Evaluación de propiedad Crédito de energía limpia (PACE): descripción general

¿Qué es un crédito de evaluación de propiedad de energía limpia (PACE)?

Un préstamo de energía limpia evaluada por propiedad (PACE) es un tipo de financiamiento disponible para mejoras de eficiencia energética y energía renovable en una propiedad comercial o residencial.

Los programas PACE son administrados por el Departamento de Energía de EE. UU., y se han financiado más de $3.4 mil millones en proyectos de eficiencia energética en propiedades comerciales en más de 38 estados, además del Distrito de Columbia.

Sin embargo, el componente de vivienda ha tardado más en ganar terreno, con programas de financiación residencial disponibles sólo en California, Florida y Missouri. A diciembre de 2021, más de 323.000 propietarios han aprovechado préstamos para eficiencia energética y otras mejoras.

Cómo funciona el crédito de energía limpia para tasación de propiedades (PACE)

El financiamiento del préstamo PACE se puede utilizar para una variedad de medidas de eficiencia energética, incluida la modernización sísmica de viviendas, edificios comerciales o instalaciones industriales ubicadas en áreas propensas a terremotos; medidas de preparación para huracanes; instalación de paneles solares o calderas; techados que ahorran energía; y actualizaciones de iluminación LED.

Con este tipo de financiación, la propiedad sirve como garantía y la deuda está vinculada directamente a la propiedad y no a su propietario. Cualquier saldo restante del préstamo PACE permanece intacto cuando el título de la propiedad cambia de manos.

A diferencia de una hipoteca tradicional, el financiamiento PACE no requiere pago inicial. Los préstamos PACE tampoco tienen un pago mensual regular. En cambio, estos préstamos se reembolsan mediante una tasación de la propiedad como complemento a los impuestos regulares a la propiedad pagados por el propietario. Estas evaluaciones se extienden a lo largo de un período de tiempo, generalmente de 10 a 20 años, dependiendo del monto de financiamiento involucrado. Los propietarios que no pagan las evaluaciones tasadas con regularidad generalmente están sujetos a las mismas sanciones que si no pagan cualquier otra factura de impuestos a la propiedad.

El financiamiento PACE no suele implicar el mismo proceso de suscripción que una hipoteca tradicional. Los propietarios pueden financiar el 100% del costo de las mejoras relacionadas con la energía y la solvencia no es un componente crítico del proceso de aprobación. Los programas PACE individuales son administrados por los gobiernos estatales y locales, que tienen cierta discreción a la hora de establecer reglas de aprobación.

En términos de tamaño, el mercado de préstamos hipotecarios PACE (R-PACE) está valorado en 7.700 millones de dólares, lo que significa que se emitieron un total de 7.300 millones de dólares en préstamos para modernizaciones de 323.000 viviendas desde 2010 hasta diciembre de 2021. Se ha establecido como el segmento de más rápido crecimiento de la industria crediticia estadounidense. El tamaño del mercado de financiación comercial de PACE (C-PACE) es de poco más de 3.400 millones de dólares en 2.760 proyectos.

Ventajas y desventajas de un crédito de energía limpia (PACE) con tasación de propiedad

Los préstamos para energía limpia con tasaciones de propiedades pueden mejorar el flujo de caja de los propietarios al distribuir los pagos a lo largo de muchos años en lugar de un gran pago inicial. Estos préstamos aprovechan fuentes de capital privado y pueden ayudar a los propietarios a deducir los pagos de su obligación tributaria sobre la renta al momento de declarar impuestos. Además, los préstamos PACE permiten a las ciudades y pueblos crear opciones de eficiencia energética y energía renovable en sus propiedades.

Sin embargo, existen desventajas. Este tipo de préstamos sólo están disponibles para quienes poseen bienes inmuebles. Es posible que necesite grandes sumas de dinero para pagar los honorarios legales y administrativos. No puede financiar artículos portátiles como electrodomésticos de cocina, y puede haber complicaciones si desea vender su propiedad con un gravamen PACE adjunto.

