¿Cuál es el enfoque de costos al calcular el valor de un inmueble?

¿Cuál es el enfoque de costos?

El enfoque del costo es un método de valoración de bienes raíces que estima que el precio que un comprador pagaría por un inmueble es igual al costo de construir un edificio equivalente. Según el enfoque de costos, el valor de la propiedad es igual al valor del terreno más los costos totales de construcción menos la depreciación. Proporciona el valor de mercado más preciso cuando la propiedad es nueva que los métodos alternativos.

El enfoque de costos es uno de los tres métodos de valoración de bienes raíces; el resto son el enfoque de ingresos y el enfoque comparable.

Comprender el enfoque de costos

En lugar de centrarse en los precios a los que se venden otras casas similares en el área o en la capacidad de la propiedad para generar ingresos, el enfoque costero valora una propiedad calculando lo que valdría un edificio hoy si fuera demolido y necesitara ser reemplazado. . Desde el principio hasta el final. También tiene en cuenta el valor del terreno y realiza deducciones por cualquier pérdida de valor, también conocida como depreciación del mismo.

La lógica detrás del enfoque de costos es que no tiene sentido que los compradores paguen más por una propiedad de lo que costaría construirla desde cero.

Hay dos tipos principales de evaluación del enfoque de costos:

1. Método de reproducción: Esta versión tiene en cuenta el coste de construir una réplica exacta del objeto y presta atención al uso de materiales originales.
2. Método de reemplazo. En este caso, se supone que la nueva estructura realizará la misma función, pero con materiales más nuevos, métodos de construcción modernos y un diseño actualizado.

Cuando se recopilan todas las estimaciones, el enfoque de costos se calcula de la siguiente manera:

costo – depreciación + costo del terreno = costo de la propiedad.

Ventajas y desventajas del enfoque de costos.

En la práctica, el enfoque de costos puede ser menos confiable que el enfoque de ingresos y metodologías comparables. Esto requiere ciertas suposiciones, incluida la de dar por sentado que el comprador tiene suficiente terreno para construir una propiedad idéntica.

Además, si no se dispone de terrenos baldíos comparables, se debe tasar su valor, lo que hace que la tasación sea menos precisa. La falta de materiales de construcción similares también reduce la precisión de la evaluación y aumenta el margen de subjetividad. Calcular la depreciación de propiedades antiguas tampoco es sencillo ni fácil de medir.

A pesar de estas limitaciones, hay varios casos en los que un enfoque basado en costos puede ser útil e incluso necesario. Evaluar los diversos componentes de una propiedad por separado es especialmente útil cuando se trata de propiedades que son nuevas o excepcionalmente diferentes de otras propiedades.

Cuándo utilizar el enfoque de costos

Propiedades de uso especial

El enfoque de costos es necesario y a veces la única manera de determinar el valor de edificios de uso exclusivo como bibliotecas, escuelas o iglesias. Estos recursos generan pocos ingresos y no se comercializan con frecuencia, lo que invalida los ingresos y enfoques comparables.

Nueva construcción

El enfoque de costos se utiliza a menudo para construcciones nuevas. Los prestamistas de construcción requieren tasaciones basadas en costos porque cualquier valor de mercado o valor de ingresos depende de los estándares del proyecto y su finalización. Los proyectos se reevalúan en varias etapas de construcción para garantizar que se liberen fondos para la siguiente etapa de finalización.

Seguro

Las tasaciones de seguros generalmente adoptan un enfoque de costos al suscribir pólizas para propietarios de viviendas o adjudicar reclamaciones porque solo el valor de las mejoras es asegurable y el valor del terreno se separa del valor total de la propiedad. La elección entre el costo depreciado y el costo total de reposición es el factor determinante para la valoración.

Bienes raíces comerciales

Finalmente, el enfoque del costo a veces se utiliza para valorar propiedades comerciales como edificios de oficinas, tiendas minoristas y hoteles. El enfoque de ingresos es el método principal utilizado aquí, aunque el enfoque de costos puede implementarse cuando el diseño, la construcción, la funcionalidad o la calidad de los materiales requieren ajustes individuales.

Consideraciones Especiales

La mayoría de las tasaciones residenciales no utilizan un enfoque de costos. En cambio, las comparaciones de ventas suelen determinar la valoración de mercado de este tipo de propiedades.

Cuando la valoración de un enfoque de costos es inferior al precio de mercado, puede ser una señal de un mercado sobrecalentado. Por el contrario, las valoraciones periódicas por encima de los precios de mercado pueden indicar una oportunidad de compra.

La excepción es si la propiedad está insuficiente o excesivamente mejorada para su área. En este caso, estimar con precisión el costo de las mejoras aumenta la precisión de la determinación de costos, lo que no es posible utilizando únicamente un enfoque comparativo.