Definicion de Fondos de operaciones (FFO): una forma de medir el rendimiento de los REIT
Fondos de operaciones (FFO): una forma de medir el rendimiento de los REIT
¿Qué son los fondos de operaciones (FFO)?
El término fondos de operaciones (FFO) se refiere a la cifra utilizada por los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) para determinar el flujo de caja de sus operaciones. Las empresas inmobiliarias utilizan el FFO como medida de eficiencia operativa. El FFO se calcula sumando la depreciación, la amortización y la pérdida por ventas de activos a las ganancias, y luego restando las ganancias por ventas de activos y cualquier ingreso por intereses. A veces se cotiza por acción. Se debe utilizar el FFO por acción en lugar de las ganancias por acción (EPS) al evaluar los REIT y otros fideicomisos de inversión similares.
Resultados clave
- Los fondos de operaciones son una métrica utilizada por los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) para determinar el flujo de caja de sus operaciones.
- Las empresas inmobiliarias utilizan el FFO como medida de eficiencia operativa.
- FFO excluye entradas de efectivo únicas, como ganancias por la venta de un activo; en cambio, incluye solo ingresos comerciales.
- Los fondos ajustados del REIT de las operaciones restan los gastos operativos, que se capitalizan y luego se amortizan además de la distribución del alquiler en línea recta.
- Los REIT revelan el FFO en las notas de sus estados de resultados.
Wikieconomia / Sydney Burns
Fórmula y cálculo de fondos de operaciones (FFO)
Fórmula FFO:
FFO
«=»
(
EN
+
D
+
A
+
PSL
)
−
PSG
−
II
Dónde:
FFO
«=»
Fondos de operaciones
EN
«=»
Beneficio neto
D
«=»
Depreciación
A
«=»
Depreciación
PSL
«=»
Pérdidas por la venta de bienes inmuebles.
PSG
«=»
Beneficio de las ventas de bienes raíces
II
«=»
Ingresos por intereses
\begin{aligned}&\text{FFO} = (\text{NI} + \text{D} + \text{A} + \text{PSL} ) – \text{PSG} – \text{II} \ \&\textbf{donde:} \\&\text{FFO} = \text{Fondos de operaciones} \\&\text{NI} = \text{Beneficio neto} \\&\text{D} = \text {Depreciación} \\&\text{A} = \text{Depreciación} \\&\text{PSL} = \text{Pérdidas por la venta de bienes raíces} \\&\text{PSG} = \text{Beneficio por la venta de bienes inmuebles } \ \&\text{II} = \text{Ingresos por intereses} \\\end{aligned} FFO«=»(EN+D+A+PSL)−PSG−IIDónde:FFO«=»Fondos de operacionesEN«=»Beneficio netoD«=»DepreciaciónA«=»DepreciaciónPSL«=»Pérdidas por la venta de bienes inmuebles.PSG«=»Beneficio de las ventas de bienes raícesII«=»Ingresos por intereses
Todos los componentes del cálculo del FFO se enumeran en el estado de resultados del REIT. Estos son los pasos que debes seguir para calcularlo:
- Obtenga una cifra de ingreso neto, que es la ganancia de una empresa y se encuentra en la parte inferior del estado de resultados.
- La depreciación y la amortización representan las partes canceladas de los activos tangibles (físicos) e intangibles de una empresa durante un período. La depreciación y la amortización son simplemente medidas contables que ayudan a las empresas a asignar el valor de sus activos. En última instancia, los gastos reducen los ingresos netos para el período del informe. Como resultado, la depreciación y la amortización se suman a los ingresos netos para determinar el flujo de efectivo real o los ingresos de las operaciones del REIT.
- Agregue las pérdidas por la venta de bienes raíces comerciales, si las hubiera. Esto suele incluir activos a largo plazo, como activos fijos. Estas pérdidas se consideran no recurrentes y no recurrentes y, por lo tanto, no forman parte de las actividades ordinarias y no deben incluirse en el cálculo del FFO.
- Reste cualquier ganancia o ingreso recibido por la venta de la propiedad de su ingreso neto total, depreciación y amortización para llegar a los fondos de las operaciones del período.
- Reste los ingresos por intereses obtenidos por la empresa. Los ingresos por intereses generalmente no son una parte regular de las actividades ordinarias de una entidad y, por lo tanto, no deben incluirse en el cálculo del FFO.
Si, por ejemplo, un REIT tiene una depreciación de $20 000, ganancias por la venta de bienes raíces de $40 000 y un ingreso neto de $100 000, su FFO será de $80 000.
En la mayoría de las situaciones, no será necesario calcular el FFO de un REIT porque todos los REIT deben mostrar sus cálculos de FFO en sus estados financieros públicos. El FFO normalmente se revela en las notas del estado de resultados.