Proceso de préstamo de tasación de propiedad para energía limpia (PACE)

Al igual que una hipoteca o un refinanciamiento, un préstamo PACE y su elegibilidad para recibirlo se basan en una serie de factores, incluido el valor líquido que tiene en su vivienda, su historial de pagos de la hipoteca y su capacidad para liquidar la tasación de la propiedad.

Una vez que se le apruebe un préstamo PACE, debe encontrar un contratista dispuesto a trabajar con él. A los contratistas a menudo se les paga por el trabajo a plazos, pero con un préstamo PACE, el contratista recibe el pago al finalizar el proyecto. Una vez que se complete el proyecto, usted será responsable de liquidar el préstamo en sus impuestos a la propiedad.

Como ocurre con cualquier préstamo, suele ser una buena idea buscar alternativas al préstamo PACE. Si decide obtener un préstamo PACE, asegúrese de verificar los términos y condiciones para saber si califica para créditos fiscales y si tiene el dinero para pagar las tarifas. Un préstamo PACE suele estar financiado al 100%, pero dado que la tasación de la propiedad se paga anualmente (o semestralmente), el costo del préstamo puede ser mayor que el pago mensual.

Titulización de PACE

Los programas de bonos de Energía Limpia Residencial Evaluada (PACE) del gobierno se están volviendo cada vez más populares entre los inversores. Un ejemplo es Ygrene Energy Fund, un emisor de valores respaldados por bonos y evaluaciones PACE, que anunció en 2020 que había completado su titulización GoodGreen 2020-1 con una emisión de 318 millones de dólares en títulos de deuda con grado de inversión.

Según el comunicado de la compañía, «Basado en los más de $525 millones que la Compañía tituliza en 2019, la Compañía ha completado 10 transacciones de titulización por un total de $2 mil millones a diciembre de 2021 y sigue siendo el único originador de PACE con un historial exitoso y consistente de titulización de tanto activos residenciales PACE como comerciales (C-PACE)”.

Los bonos PACE emitidos por autoridades locales están sujetos al impuesto municipal. Financian mejoras energéticas para propietarios de viviendas o propiedades comerciales y, a menudo, no están calificados y están estructurados como bonos de responsabilidad limitada y de calificación especial. La razón es que se reembolsan mediante pagos de tasación de la propiedad y agregan un gravamen fiscal a cualquier propiedad que tenga un préstamo PACE.

Ejemplo de préstamo de energía limpia con tasación de propiedad (PACE)

En diciembre de 2018 se emitió un préstamo PACE para bienes raíces comerciales de $24,9 millones, el mayor financiamiento C-PACE del año. El préstamo, otorgado a Shamrock Development, Inc., un desarrollador con sede en Nebraska, está destinado a financiar un proyecto de renovación urbana en dos cuadras del centro de Omaha.

El desarrollador utilizó los fondos para mejorar e implementar medidas de eficiencia energética en el hotel Marriott, el edificio de apartamentos y 90,000 pies cuadrados de espacio comercial. La ciudad de Omaha administró los fondos C-PACE del Distrito de Evaluación de Energía Limpia del Este de Nebraska. A partir de 2021, parte del desarrollo se completó y la construcción continúa en otras partes del área.

Consideraciones Especiales

Este acceso relativamente fácil a la financiación puede compararse con el entorno crediticio en el mercado inmobiliario residencial durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo.

En julio de 2016, la Administración Federal de Vivienda anunció que comenzaría a asegurar las hipotecas asociadas con el programa de préstamos PACE. Los pagos del préstamo PACE quedarán en depósito en garantía contra sus impuestos regulares a la propiedad. Aquellos que compren una vivienda de la FHA que tenga un préstamo PACE serán responsables de cualquier saldo impago restante del préstamo.