Hipoteca de compra 3-2-1: significado, pros y contras, preguntas frecuentes

Una hipoteca de compra 3-2-1 es un tipo de hipoteca que puede ayudar a los posibles compradores de vivienda a lograr su objetivo de comprar una vivienda cuando las altas tasas hipotecarias amenazan con expulsarlos del mercado. La tasa de interés del préstamo disminuye durante los primeros tres años del plazo del préstamo. En el cuarto año, se aplica la tasa original y permanece igual durante la vigencia de la hipoteca.

Siga leyendo para descubrir cómo funciona una hipoteca de compra 3-2-1 y si podría ser adecuada para sus necesidades.

Cómo funcionan las hipotecas de compra 3-2-1

La recompra es un método de financiación hipotecaria que permite al comprador de la vivienda obtener una tasa de interés más baja durante al menos los primeros años del préstamo, o posiblemente durante toda la vigencia del préstamo. Esto es similar a la práctica de comprar puntos de descuento hipotecarios a cambio de una tasa de interés más baja, excepto que es temporal.

Por lo general, el vendedor o desarrollador (a veces incluso el prestamista hipotecario) cubrirá el costo de la ejecución hipotecaria de manera 3-2-1. El costo es igual a los ahorros del comprador en los primeros tres años.

Generalmente, los préstamos de ejecución hipotecaria 3-2-1 sólo están disponibles para viviendas primarias y secundarias, no para propiedades de inversión. Una compra 3-2-1 tampoco está disponible para una hipoteca de tasa ajustable (ARM) con un plazo inicial de menos de cinco años.

La tasa de interés de una hipoteca de compra 3-2-1 disminuye un 3% en el primer año, un 2% en el segundo año y un 1% en el tercer año. La tasa de interés original entra en vigor durante el resto del plazo del préstamo. Por el contrario, con una compra 2-1, la tasa se reduce en un 2% durante el primer año, un 1% durante el segundo año y luego aumenta a la tasa original cuando finaliza el período de compra.

Pros y contras de una hipoteca de compra 3-2-1

pros

• Una hipoteca de compra 3-2-1 puede ser una opción atractiva para los compradores de vivienda cuando las tasas hipotecarias son lo suficientemente altas como para disuadir la compra de una vivienda.
• Brindan a los vendedores de viviendas la oportunidad de atraer compradores en mercados inmobiliarios desafiantes.
• Los préstamos de compra pueden ser beneficiosos para los prestatarios que no tienen los fondos necesarios hoy pero esperan mayores ingresos en el futuro.
• Durante los primeros tres años de pagos mensuales más bajos, los prestatarios pueden reservar dinero para otros gastos, como reparaciones o remodelaciones de la vivienda.
• Cuando el préstamo finalmente vuelve a tener una tasa de interés constante, los prestatarios pueden tener confianza en cuáles serán sus pagos en los próximos años, lo que puede resultar útil para presupuestar.
• Una hipoteca de tasa fija 3-2-1 con recompra es menos riesgosa que una hipoteca ARM o de tasa ajustable, donde el aumento de las tasas de interés podría significar pagos mensuales más altos en el futuro.

Desventajas

• Una posible desventaja de una hipoteca de compra 3-2-1 es que puede hacer que el prestatario compre una casa más cara de lo que puede pagar.
• Los costos mensuales más bajos son temporales y los compradores de viviendas deben estar preparados para un fuerte aumento en los pagos.
• Los prestatarios que creen que sus ingresos aumentarán lo suficiente como para afrontar pagos futuros pueden encontrarse en dificultades financieras si esto no sucede.

¿Quién subsidia las hipotecas de compra 3-2-1?

Los ahorros realizados por un comprador de vivienda en los primeros tres años del plazo de la hipoteca de compra son el costo de la hipoteca de compra 3-2-1. Normalmente, los costos los cubre alguien distinto del comprador: el vendedor, el desarrollador o incluso el prestamista. Por ejemplo, los vendedores motivados pueden estar dispuestos a pagar un precio para atraer compradores y cerrar el trato.

En algunos casos, una empresa que traslada a un empleado a una nueva ciudad puede cubrir el costo de la compra para aliviar el costo de la mudanza. Muy a menudo, los promotores ofrecen recompras como incentivo a los compradores potenciales de viviendas de nueva construcción.

¿Es una hipoteca de compra 3-2-1 adecuada para usted?

Como se mencionó, obtener una hipoteca de compra 3-2-1 puede ser riesgoso, suponiendo que sus ingresos crezcan lo suficiente durante los próximos tres años como para poder afrontar los pagos de la hipoteca cuando alcancen su nivel máximo.

Por esta razón, debes considerar qué tan seguro es tu trabajo y si circunstancias imprevistas podrían hacer que los pagos de tu casa sean inmanejables cuando llegues al cuarto año de estudios.

Además, si por alguna razón tiene que pagar la compra usted mismo, la pregunta clave que debe hacerse es si pagar el efectivo por adelantado vale los pocos años de pagos más bajos que recibirá a cambio.

Por ejemplo, podría encontrar otros usos para el dinero, como invertirlo o utilizarlo para pagar otras deudas con tasas de interés más altas (como tarjetas de crédito o préstamos para automóviles). Si tiene dinero extra y no lo necesita para nada más, una hipoteca de compra 3-2-1 puede tener sentido.

Esta pregunta es más fácil de responder cuando la otra parte paga la factura del rescate. Pero incluso entonces, pregúntese si los pagos mensuales máximos serán asequibles. ¿Podrían las tasas de interés tentadoramente bajas hacerle desear una casa más cara y obtener una hipoteca más grande de lo que tiene sentido financiero? También debe asegurarse de que la casa tenga un precio justo en primer lugar y de que el vendedor no esté cobrando de más el precio para cubrir el costo de la recompra.

Línea de fondo

Una hipoteca de compra 3-2-1 ofrece a los compradores de vivienda una opción de financiación que les permite comprar una vivienda a pesar de las altas tasas de interés. Les ofrece la oportunidad de ahorrar en los pagos mensuales del préstamo durante los primeros tres años del préstamo. Sin embargo, los prestatarios deben comprender que sus pagos mensuales aumentarán en el cuarto año del préstamo hasta la tasa de interés original y permanecerán en ese nivel durante la vigencia de la hipoteca.