Crédito 125%: qué es, historia, pros y contras

¿Qué es un préstamo al 125%?

Un préstamo del 125% es un tipo de préstamo apalancado, generalmente una hipoteca, que se utiliza para refinanciar una vivienda y que permite al propietario pedir prestado una cantidad equivalente al 125% del valor de tasación de su propiedad.

Por ejemplo, si una casa vale $300,000, entonces un préstamo al 125% le daría al prestatario acceso a $375,000 en fondos.

¿Cómo funciona un préstamo al 125%?

En terminología financiera, un préstamo del 125% tiene una relación préstamo-valor (LTV) del 125%. Los prestamistas utilizan el índice LTV, que compara el tamaño del préstamo con el valor de tasación de la propiedad que sirve como garantía, para evaluar el riesgo de incumplimiento del préstamo. Un préstamo con una TAE del 125% se considera más riesgoso que un préstamo con un ratio LTV inferior al 100%. De hecho, con una hipoteca convencional, el monto del préstamo no suele exceder el 80% del valor de la propiedad.

Entonces, según el método de fijación de precios basado en el riesgo utilizado por los prestamistas, un préstamo con un índice LTV del 125% tendrá una tasa de interés más alta que un préstamo con un índice LTV más bajo; en algunos casos, incluso el doble.

Utilizar un préstamo del 125% para refinanciar

Los propietarios de viviendas que obtienen un préstamo del 125% normalmente lo hacen cuando refinancian sus casas para obtener acceso a más efectivo del que podrían obtener del valor líquido de su vivienda. Su motivo puede ser utilizar el préstamo para pagar otras deudas que tienen tasas de interés aún más altas, como las tarjetas de crédito.

Pero debido a que los préstamos al 125% tienen altas tasas de interés y también pueden incluir tarifas adicionales, cualquiera que esté considerando un préstamo debe planear comparar precios para encontrar las mejores condiciones que pueda obtener.

Si su objetivo es obtener efectivo para pagar otra deuda y no califica para un préstamo del 125% (o decide que simplemente no lo necesita), es posible que aún desee considerar un préstamo con garantía hipotecaria. No obtendrá tanto dinero en efectivo, pero la tasa de interés probablemente será significativamente más baja y podrá utilizarla para pagar al menos parte de su deuda con intereses altos. Otra opción es refinanciar con retiro de fondos.

Ventajas y desventajas de los préstamos al 125%

El beneficio de un préstamo del 125% es que puede permitir que el propietario de una vivienda, especialmente uno que no haya acumulado demasiado capital o cuya propiedad haya perdido valor, obtenga más dinero del que obtendría de otra manera.

La desventaja, tanto para el prestatario como para el prestamista, es el riesgo adicional en comparación con un préstamo más pequeño. El prestatario se verá afectado por un aumento de la deuda y el prestamista enfrentará un riesgo adicional en caso de incumplimiento. Si el prestatario incumple, el prestamista puede ejecutar la propiedad y venderla, pero es poco probable que recupere todo su dinero.

Historial de préstamos del 125%

Los préstamos al 125% se hicieron populares por primera vez en la década de 1990, en algunos casos dirigidos a prestatarios de bajo riesgo con puntajes crediticios altos que querían pedir prestado más del capital disponible. Junto con otros factores, los préstamos del 125% influyeron en la crisis inmobiliaria de 2007-2008. El colapso de los mercados inmobiliarios en todo el país, que comenzó con el colapso de las hipotecas de alto riesgo, dejó a muchas personas “hundidas”; es decir, debían más dinero por su hipoteca del que realmente valía su casa.

A medida que los valores de las viviendas cayeron, algunos propietarios que buscaban refinanciar descubrieron que ya no tenían suficiente valor líquido en sus viviendas para calificar para un nuevo préstamo. Además, no podrían recuperar sus pérdidas incluso si pudieran vender la casa.

El Programa Federal de Refinanciamiento de Vivienda Asequible (HARP), ahora expirado, se introdujo en marzo de 2009 como una forma de brindar alivio. Esto permitió a los propietarios cuyas casas estaban bajo el agua pero que por lo demás estaban al día y con hipotecas vigentes solicitar refinanciamiento. A través de HARP, los propietarios que deben hasta el 125% del valor de sus viviendas podrían refinanciar a tasas más bajas para ayudarlos a pagar sus deudas y obtener una base financiera más sólida.

Inicialmente, los propietarios de viviendas que debían más de este porcentaje no podían presentar la solicitud. Pero finalmente se eliminó incluso el límite LTV del 125%, lo que permitió que aún más propietarios solicitaran préstamos HARP. Después de varias extensiones, HARP finalizó en diciembre de 2018.