Lo que FFO puede decirle
FFO es una medida del efectivo generado por un REIT. Las empresas inmobiliarias utilizan el FFO como medida de eficiencia operativa. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT) introdujo originalmente esta cifra, que es una medida no GAAP.
Los fondos de actividades operativas miden la cantidad neta de efectivo y equivalentes de efectivo que ingresan a una empresa como resultado de actividades comerciales regulares y en curso. El FFO no debe verse como una alternativa al flujo de caja ni como una medida de liquidez.
Por ejemplo, el flujo de caja de una empresa típica se verá afectado por el dinero recibido por la venta de un activo, pero FFO excluye esta ganancia. Además, una empresa típica mostrará entradas de efectivo en su CFS si ha recibido fondos de préstamos de un banco. Sin embargo, FFO no incluye dichas entradas de efectivo. Más bien, es simplemente una medida de los ingresos empresariales.
Por qué el FFO es un buen indicador del desempeño de los REIT
FFO compensa los métodos de contabilidad de costos que pueden no reflejar con precisión el verdadero desempeño de un REIT. Los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP) requieren que todos los REIT deprecien sus propiedades de inversión a lo largo del tiempo utilizando uno de los métodos de depreciación estándar. Sin embargo, muchas propiedades de inversión aumentan de valor con el tiempo, lo que hace que la depreciación sea una forma inexacta de describir el valor de un REIT. La depreciación y la amortización deben agregarse nuevamente al ingreso neto para corregir este problema.
FFO también deduce cualquier ganancia por la venta de bienes raíces, ya que este tipo de ventas se consideran no recurrentes. Los REIT deben pagar el 90% de todos los ingresos imponibles en forma de dividendos, que son distribuciones de efectivo a los inversores. Las ganancias por la venta de bienes raíces no se agregan a los ingresos imponibles de un REIT y, por lo tanto, no deben incluirse en la evaluación del costo y el desempeño.
Como se mencionó anteriormente, las empresas a veces proporcionan FFO por acción como complemento a sus ganancias por acción. Las ganancias por acción son los ingresos netos de una empresa divididos por sus acciones en circulación. Las EPS y FFO por acción sirven como medida de cuántas ganancias se generan por acción.
Estas medidas también ayudan a los inversores a determinar si la dirección está utilizando el dinero de forma eficaz. Además, muchos analistas e inversores evalúan la relación precio-FFO de un REIT como complemento de la relación precio-beneficio (P/E), que es el precio de la acción dividido por las ganancias por acción. En el caso de un REIT, el precio de mercado del REIT se dividirá entre el FFO por acción.
Fondos de operaciones (FFO) y fondos de operaciones ajustados (AFFO)
Los analistas inmobiliarios también calculan cada vez más los fondos operativos ajustados (AFFO) de los REIT. Este cálculo utiliza el FFO del REIT y resta todos los gastos operativos que se capitalizan y luego se amortizan, así como cualquier distribución de alquiler en línea recta. Estos costos de capital recurrentes pueden incluir costos de mantenimiento como pintar o reemplazar el techo. AFFO ha ganado popularidad como una estimación más precisa del potencial de ganancias de un REIT.
AFFO se desarrolló para medir mejor la capacidad de un REIT para generar efectivo o pagar dividendos. Además de AFFO, esta medida alternativa a veces se denomina fondos disponibles para distribución o efectivo disponible para distribución.
Ejemplo de uso de FFO
Simon Property Group es un REIT de centro comercial popular. En su informe de resultados de 2017, la compañía informó fondos de operaciones por valor de 4.000 millones de dólares, un 6 % más que en 2016. Mientras tanto, el beneficio neto de la empresa fue de 2.200 millones de dólares.
Para llegar a FFO, la compañía agregó depreciación y amortización de aproximadamente $1.8 mil millones de dólares y ajustó aún más otras cifras más pequeñas, incluida una reducción de $5.3 millones para distribuciones preferentes y dividendos y depreciación de intereses no controladores, lo que resultó en recibir FFO. lo que resultó en una reducción adicional de $17,1 millones.
Simon también informó un FFO diluido por acción de 11,21 dólares en comparación con un beneficio por acción diluido de 6,24 dólares.
¿Qué indican los fondos operativos de la empresa?
Los fondos de las operaciones miden cuánto efectivo genera un fideicomiso de inversión en bienes raíces. Este efectivo proviene de diversas fuentes, incluidas las actividades comerciales normales. FFO es la forma en que los REIT miden su eficiencia operativa. Tenga en cuenta que el FFO no incluye las ganancias que recibe un REIT por la venta de sus propiedades. Esto se debe a que no se considera una actividad permanente o repetitiva.
