Definicion de Deuda de segundo gravamen: definición, riesgos, ejemplo
La deuda de segundo gravamen es un préstamo garantizado por una propiedad que se encuentra en segundo lugar después de otra hipoteca existente. Esto conlleva un riesgo mayor para el prestamista y puede resultar en un riesgo de ejecución hipotecaria si el propietario incumple con los pagos. Un ejemplo sería un propietario que tiene una hipoteca principal y luego toma un segundo préstamo sobre la misma propiedad.
¿Qué es una deuda de segundo gravamen?
El término “deuda de segundo gravamen” se refiere a una forma de endeudamiento que se produce después de que el primer gravamen entre en vigor. En pocas palabras, si el prestatario incumple, cualquier deuda de segundo gravamen se cancela después de que el primer titular o el titular original del primer gravamen sea liberado en caso de quiebra o liquidación de activos. En otras palabras, el segundo gravamen es el segundo en ser pagado en su totalidad si el prestatario incumple. Así, este tipo de deuda tiene una menor prioridad de reembolso que otras deudas, que son senior y tienen una calificación más alta.
Resultados clave
- La deuda de segundo gravamen se refiere a préstamos que tienen una prioridad menor que otras deudas de mayor rango en caso de quiebra y liquidación de activos.
- Muchas deudas de segundo grado se consideran deudas senior y son diferentes de las deudas subordinadas y no garantizadas.
- En caso de incumplimiento o liquidación forzosa, los titulares del segundo gravamen reciben el pago sólo después de los titulares del primer gravamen.
- La deuda de segundo gravamen puede ayudar a un prestatario a acceder a una financiación muy necesaria, pero hay riesgos que sopesar y las tasas de interés suelen ser más altas que las de una primera hipoteca.
- Así, la deuda junior puede ofrecer a los inversores una tasa de interés más alta que la deuda tradicional a tasa fija, pero con más riesgo.
Comprender la deuda de segundo gravamen
Un gravamen es un reclamo legal que generalmente presenta un prestamista contra una parte de la garantía cuando un prestatario contrae una deuda. Por ejemplo, una casa se utiliza como garantía cuando alguien obtiene una hipoteca y un automóvil se utiliza como garantía para un préstamo de automóvil. Si el prestatario incumple sus obligaciones financieras, el prestamista (también conocido como acreedor hipotecario) puede hacer cumplir la garantía.
Las garantías pueden tener diferentes tramos o niveles. Por lo tanto, el prestamista principal de una hipoteca es el primer acreedor hipotecario. El otro banco que emite la segunda hipoteca asume el papel de segundo acreedor hipotecario. Por lo tanto, la deuda en segundo grado está subordinada a la garantía proporcionada como garantía del préstamo.
En caso de incumplimiento o liquidación forzosa, los tenedores de deuda reciben los pagos en el siguiente orden:
- Prestamistas de primer gravamen
- Prestamistas de segundo gravamen
- Acreedores quirografarios
- Todos los demás, incluidos los accionistas (si los hay)
La mayoría de las deudas de segundo grado se consideran senior. Pero, como se señaló anteriormente, ocupa el segundo lugar después de cualquier otra deuda senior y se distingue de las formas de crédito no garantizado y de la deuda subordinada o subordinada. Esta última es cualquier deuda restante después de que se hayan pagado todas las demás deudas.
El acreedor hipotecario principal puede recibir el 100% del saldo del préstamo por la venta de cualquier activo subyacente. Sin embargo, el titular del segundo gravamen sólo podrá recibir una parte del monto pendiente del préstamo si no tiene suficiente dinero.
Consideraciones Especiales
Debido al requisito de garantía subordinada, los gravámenes secundarios plantean un mayor riesgo para los prestamistas e inversores que la deuda senior. Como resultado del mayor riesgo, estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas y requieren procesos de aprobación más estrictos.
Por ejemplo, si un prestatario incumple un préstamo hipotecario con una segunda hipoteca, los prestamistas pueden ejecutar la hipoteca y vender la vivienda. Una vez que el saldo de la primera hipoteca se paga en su totalidad, la distribución de los ingresos restantes se destina al prestamista de la segunda hipoteca.
Los inversores en deuda subordinada deben conocer su posición para obtener el reembolso total del principal en caso de insolvencia del negocio subyacente.
Riesgos de la deuda de segundo gravamen
Existen muchos riesgos asociados con la posesión de deuda de segundo grado. Y los riesgos se extienden a los prestatarios, prestamistas e inversores. A continuación hemos destacado algunos de los más comunes.
Prestatarios
Los prestatarios pueden utilizar un segundo gravamen para acceder al capital o aumentar el capital en el balance de una empresa. La pignoración de activos para garantizar un segundo gravamen también representa un riesgo para el prestatario. Si el prestatario deja de pagar la deuda, el prestamista puede iniciar una venta forzosa del bien pignorado.
