Definicion de Ratio de gastos operativos (REA): definición, fórmula y ejemplo
Ratio de gastos operativos (REA): definición, fórmula y ejemplo
¿Qué es el índice de gastos operativos (REA)?
En el sector inmobiliario, el índice de gastos operativos (REA) es una medida del costo de operar una propiedad en comparación con los ingresos generados por esa propiedad. Se calcula dividiendo los gastos operativos de una propiedad (menos la depreciación) por sus ingresos operativos brutos.
El REA se utiliza para comparar costos de propiedades similares. Un inversionista debe estar atento a señales de alerta, como mayores costos de mantenimiento, ingresos operativos o servicios públicos, que puedan disuadirlo de comprar una propiedad en particular.
El REA ideal está entre 60% y 80% (aunque cuanto más bajo sea, mejor).
Resultados clave
- En el sector inmobiliario, el índice de gastos operativos (REA) es una medida del costo de operar una propiedad en comparación con los ingresos generados por esa propiedad.
- El índice de gastos operativos (OER) se calcula dividiendo todos los gastos operativos menos la depreciación y amortización por los ingresos operativos.
- Un índice de gastos operativos (REA) más bajo es más deseable para los inversores porque significa que los gastos se minimizan en relación con los ingresos.
Comprender el índice de gastos operativos (REA)
Fórmula del índice de gastos operativos (REA)
ACERCA DE
mi
R
«=»
Los gastos de explotación
−
depreciación
Ingresos brutos
REA = \frac{\text{Gastos operativos totales} – \text{depreciación}}{\text{Ingresos brutos}} ACERCA DEmiR«=»Ingresos brutosLos gastos de explotación−depreciación
Wikieconomia / Teresa Chiechi
Para calcular el REA de una propiedad, es necesario conocer los costos operativos. Esto incluye todos los honorarios y gastos incurridos como costos normales de hacer negocios. También deberá calcular el gasto de depreciación de la propiedad, que variará según el método contable específico utilizado.
Calcular el REA durante varios años puede ayudar a un inversor a notar tendencias en los gastos operativos de una propiedad. Si los costos de propiedad aumentan anualmente más rápido que los ingresos, el REA también aumenta anualmente. Por lo tanto, un inversor podría perder más dinero cuanto más tiempo posea la propiedad.
Al ser propietario de un edificio de apartamentos, un inversor debe contabilizar las vacantes utilizando los ingresos por alquiler efectivos, o los ingresos potenciales por alquiler menos las vacantes y las pérdidas crediticias, en lugar de los ingresos potenciales por alquiler. Dado que la gestión de vacantes está incluida en la gestión eficaz de la propiedad, incluir las vacantes en REA proporciona una imagen más precisa de los costos operativos y muestra dónde se pueden realizar mejoras. Por ejemplo, es probable que las propiedades mal administradas tengan tasas de desocupación más altas, lo que se reflejará en los REA.
Los honorarios de administración de la propiedad, servicios públicos, recolección de basura, mantenimiento, seguros, reparaciones, impuestos a la propiedad y otros gastos están incluidos en el REA. Los gastos operativos adicionales que los inversores deben considerar en un REA incluyen honorarios de administración de propiedades, jardinería, honorarios de abogados, seguro de propietario y seguro básico de propiedad. Estos gastos ayudan a operar la propiedad en el día a día. Por esta razón, los pagos de préstamos, las reparaciones mayores y los bienes muebles están excluidos de los gastos operativos.
Un REA más bajo generalmente significa que la propiedad se administra de manera eficiente y es más rentable para los inversionistas, y que una porción menor de los ingresos de la propiedad cubre los costos de operación y mantenimiento. Si el negocio es escalable, el propietario puede aumentar el alquiler por unidad sin aumentar significativamente los costos operativos. Además, los REA pueden mostrar dónde pueden surgir problemas potenciales, como aumentos significativos en las facturas de servicios públicos, lo que permite a los inversores resolver los problemas más rápidamente y proteger sus niveles de ganancias.
Ejemplo de índice de gastos operativos (REA)
Tomemos un ejemplo hipotético: el inversor A es propietario de un edificio de apartamentos y gana 65.000 dólares al mes en alquiler. El inversionista también paga $50 000 en gastos operativos, incluidos pagos mensuales de la hipoteca, impuestos, servicios públicos, etc. Se espera que la propiedad se deprecie en $85,000 este año.
