Mercado hipotecario primario: qué es y cómo funciona

¿Cuál es el mercado hipotecario primario?

El mercado hipotecario primario es un mercado en el que los prestatarios pueden obtener una hipoteca de un prestamista primario. Los bancos, los agentes hipotecarios, los banqueros hipotecarios y las cooperativas de crédito son prestamistas principales y forman parte del mercado hipotecario primario.

¿Cómo funciona el mercado hipotecario primario?

Los propietarios de viviendas pueden acudir directamente a los principales prestamistas al comprar una hipoteca comunicándose con su banco local. La mayoría de los prestatarios no se darán cuenta de que están tratando con el mercado hipotecario primario porque interactuarán con su representante hipotecario en su banco local durante todo el proceso. El profesional hipotecario le informará al prestatario sobre los diferentes tipos de hipotecas disponibles y le cotizará una tasa de interés según el tipo seleccionado. La sucursal local suele ser el lugar donde se firman los documentos de cierre del préstamo.

Muchos prestatarios también comienzan el proceso de compra de una vivienda hablando con un banquero hipotecario o un prestamista hipotecario. Los originadores y banqueros hipotecarios no son bancos en sí mismos, sino que ayudan a facilitar la transacción y remiten la solicitud de hipoteca al banco para el cierre del préstamo. Los corredores ganan una comisión por sus servicios cuando refieren negocios a prestamistas primarios. Los prestatarios, por otro lado, pueden obtener una mejor tasa si el corredor busca la mejor oferta según el crédito del prestatario y los términos deseados.

Sin embargo, es importante señalar que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor ha introducido normas relativas a la compensación de los corredores hipotecarios. Antes de la crisis financiera, los corredores podían recibir una compensación tanto del prestatario como del prestamista. Los consumidores no sabían que el prestamista le pagaba al corredor cuando pagaban la comisión. Además, los corredores tenían incentivos para empujar a los consumidores hacia productos o hipotecas más caros y, en ocasiones, tasas de interés más altas. Tras la Gran Recesión de 2008 y 2009 y las regulaciones que siguieron, el número de corredores hipotecarios disminuyó.

Ventajas del mercado hipotecario primario

Hay varios beneficios disponibles para los prestatarios en el mercado hipotecario primario, que pueden incluir:

Bajos costos de cierre

Los prestamistas principales suelen ser bancos locales, lo que significa que realizan el análisis crediticio y el proceso de suscripción. Los aseguradores verifican la información financiera y el historial crediticio del prestatario para decidir si otorgan o deniegan el crédito. Además, los bancos locales preparan todos los trámites y trámites internamente, en lugar de pasar por una instalación centralizada fuera del estado, como es el caso de algunos bancos grandes. El resultado puede ser tarifas más bajas en un banco local porque tienen menos gastos generales en comparación con un banco más grande. Además, si un agente hipotecario participó en la búsqueda del banco, también se le cobrará una comisión. En resumen, elegir un banco local para su hipoteca principal puede ayudar a reducir los costos de cierre.

Pequeños pagos iniciales

Normalmente, el pago inicial de una hipoteca es el 20% del precio de compra de la vivienda. Sin embargo, el prestatario puede depositar menos dinero y muchos prestamistas primarios ofrecen un pago inicial del 10 por ciento.

Para prestatarios de ingresos bajos y moderados, un préstamo de la FHA ofrece un pago inicial de sólo el 3,5% del valor de la vivienda. La FHA es la Administración Federal de Vivienda que ofrece seguros a los prestamistas para que puedan otorgar préstamos a prestatarios de bajos ingresos.

Sin embargo, un pago inicial inferior al 20% hace que el prestatario compre un seguro hipotecario privado o PMI. PMI protege a los bancos y prestamistas si un prestatario incumple una hipoteca. PMI es una tarifa mensual que se cobra al prestatario hasta que se liquida el 20% del saldo de la hipoteca.

Flexibilidad

Dado que los originadores de préstamos suelen ser bancos locales, es más probable que los prestatarios puedan interactuar con personas que tienen la última palabra, algo que es menos probable que suceda en un banco nacional. El contacto directo puede brindar flexibilidad si los prestatarios tienen una situación financiera única.

La flexibilidad puede incluir ofrecer una hipoteca a tasa fija a 15 años versus una hipoteca a 30 años si el prestatario quiere liquidar el préstamo antes. Algunos de los beneficios de una hipoteca a 15 años incluyen costos totales de intereses más bajos porque se cancela antes. Además, los prestatarios generalmente pueden negociar una tasa de interés más baja porque existe menos riesgo de que incumplan o no paguen el préstamo debido a dificultades financieras. Por supuesto, el gran beneficio de una hipoteca a 30 años es que ofrece pagos más bajos porque se distribuyen en un período más largo que otros plazos.

Las hipotecas de tasa ajustable son una opción flexible que generalmente se ofrece para su consideración. Los préstamos ARM generalmente tienen una tasa de interés fija por un período de tiempo específico y luego se ajustan anualmente a un índice predeterminado por el prestamista y el prestatario. Las ARM generalmente tienen un límite sobre qué tan alto puede aumentar la tasa de interés durante la vigencia del préstamo, lo que facilita el cálculo y el presupuesto de su pago mensual máximo.

Mercado hipotecario primario versus mercado hipotecario secundario

El mercado primario está formado por prestamistas primarios. Los prestamistas primarios generalmente retienen los préstamos que originaron como parte de su cartera y los administran durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, el banco que originó la hipoteca puede vender el préstamo en el mercado hipotecario secundario, que es un mercado en el que los inversores pueden comprar y vender hipotecas emitidas anteriormente. El préstamo hipotecario puede venderse a otro prestamista o administrador que procese los pagos del préstamo. El nuevo prestamista o administrador gana dinero con las tarifas y los intereses de la hipoteca.

Muchas hipotecas las compra Fannie Mae o la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae o FNMA). Fannie Mae empaqueta los préstamos y los vende como inversiones llamadas valores respaldados por hipotecas (MBS), que son similares a los fondos mutuos pero contienen hipotecas en lugar de acciones. Los inversores obtienen tipos de interés hipotecarios por mantener MBS.

Si se vende su hipoteca, sepa que se trata de una práctica común en la industria financiera. Los bancos tienen límites de préstamo, lo que significa que tienen límites en el tamaño de su base de depósitos que pueden prestar. Vender una hipoteca a Fannie Mae o a un administrador elimina el préstamo de los balances del banco, permitiéndole prestar más dinero. Si los bancos no pueden vender sus hipotecas, alcanzarán su límite de préstamos y ya no podrán ofrecer hipotecas, lo que desacelerará la economía. Sin embargo, a menos que sea un inversor que desee comprar un MBS, no tendrá que negociar con el mercado secundario. En su lugar, tratará con un banco o corredor en el mercado hipotecario primario.