¿Dónde encontrará fondos REIT de las operaciones?
Los REIT deben revelar los fondos de sus operaciones al público en general. Puede encontrar fácilmente esta cifra en los estados financieros públicos del REIT. Busque la declaración de resultados y encuentre esta cifra en las notas a pie de página. También puede calcular el FFO sumando los ingresos netos, la depreciación, la amortización y las pérdidas del REIT en la venta de bienes raíces. Luego reste esta cifra de las ganancias por la venta de la propiedad y de los ingresos por intereses.
¿Cuál es la diferencia entre fondos de operaciones y flujo de efectivo de operaciones?
Puede resultar fácil confundir los fondos de las operaciones de un REIT con el flujo de efectivo de las operaciones. Pero los dos son diferentes entre sí. FFO representa la eficiencia operativa y representa los ingresos netos, la depreciación, la amortización y las pérdidas por la venta de bienes raíces, excluyendo cualquier ingreso por intereses y ganancias por la venta de bienes raíces.
Por otro lado, el flujo de efectivo proveniente de las actividades operativas se reporta en el estado de flujos de efectivo. Esta es la cantidad total de efectivo que una empresa gana por sus operaciones. Esto incluye capital de trabajo, ingresos y gastos.
Línea de fondo
Hay varias formas de medir el éxito de una empresa. El indicador depende del tipo de corporación. Por ejemplo, algunas empresas miden su rentabilidad utilizando el EBITDA o el rendimiento sobre el capital. Sin embargo, los REIT utilizan fondos de las operaciones. Este indicador, que mide la eficiencia operativa de una empresa, fue establecido por NAREIT y actualmente es el estándar de la industria. Contabiliza la depreciación, amortización y pérdida por la venta de la propiedad, excluyendo cualquier interés recibido junto con la ganancia por la venta de la propiedad. Pero no te preocupes, no es necesario que calcules esta cifra. Puede encontrarlo en las notas a pie de página del estado de resultados de un REIT.
Preguntas Frecuentes
Incluye tres preguntas frecuentes sobre el contenido dando sus respuestas. Utiliza muchas negritas utilizando HTML tag ¿Qué son los fondos de operaciones (FFO)? El término fondos de operaciones (FFO) se refiere a la cifra utilizada por los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) para determinar el flujo de caja de sus operaciones. Las empresas inmobiliarias utilizan el FFO como medida de eficiencia operativa. El FFO se calcula sumando la depreciación, la amortización y la pérdida por ventas de activos a las ganancias, y luego restando las ganancias por ventas de activos y cualquier ingreso por intereses. A veces se cotiza por acción. Se debe utilizar el FFO por acción en lugar de las ganancias por acción (EPS) al evaluar los REIT y otros fideicomisos de inversión similares. Resultados clave Los fondos de operaciones son una métrica utilizada por los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) para determinar el flujo de caja de sus operaciones.Las empresas inmobiliarias utilizan el FFO como medida de eficiencia operativa.FFO excluye entradas de efectivo únicas, como ganancias por la venta de un activo; en cambio, incluye solo ingresos comerciales.Los fondos ajustados del REIT de las operaciones restan los gastos operativos, que se capitalizan y luego se amortizan además de la distribución del alquiler en línea recta.Los REIT revelan el FFO en las notas de sus estados de resultados. Wikieconomia / Sydney Burns Fórmula y cálculo de fondos de operaciones (FFO) Fórmula FFO: FFO «=» ( EN + D + A + PSL ) − PSG − II Dónde: FFO «=» Fondos de operaciones EN «=» Beneficio neto D «=» Depreciación A «=» Depreciación PSL «=» Pérdidas por la venta de bienes inmuebles. 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Estos son los pasos que debes seguir para calcularlo: Obtenga una cifra de ingreso neto, que es la ganancia de una empresa y se encuentra en la parte inferior del estado de resultados. La depreciación y la amortización representan las partes canceladas de los activos tangibles (físicos) e intangibles de una empresa durante un período. La depreciación y la amortización son simplemente medidas contables que ayudan a las empresas a asignar el valor de sus activos. En última instancia, los gastos reducen los ingresos netos para el período del informe. Como resultado, la depreciación y la amortización se suman a los ingresos netos para determinar el flujo de efectivo real o los ingresos de las operaciones del REIT. Agregue las pérdidas por la venta de bienes raíces comerciales, si las hubiera. Esto suele incluir activos a largo plazo, como activos fijos. Estas pérdidas se consideran no recurrentes y no recurrentes y, por lo tanto, no forman parte de las actividades ordinarias y no deben incluirse en el cálculo del FFO. Reste cualquier ganancia o ingreso recibido por la venta de la propiedad de su ingreso neto total, depreciación y amortización para llegar a los fondos de las