Así, el REA anual se puede calcular como:
(
6
5
,
0
0
0
×
1
2
)
«=»
6
6
%
\frac{[(\$50,000 \times 12) – 85,000]} {(65.000\veces 12)} = 66\% (65,000×12)[($50,000×12)−85,000]«=»66%
Esto significa que los gastos operativos consumen aproximadamente dos tercios de los ingresos generados por la propiedad.
Relación de gastos operativos (OER) frente a tasa de capitalización
La tasa de capitalización se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera obtener de una propiedad de inversión inmobiliaria. A menudo denominada «tasa máxima», esta tasa se calcula en función del ingreso neto que se espera que genere la propiedad. Se utiliza para evaluar el potencial retorno de la inversión de un inversor en el mercado inmobiliario.
La tasa máxima simplemente representa el rendimiento de la propiedad durante un período de un año (suponiendo que la propiedad se compre en efectivo y no a crédito). Está determinado por la fórmula:
Apuesta máxima
«=»
El margen de explotación
÷
valor actual de mercado
\text{Tasa de capitalización} = \text{beneficio operativo neto} \div \text{valor de mercado actual} Apuesta máxima«=»El margen de explotación÷valor actual de mercado
Si bien la tasa máxima es similar al REA en términos de medir la rentabilidad de una propiedad de inversión, se diferencia del REA en que utiliza ingresos brutos en lugar de ingresos netos y los coloca en el denominador. El REA tampoco tiene en cuenta el valor de mercado de la propiedad.
Límites de tasa de gastos operativos
Los REA tienen dos desventajas para los inversores inmobiliarios. Primero, debido a que no incluye el valor de mercado de la propiedad, no informa al inversionista sobre el valor relativo de la propiedad al comprar o vender. Esto sólo habla de la eficiencia de las operaciones actuales. Por lo tanto, el REA debe usarse junto con algo así como una tasa máxima al evaluar inversiones inmobiliarias.
En segundo lugar, dado que la depreciación se puede calcular de varias maneras diferentes, el REA puede superarse utilizando un método más ventajoso para contabilizar la depreciación.
Preguntas Frecuentes
Incluye tres preguntas frecuentes sobre el contenido dando sus respuestas. Utiliza muchas negritas utilizando HTML tag ¿Qué es el índice de gastos operativos (REA)? En el sector inmobiliario, el índice de gastos operativos (REA) es una medida del costo de operar una propiedad en comparación con los ingresos generados por esa propiedad. Se calcula dividiendo los gastos operativos de una propiedad (menos la depreciación) por sus ingresos operativos brutos. El REA se utiliza para comparar costos de propiedades similares. Un inversionista debe estar atento a señales de alerta, como mayores costos de mantenimiento, ingresos operativos o servicios públicos, que puedan disuadirlo de comprar una propiedad en particular. El REA ideal está entre 60% y 80% (aunque cuanto más bajo sea, mejor). Resultados clave En el sector inmobiliario, el índice de gastos operativos (REA) es una medida del costo de operar una propiedad en comparación con los ingresos generados por esa propiedad.El índice de gastos operativos (OER) se calcula dividiendo todos los gastos operativos menos la depreciación y amortización por los ingresos operativos.Un índice de gastos operativos (REA) más bajo es más deseable para los inversores porque significa que los gastos se minimizan en relación con los ingresos. Comprender el índice de gastos operativos (REA) Fórmula del índice de gastos operativos (REA) ACERCA DE mi R «=» Los gastos de explotación − depreciación Ingresos brutos REA = \frac{\text{Gastos operativos totales} – \text{depreciación}}{\text{Ingresos brutos}} ACERCA DEmiR»=»Ingresos brutosLos gastos de explotación−depreciación Wikieconomia / Teresa Chiechi Para calcular el REA de una propiedad, es necesario conocer los costos operativos. Esto incluye todos los honorarios y gastos incurridos como costos normales de hacer negocios. También deberá calcular el gasto de depreciación de la propiedad, que variará según el método contable específico utilizado. Calcular el REA durante varios años puede ayudar a un inversor a notar tendencias en los gastos operativos de una propiedad. Si los costos de propiedad aumentan anualmente más rápido que los ingresos, el REA también aumenta anualmente. Por lo tanto, un inversor podría perder más dinero cuanto más tiempo posea la propiedad. Al ser propietario