Definicion de Tasa interna de rendimiento modificada: definición de MIRR
Tasa interna de rendimiento modificada: definición de MIRR
¿Qué es la Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM)?
La tasa interna de rendimiento modificada (TIRR) supone que los flujos de efectivo positivos se reinvierten al costo de capital de la empresa y que los costos iniciales se financian con el costo de financiamiento de la empresa. Por el contrario, la tasa interna de rendimiento (TIR) tradicional supone que los flujos de efectivo del proyecto se reinvierten a la propia TIR. Por tanto, MIRR refleja con mayor precisión el costo y la rentabilidad del proyecto.
Fórmula y cálculo de MIRR.
Dadas las variables, la fórmula MIRR se expresa como:
METRO
I
R
R
«=»
F
EN
(
Flujos de caja positivos
×
Costo de capital
)
PAG
EN
(
Costos iniciales
×
Costo de financiamiento
)
norte
−
1
Dónde:
F
EN
CON
F
(
Con
)
«=»
Valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital de la empresa.
PAG
EN
CON
F
(
y
Con
)
«=»
Valor presente de los flujos de efectivo negativos al costo de financiamiento de una empresa.
norte
«=»
numero de periodos
\begin {alineado} y MIRR = \sqrt[n]{\frac{FV(\text{Flujos de efectivo positivos} \times \text{Costo de capital})}{PV(\text{Costos iniciales} \times \text{Costo de financiamiento})}} – 1\\ & \ textbf {donde:}\\ &FVCF(c)=\text{valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital de la empresa}\\ &PVCF(fc)=\text{valor actual de los flujos de efectivo negativos al costo de capital de la empresa financiación}\\ &n=\ text{número de periodos}\\ \end{aligned} METROIR.R.«=»nortePAGEN(Costos iniciales×Costo de financiamiento)FEN(Flujos de caja positivos×Costo de capital)−1Dónde:FENFQ(Con)«=»Valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital de la empresa.PAGENFQ(yCon)«=»Valor presente de los flujos de efectivo negativos al costo de financiamiento de una empresa.norte«=»numero de periodos
Mientras tanto, la tasa interna de rendimiento (TIR) es la tasa de descuento que hace que el valor actual neto (VAN) de todos los flujos de efectivo de un proyecto en particular sea igual a cero. Los cálculos de MIRR y TIR se basan en la fórmula VAN.
Resultados clave
- La MIRR mejora la TIR al suponer que los flujos de efectivo positivos se reinvierten al costo de capital de la empresa.
- MIRR se utiliza para clasificar las inversiones o proyectos que una empresa o un inversor puede emprender.
- MIRR está diseñado para crear una solución única que elimine el problema de múltiples TIR.
Wikieconomia / Julie Bang
Lo que MIRR puede decirte
MIRR se utiliza para clasificar inversiones o proyectos de tamaño desigual. Este cálculo resuelve dos problemas importantes asociados con el popular cálculo de la tasa interna de retorno. El primer problema importante de la TIR es que se pueden encontrar múltiples soluciones para el mismo proyecto. El segundo problema es que el supuesto de que los flujos de efectivo positivos se reinvierten a una TIR se considera poco práctico en la práctica. Cuando se utiliza MIRR, solo hay una solución para un proyecto determinado y la tasa de reinversión de los flujos de efectivo positivos es mucho más válida en la práctica.
MIRR permite a los gerentes de proyectos variar la tasa esperada de crecimiento reinvertido de una fase a otra del proyecto. El método más común es ingresar un costo de capital estimado promedio, pero es posible agregar cualquier tasa de reinversión esperada específica.
Diferencia entre MIRR y TIR
Aunque la tasa interna de retorno (TIR) es popular entre los gerentes de negocios, tiende a exagerar la rentabilidad del proyecto y puede llevar a errores en el presupuesto de capital basados en estimaciones demasiado optimistas. La tasa interna de rendimiento modificada (TIRM) compensa esta deficiencia y otorga a los administradores más control sobre la tasa esperada de reinversión de los flujos de efectivo futuros.
El cálculo de la TIR actúa como la inversa de la tasa de crecimiento. Debe descontar el crecimiento de la inversión original además de los flujos de efectivo reinvertidos. Sin embargo, la TIR no ofrece una imagen realista de cómo se reinvierten realmente los flujos de efectivo en proyectos futuros.
Los flujos de efectivo a menudo se reinvierten a su costo de capital y no al mismo ritmo al que se generaron originalmente. La TIR supone que la tasa de crecimiento permanece constante de un proyecto a otro. Es muy fácil sobreestimar el valor futuro potencial utilizando métricas básicas de TIR.
Otro problema importante con la TIR ocurre cuando un proyecto tiene diferentes períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. En estos casos, la TIR produce más de un número, lo que genera incertidumbre y confusión. MIRR también resuelve este problema.
Diferencia entre MIRR y FMRR
La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es la métrica más utilizada para evaluar el desempeño de las inversiones inmobiliarias y se relaciona con un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). La tasa interna de rendimiento modificada (TIRM) mejora la tasa interna de rendimiento (TIR) estándar al ajustar las diferencias en las tasas de reinversión supuestas de los desembolsos de efectivo iniciales y las entradas de efectivo posteriores. El FMRR va un paso más allá al medir las salidas y entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como “tasa de seguridad” y “tasa de reinversión”.
Una apuesta segura supone que los fondos necesarios para cubrir los flujos de efectivo negativos generan intereses a una tasa fácilmente alcanzable y pueden retirarse si es necesario en cualquier momento (es decir, dentro de un día después de realizar un depósito en la cuenta). En este caso, la apuesta es «segura» porque los fondos son muy líquidos y están disponibles de forma segura con un riesgo mínimo cuando sea necesario.
