Definicion de Agregador: ¿qué es la inversión inmobiliaria?
La inversión inmobiliaria se refiere a la compra, propiedad, gestión, alquiler o venta de bienes inmuebles con el objetivo de obtener un retorno financiero. Se comprende hacer inversiones en inmuebles como viviendas, oficinas, locales comerciales, terrenos, entre otros. Es una estrategia usada para incrementar el patrimonio personal o empresarial.
¿Qué es un agregador?
Un agregador es una organización que compra hipotecas de instituciones financieras y luego las tituliza en valores respaldados por hipotecas (MBS). Los agregadores pueden ser bancos emisores de hipotecas o filiales de las propias instituciones financieras. También pueden ser corredores, comerciantes, corresponsales u otros tipos de sociedades financieras. Los agregadores obtienen ganancias comprando hipotecas individuales a precios más bajos y luego vendiendo los MBS combinados a un precio más alto.
Resultados clave
- Un agregador es cualquier entidad que compra hipotecas de instituciones financieras y luego las tituliza en valores respaldados por hipotecas (MBS) para su venta.
- Los agregadores pueden incluir bancos emisores, filiales de una institución financiera, corredores, intermediarios y corresponsales.
- Los agregadores funcionan como proveedores de servicios que liberan a los emisores del trabajo de crear valores respaldados por hipotecas.
- Cuando los originadores de hipotecas se convierten en agregadores en el proceso de titulización, crean vehículos de propósito especial (SPV) para facilitar la transacción.
Entendiendo el agregador
Los agregadores son esencialmente proveedores de servicios que eliminan parte del esfuerzo que los emisores tienen que realizar para crear valores respaldados por hipotecas. Dependiendo de lo que busque el cliente final, los agregadores pueden buscar y comprar un tipo específico de préstamo hipotecario de una amplia gama de prestamistas y originadores. Al ampliar su búsqueda entre una variedad de originadores de hipotecas, incluidos bancos regionales y compañías hipotecarias especializadas, es posible crear valores respaldados por hipotecas personalizados que no están fácilmente disponibles en un solo originador de hipotecas.
Mercado hipotecario secundario
Los agregadores se entienden mejor como un paso en el proceso de titulización que como una entidad separada en el mercado hipotecario secundario. Cuando un originador, como un banco, emite una hipoteca, quiere sacarla de los libros para liberar capital y poder otorgar más préstamos. Vender una sola hipoteca directamente a un inversionista es difícil porque una sola hipoteca conlleva muchos riesgos difíciles de cuantificar asociados con la compra de bienes raíces por parte de un individuo. En cambio, el agregador compra un conjunto de préstamos cuyo desempeño general es más fácil de predecir y luego vende ese conjunto a inversores en tramos. Por lo tanto, antes de que los MBS puedan dividirse en partes y venderse, se produce un paso de agrupación/agregación.
Cuando los agregadores también son originadores
Los originadores de hipotecas a menudo se convierten en agregadores porque la titulización de un conjunto de hipotecas puede verse como una extensión natural de su negocio. Cuando un originador actúa como agregador, normalmente crea un vehículo de propósito especial (SPV) como una subsidiaria separada para agregar y vender préstamos. Esto elimina cierta responsabilidad y libera al agregador originador para comprar préstamos de otras instituciones, así como de la matriz, lo que a veces es necesario para crear un MBS personalizado.
En teoría, los agregadores propiedad del originador operan de la misma manera que los agregadores de terceros, aunque manejan la mayoría de las hipotecas de un solo cliente que también es el propietario. En la práctica pueden surgir situaciones que no ocurrirían con un tercero. Por ejemplo, se podría incentivar sutilmente al agregador a no buscar descuentos tan altos en hipotecas del mercado secundario para ayudar al balance de la empresa matriz, trasladando cualquier pérdida general al agregador. Por supuesto, hubo problemas mayores en el mercado de MBS que llevaron a la crisis hipotecaria que la posibilidad de colusión entre el agregador y el originador.
Preguntas Frecuentes
Pregunta 1: ¿Qué es un agregador?
Respuesta: Un agregador es una organización que compra hipotecas de instituciones financieras y luego las tituliza en valores respaldados por hipotecas (MBS). Los agregadores pueden ser bancos emisores de hipotecas, filiales de instituciones financieras, corredores, comerciantes, corresponsales u otras sociedades financieras. Los agregadores obtienen ganancias comprando hipotecas individuales a precios más bajos y luego vendiendo los MBS combinados a un precio más alto.
Pregunta 2: ¿Cómo funcionan los agregadores en el mercado hipotecario secundario?
Respuesta: Los agregadores se entienden como un paso en el proceso de titulización en el mercado hipotecario secundario. Cuando un originador, como un banco, emite una hipoteca, quiere sacarla de los libros para liberar capital y poder otorgar más préstamos. En lugar de vender una sola hipoteca directamente a un inversor, el agregador compra un conjunto de préstamos cuyo desempeño general es más fácil de predecir y luego vende ese conjunto a inversores en tramos.
Pregunta 3: ¿Qué sucede cuando los originadores de hipotecas también actúan como agregadores?
Respuesta: Los originadores de hipotecas a menudo se convierten en agregadores porque la titulización de un conjunto de hipotecas puede verse como una extensión natural de su negocio. Cuando un originador actúa como agregador, generalmente crea un vehículo de propósito especial (SPV) como una subsidiaria separada para agregar y vender préstamos. Esto elimina cierta responsabilidad y permite al agregador originador comprar préstamos de otras instituciones, además de la matriz.
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