Por ejemplo, si el propietario de una vivienda tiene una segunda hipoteca en mora, el banco puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria es un proceso legal que permite a un prestamista tomar el control de una propiedad y comenzar el proceso de venta del activo. Esto ocurre cuando un prestatario no realiza los pagos completos programados de principal e intereses según lo especificado en el contrato de hipoteca.
Las empresas suelen tener una gama más amplia de activos que pueden ofrecerse como garantía, incluidos bienes inmuebles, equipos y cuentas por cobrar (AR). De manera similar a una segunda hipoteca sobre una casa, una empresa podría correr el riesgo de perder sus activos por liquidación si el prestamista de la segunda hipoteca entra en ejecución hipotecaria.
Acreedores
El principal riesgo para los prestamistas es la garantía insuficiente en caso de impago o quiebra. Los prestamistas de segundo gravamen suelen evaluar muchos de los mismos factores y proporciones financieras que los prestamistas de primer gravamen. Estos indicadores financieros incluyen:
La relación deuda-ingresos (DTI) de un prestatario también es una métrica muy importante porque muestra el porcentaje de ingresos mensuales destinados al pago de deudas. Los prestatarios con un bajo riesgo de impago reciben condiciones de préstamo favorables, lo que se traduce en tipos de interés más bajos.
Para reducir el riesgo, los prestamistas de segundo grado también deben determinar la cantidad de capital disponible que excede el saldo pendiente de la deuda senior. El capital es la diferencia entre el valor de mercado del activo subyacente menos los préstamos pendientes de ese activo.
Por ejemplo, si una empresa tiene un gravamen de construcción pendiente de $1,000,000 y el valor tasado del edificio es $2,500,000, entonces quedan $1,500,000 en capital. El prestamista de segundo gravamen sólo puede aprobar un préstamo por una parte del capital pendiente, digamos $750,000 o el 50%. El titular de la primera hipoteca puede tener condiciones de préstamo que establezcan restricciones sobre si la empresa puede contraer deuda adicional o una segunda hipoteca sobre el edificio.
Los prestamistas también tienen en cuenta el valor de mercado del edificio, la probabilidad de que el activo subyacente pierda valor y el valor de liquidación. El monto del segundo gravamen puede limitarse para garantizar que el saldo total pendiente sea significativamente menor que el valor del gravamen primario.
Los prestamistas suelen incluir convenios en los términos del préstamo. Imponen restricciones y definen requisitos específicos para el prestatario. Si una empresa se retrasa en los pagos, se activan acuerdos de crédito, que pueden requerir la venta de activos para pagar la deuda.
Inversores
Aunque a los inversores en deuda de segundo grado se les paga antes que a los accionistas comunes si una empresa quiebra, la deuda subordinada tiene sus propios riesgos. Si la empresa emisora es insolvente y el proceso de liquidación no tiene suficientes activos para pagar tanto la deuda senior como la junior, los inversores de segundo grado sufren pérdidas.
La deuda junior puede ofrecer a los inversores una tasa de interés más alta que la deuda tradicional a tasa fija, pero deben comprender la viabilidad financiera de la empresa emisora y la probabilidad de reembolso.
Resultados de los impagos de préstamos
Tanto las empresas como los particulares tienen un puntaje crediticio que evalúa su capacidad para pagar los préstamos. Una calificación crediticia es un indicador estadístico que evalúa la solvencia de un prestatario en función de su historial crediticio.
Si una persona se atrasa en los pagos o incumple un préstamo, su puntaje crediticio disminuirá. Los puntajes bajos dificultan que estos prestatarios obtengan crédito en una fecha posterior y pueden afectar su capacidad para conseguir un trabajo, un departamento y artículos como teléfonos celulares.
Para una empresa, un historial crediticio negativo puede significar que tendrá dificultades para encontrar compradores para futuros bonos que puedan emitir sin ofrecer una tasa de cupón más alta. Además, muchas empresas utilizan líneas de crédito de capital de trabajo para operar sus negocios. Por ejemplo, una empresa puede pedir prestada una línea de crédito (LOC) para comprar inventario. Una vez que reciben el pago por los productos terminados, pagan la LOC y comienzan el proceso nuevamente para el siguiente ciclo de ventas.
Otro efecto del incumplimiento en una empresa es el impacto en el flujo de caja de la empresa. El flujo de caja es una medida de cuánto dinero genera una empresa para operar sus operaciones y cumplir con sus obligaciones. Como resultado de mayores costos del servicio de la deuda y gastos por intereses debido a tasas de interés más altas, el flujo de caja se reduce.