de un edificio de apartamentos, un inversor debe contabilizar las vacantes utilizando los ingresos por alquiler efectivos, o los ingresos potenciales por alquiler menos las vacantes y las pérdidas crediticias, en lugar de los ingresos potenciales por alquiler. Dado que la gestión de vacantes está incluida en la gestión eficaz de la propiedad, incluir las vacantes en REA proporciona una imagen más precisa de los costos operativos y muestra dónde se pueden realizar mejoras. Por ejemplo, es probable que las propiedades mal administradas tengan tasas de desocupación más altas, lo que se reflejará en los REA. Los honorarios de administración de la propiedad, servicios públicos, recolección de basura, mantenimiento, seguros, reparaciones, impuestos a la propiedad y otros gastos están incluidos en el REA. Los gastos operativos adicionales que los inversores deben considerar en un REA incluyen honorarios de administración de propiedades, jardinería, honorarios de abogados, seguro de propietario y seguro básico de propiedad. Estos gastos ayudan a operar la propiedad en el día a día. Por esta razón, los pagos de préstamos, las reparaciones mayores y los bienes muebles están excluidos de los gastos operativos. Un REA más bajo generalmente significa que la propiedad se administra de manera eficiente y es más rentable para los inversionistas, y que una porción menor de los ingresos de la propiedad cubre los costos de operación y mantenimiento. Si el negocio es escalable, el propietario puede aumentar el alquiler por unidad sin aumentar significativamente los costos operativos. Además, los REA pueden mostrar dónde pueden surgir problemas potenciales, como aumentos significativos en las facturas de servicios públicos, lo que permite a los inversores resolver los problemas más rápidamente y proteger sus niveles de ganancias. Ejemplo de índice de gastos operativos (REA) Tomemos un ejemplo hipotético: el inversor A es propietario de un edificio de apartamentos y gana 65.000 dólares al mes en alquiler. El inversionista también paga $50 000 en gastos operativos, incluidos pagos mensuales de la hipoteca, impuestos, servicios públicos, etc. Se espera que la propiedad se deprecie en $85,000 este año. Así, el REA anual se puede calcular como: [ ( $ 5 0 , 0 0 0 × 1 2 ) − 8 5 , 0 0 0 ] ( 6 5 , 0 0 0 × 1 2 ) «=» 6 6 % \frac{[(\$50,000 \times 12) – 85,000]} {(65.000\veces 12)} = 66\% (65,000×12)[($50,000×12)−85,000]»=»66% Esto significa que los gastos operativos consumen aproximadamente dos tercios de los ingresos generados por la propiedad. Relación de gastos operativos (OER) frente a tasa de capitalización La tasa de capitalización se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera obtener de una propiedad de inversión inmobiliaria. A menudo denominada «tasa máxima», esta tasa se calcula en función del ingreso neto que se espera que genere la propiedad. Se utiliza para evaluar el potencial retorno de la inversión de un inversor en el mercado inmobiliario. La tasa máxima simplemente representa el rendimiento de la propiedad durante un período de un año (suponiendo que la propiedad se compre en efectivo y no a crédito). Está determinado por la fórmula: Apuesta máxima «=» El margen de explotación ÷ valor actual de mercado \text{Tasa de capitalización} = \text{beneficio operativo neto} \div \text{valor de mercado actual} Apuesta máxima»=»El margen de explotación÷valor actual de mercado Si bien la tasa máxima es similar al REA en términos de medir la rentabilidad de una propiedad de inversión, se diferencia del REA en que utiliza ingresos brutos en lugar de ingresos netos y los coloca en el denominador. El REA tampoco tiene en cuenta el valor de mercado de la propiedad. Límites de tasa de gastos operativos Los REA tienen dos desventajas para los inversores inmobiliarios. Primero, debido a que no incluye el valor de mercado de la propiedad, no informa al inversionista sobre el valor relativo de la propiedad al comprar o vender. Esto sólo habla de la eficiencia de las operaciones actuales. Por lo tanto, el REA debe usarse junto con algo así como una tasa máxima al evaluar inversiones inmobiliarias. En segundo lugar, dado que la depreciación se puede calcular de varias maneras diferentes, el REA puede superarse utilizando un método más ventajoso para contabilizar la depreciación.
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