021, una decisión de la Corte Suprema de Estados Unidos puso fin a estas protecciones al poner fin a la moratoria.

A continuación se detallan algunos pasos y partes clave de sus derechos según el programa de indulgencia que los prestatarios pueden aceptar si están atrasados ​​en los pagos de su hipoteca.

Llame a su prestamista

Los prestatarios deben comunicarse con su prestamista o banco hipotecario y solicitar un aplazamiento. Los prestatarios no deben dejar de realizar los pagos de la hipoteca hasta recibir la aprobación del prestamista.

Aún debes pagos

Si se aprueba, el aplazamiento dará como resultado que cualquiera de los pagos atrasados ​​se agregue al final del plazo del préstamo, lo que significa que la duración del préstamo aumentará. En otras palabras, los prestatarios aún deberán realizar estos pagos, pero en lugar de realizar pagos durante los próximos meses, estos pagos se agregarán al final del cronograma de pagos de la hipoteca.

Sin multas

La buena noticia es que no existen sanciones por pagos atrasados ​​debido a la morosidad. Además, los pagos atrasados ​​no afectarán su puntaje crediticio, que es una medida numérica de su solvencia crediticia y su capacidad para pagar la deuda.

Calificación

No todas las hipotecas califican. El programa generalmente limita la aprobación de hipotecas respaldadas o financiadas por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae o Freddie Mac. Como resultado, es importante comunicarse con su prestamista para averiguar qué tipo de hipoteca tiene. Como se mencionó anteriormente, las medidas de emergencia firmadas durante la pandemia de COVID-19 afectan a las hipotecas respaldadas por agencias como el USDA y la FHA.

Ejemplo de atraso hipotecario de 60 días

La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) rastrea las tasas de morosidad hipotecaria en la economía estadounidense. La tasa de morosidad hipotecaria alcanzó un máximo del 8,22% en el segundo trimestre (Q2) de 2020, pero cayó al 6,38% durante tres trimestres a partir del primer trimestre (Q1) de 2021. Esta fue la caída más pronunciada jamás vista en un período de tiempo tan corto. . En el primer trimestre de 2021, la morosidad en las primeras etapas (30 días y 60 días combinados) cayó a sus niveles más bajos desde que comenzó el estudio en 1979.

Las hipotecas respaldadas por la FHA tuvieron la tasa de morosidad más alta en el primer trimestre de 2021 entre todos los tipos de préstamos con un 14,67%. El informe señala que, si bien muchas regiones han experimentado una mejora desde los máximos de mitad de la pandemia, las tasas de morosidad en general siguen siendo más altas que los niveles previos a la pandemia.