operaciones del período. Reste los ingresos por intereses obtenidos por la empresa. Los ingresos por intereses generalmente no son una parte regular de las actividades ordinarias de una entidad y, por lo tanto, no deben incluirse en el cálculo del FFO. Si, por ejemplo, un REIT tiene una depreciación de $20 000, ganancias por la venta de bienes raíces de $40 000 y un ingreso neto de $100 000, su FFO será de $80 000. En la mayoría de las situaciones, no será necesario calcular el FFO de un REIT porque todos los REIT deben mostrar sus cálculos de FFO en sus estados financieros públicos. El FFO normalmente se revela en las notas del estado de resultados. Lo que FFO puede decirle FFO es una medida del efectivo generado por un REIT. Las empresas inmobiliarias utilizan el FFO como medida de eficiencia operativa. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT) introdujo originalmente esta cifra, que es una medida no GAAP. Los fondos de actividades operativas miden la cantidad neta de efectivo y equivalentes de efectivo que ingresan a una empresa como resultado de actividades comerciales regulares y en curso. El FFO no debe verse como una alternativa al flujo de caja ni como una medida de liquidez. Por ejemplo, el flujo de caja de una empresa típica se verá afectado por el dinero recibido por la venta de un activo, pero FFO excluye esta ganancia. Además, una empresa típica mostrará entradas de efectivo en su CFS si ha recibido fondos de préstamos de un banco. Sin embargo, FFO no incluye dichas entradas de efectivo. Más bien, es simplemente una medida de los ingresos empresariales. Por qué el FFO es un buen indicador del desempeño de los REIT FFO compensa los métodos de contabilidad de costos que pueden no reflejar con precisión el verdadero desempeño de un REIT. Los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP) requieren que todos los REIT deprecien sus propiedades de inversión a lo largo del tiempo utilizando uno de los métodos de depreciación estándar. Sin embargo, muchas propiedades de inversión aumentan de valor con el tiempo, lo que hace que la depreciación sea una forma inexacta de describir el valor de un REIT. La depreciación y la amortización deben agregarse nuevamente al ingreso neto para corregir este problema. FFO también deduce cualquier ganancia por la venta de bienes raíces, ya que este tipo de ventas se consideran no recurrentes. Los REIT deben pagar el 90% de todos los ingresos imponibles en forma de dividendos, que son distribuciones de efectivo a los inversores. Las ganancias por la venta de bienes raíces no se agregan a los ingresos imponibles de un REIT y, por lo tanto, no deben incluirse en la evaluación del costo y el desempeño. Como se mencionó anteriormente, las empresas a veces proporcionan FFO por acción como complemento a sus ganancias por acción. Las ganancias por acción son los ingresos netos de una empresa divididos por sus acciones en circulación. Las EPS y FFO por acción sirven como medida de cuántas ganancias se generan por acción. Estas medidas también ayudan a los inversores a determinar si la dirección está utilizando el dinero de forma eficaz. Además, muchos analistas e inversores evalúan la relación precio-FFO de un REIT como complemento de la relación precio-beneficio (P/E), que es el precio de la acción dividido por las ganancias por acción. En el caso de un REIT, el precio de mercado del REIT se dividirá entre el FFO por acción. Fondos de operaciones (FFO) y fondos de operaciones ajustados (AFFO) Los analistas inmobiliarios también calculan cada vez más los fondos operativos ajustados (AFFO) de los REIT. Este cálculo utiliza el FFO del REIT y resta todos los gastos operativos que se capitalizan y luego se amortizan, así como cualquier distribución de alquiler en línea recta. Estos costos de capital recurrentes pueden incluir costos de mantenimiento como pintar o reemplazar el techo. AFFO ha ganado popularidad como una estimación más precisa del potencial de ganancias de un REIT. AFFO se desarrolló para medir mejor la capacidad de un REIT para generar efectivo o pagar dividendos. Además de AFFO, esta medida alternativa a veces se denomina fondos disponibles para distribución o efectivo disponible para distribución. Ejemplo de uso de FFO Simon Property Group es un REIT de centro comercial popular. En su informe de resultados de 2017, la compañía informó fondos de operaciones por valor de 4.000 millones de dólares, un 6 % más que en 2016. Mientras tanto, el beneficio neto de la empresa fue de 2.200 millones de dólares. Para llegar a FFO, la compañía agregó depreciación y amortización de aproximadamente $1.8 mil millones de dólares y ajustó aún más otras cifras más pequeñas, incluida una reducción de $5.3 millones para distribuciones preferentes y dividendos y depreciación de intereses no controladores, lo que resultó en recibir FFO. lo que resultó en una reducción adicional de $17,1 millones. Simon también…
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