Ejemplo de deuda con segundo gravamen
A continuación se muestra un ejemplo hipotético que muestra cómo funciona la deuda de segundo grado. Supongamos que la empresa XYZ tiene un préstamo pendiente sobre una de sus plantas de fabricación de camiones. El monto del préstamo es de aproximadamente $10,000,000 y una tasación reciente de la propiedad le da un valor de mercado de $22,000,000. Como resultado, la empresa tiene un capital disponible de $12.000.000 ($22.000.000 – $10.000.000).
El préstamo pendiente de $10,000,000 es deuda senior y se paga primero en caso de incumplimiento o liquidación de la empresa. El banco cobra un interés del 2% sobre el billete de 10.000.000 de dólares a cambio de ser el primer titular del gravamen.
La empresa decide contratar una segunda hipoteca (o asumir un segundo gravamen) sobre la propiedad de otro banco. Sin embargo, el segundo banco sólo prestará el 50% del capital restante para pagar la deuda del segundo gravamen. Como resultado, la empresa puede pedir prestado $6.000.000.
Supongamos que se produce una recesión, lo que resultará en una disminución no sólo de los ingresos de la empresa por la venta de camiones, sino también del valor de las propiedades. Si una empresa no paga sus deudas, cualquier acreedor puede entrar en liquidación para pagar el préstamo. Después de la liquidación y pago del saldo del primer préstamo de $10.000.000, la empresa se quedó con sólo $5.000.000. Como deuda junior, el segundo banco no puede cobrar el monto total del segundo gravamen.
¿Cómo funcionan las deudas de segundo gravamen?
Los gravámenes tienen diferentes niveles según la ubicación del prestamista. La deuda de segundo gravamen a menudo se considera prioritaria, pero el acreedor prendario recibe el pago sólo cuando se cancela la deuda de primer gravamen. Por ejemplo, un prestamista que obtiene una segunda hipoteca sobre la casa de un consumidor sólo recibe el pago después que el prestamista de la primera hipoteca. Debido a que los ingresos de la venta de los activos se aplican primero a la deuda de primer gravamen, la deuda de segundo gravamen no se puede pagar en su totalidad.
¿Qué es un gravamen?
Un gravamen es un reclamo legal colocado sobre una propiedad que brinda seguridad al propietario. Los gravámenes generalmente se imponen sobre activos como viviendas y vehículos cuando alguien solicita un préstamo. Estos activos actúan como garantía cuando se otorga un gravamen al prestamista. Si el prestatario no cumple con el préstamo, el prestamista puede utilizar la garantía, demandar para recuperar la propiedad, venderla y utilizar las ganancias para liquidar el préstamo.
¿Qué es una hipoteca de segundo grado?
Una segunda hipoteca es una hipoteca que se contrata tras la existencia de otra hipoteca, la primera. El prestamista de la segunda hipoteca se convierte en el segundo titular del gravamen de la propiedad hipotecada. Si el prestatario incumple la hipoteca y se produce una ejecución hipotecaria, el segundo prestamista recibe el pago sólo después de que el primer prestamista recibe el saldo de la deuda pendiente.
Preguntas Frecuentes
- ¿Qué es una deuda de segundo gravamen?
- El término “deuda de segundo gravamen” se refiere a una forma de endeudamiento que se produce después de que el primer gravamen entre en vigor. En pocas palabras, si el prestatario incumple, cualquier deuda de segundo gravamen se cancela después de que el primer titular o el titular original del primer gravamen sea liberado en caso de quiebra o liquidación de activos. En otras palabras, el segundo gravamen es el segundo en ser pagado en su totalidad si el prestatario incumple.
- ¿Cuáles son los resultados claves de la deuda de segundo gravamen?
- La deuda de segundo gravamen se refiere a préstamos que tienen una prioridad menor que otras deudas de mayor rango en caso de quiebra y liquidación de activos. Muchas deudas de segundo grado se consideran deudas senior y son diferentes de las deudas subordinadas y no garantizadas. En caso de incumplimiento o liquidación forzosa, los titulares del segundo gravamen reciben el pago sólo después de los titulares del primer gravamen.
- ¿Cuáles son los riesgos asociados con la deuda de segundo gravamen?
- Existen muchos riesgos asociados con la posesión de deuda de segundo grado. Tanto los prestatarios como los prestamistas e inversores enfrentan riesgos. Algunos de los riesgos asociados incluyen la posibilidad de ejecución hipotecaria para los prestatarios, la garantía insuficiente en caso de impago o quiebra para los prestamistas, y la posibilidad de pérdidas si la empresa emisora es insolvente para los inversores.
¿Problemas o dudas? Te ayudamos
Si quieres estar al día, suscríbete a nuestra newsletter y síguenos en Instagram. Si quieres recibir soporte para cualquier duda o problema, no dude en ponerse en contacto con nosotros en info@wikieconomia.org.