La tasa de reinversión incluye la tasa que se ganaría cuando los flujos de efectivo positivos se reinviertan en inversiones similares de mediano o largo plazo de riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es líquida (es decir, no está relacionada con otras inversiones) y, por lo tanto, requiere una tasa de descuento más alta.
Limitaciones del uso de MIRR
La primera limitación de MIRR es que para tomar una decisión es necesario calcular una estimación del coste de capital, cálculo que puede ser subjetivo y variar dependiendo de las suposiciones realizadas.
Al igual que la TIR, la MIRR puede proporcionar información que conduzca a decisiones subóptimas que no maximizan el valor cuando se consideran múltiples opciones de inversión simultáneamente. En realidad, el MIRR no cuantifica los diferentes impactos de las diferentes inversiones en términos absolutos; El valor actual neto a menudo proporciona una base teórica más eficaz para elegir inversiones mutuamente excluyentes. Es posible que tampoco produzca resultados óptimos en caso de racionamiento de capital.
MIRR también puede ser difícil de entender para quienes no tienen experiencia financiera. Además, la base teórica de MIRR también es objeto de controversia entre los académicos.
Ejemplo de uso de MIRR
El cálculo básico de la TIR es el siguiente. Supongamos que un proyecto de dos años con un costo inicial de $195 y un costo de capital del 12% generará una ganancia de $121 en el primer año y $131 en el segundo año. Encuentre la TIR del proyecto tal que el valor presente neto (VAN) = 0 cuando tasa interna de retorno = 18,66%:
norte
PAG
EN
«=»
0
«=»
−
1
9
5
+
1
2
1
(
1
+
I
R
R
)
+
1
3
1
(
1
+
I
R
R
)
2
VPN = 0 = -195 + \frac{121}{(1 + TIR)} + \frac{131}{(1+TIR)^2} nortePAGEN«=»0«=»−195+(1+IRR)121+(1+IRR)2131
Para calcular la MIRR del proyecto, suponga que los flujos de efectivo positivos se reinvertirán a un costo de capital del 12%. Por lo tanto, el valor futuro de los flujos de efectivo positivos cuando t = 2 se calcula como:
ps
1
2
1
×
1
.
1
2
+
ps
1
3
1
«=»
ps
2
6
6
.
5
2
\$121\veces 1,12 + \$131 = \$266,52 ps121×1.12+ps131«=»ps266.52
Luego divida el valor futuro de los flujos de efectivo por el valor presente del desembolso inicial, que fue de $195, y encuentre el rendimiento geométrico en los dos períodos. Finalmente, ajuste este ratio para el período de tiempo utilizando la fórmula MIRR, teniendo en cuenta:
METRO
I
R
R
«=»
ps
2
6
6
.
5
2
ps
1
9
5
1
/
2
−
1
«=»
1
.
1
6
9
1
−
1
«=»
1
6
.
9
1
%
MIRR = \frac{\$266,52}{\$195}^{1/2} – 1 = 1,1691 – 1 = 16,91\% METROIRR«=»ps195ps266.521/2−1«=»1.1691−1«=»16.91%
En este ejemplo particular, la TIR ofrece una imagen demasiado optimista del potencial del proyecto, mientras que la MIRR ofrece una evaluación más realista del proyecto.
Preguntas Frecuentes
Incluye tres preguntas frecuentes sobre el contenido dando sus respuestas. Utiliza muchas negritas utilizando HTML tag ¿Qué es la Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM)? La tasa interna de rendimiento modificada (TIRR) supone que los flujos de efectivo positivos se reinvierten al costo de capital de la empresa y que los costos iniciales se financian con el costo de financiamiento de la empresa. Por el contrario, la tasa interna de rendimiento (TIR) tradicional supone que los flujos de efectivo del proyecto se reinvierten a la propia TIR. Por tanto, MIRR refleja con mayor precisión el costo y la rentabilidad del proyecto. Fórmula y cálculo de MIRR. Dadas las variables, la fórmula MIRR se expresa como: METRO I R R «=» F EN ( Flujos de caja positivos × Costo de capital ) PAG EN ( Costos iniciales × Costo de financiamiento ) norte − 1 Dónde: F EN CON F ( Con ) «=» Valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital de la empresa. PAG EN CON F ( y Con ) «=» Valor presente de los flujos de efectivo negativos al costo de financiamiento de una empresa. norte «=» numero de periodos \begin {alineado} y MIRR = \sqrt[n]{\frac{FV(\text{Flujos de efectivo positivos} \times \text{Costo de capital})}{PV(\text{Costos iniciales} \times \text{Costo de financiamiento})}} – 1\\ & \ textbf {donde:}\\ &FVCF(c)=\text{valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital de la empresa}\\ &PVCF(fc)=\text{valor actual de los flujos de efectivo negativos al costo de capital de la empresa financiación}\\ &n=\ text{número de periodos}\\ \end{aligned} METROIR.R.»=»nortePAGEN(Costos iniciales×Costo de financiamiento)FEN(Flujos de caja positivos×Costo de capital)−1Dónde:FENFQ(Con)»=»Valor futuro de los flujos de efectivo positivos al costo de capital de la empresa.PAGENFQ(yCon)»=»Valor presente de los flujos de efectivo negativos al costo de financiamiento de una empresa.norte»=»numero de periodos Mientras tanto, la tasa interna de rendimiento (TIR) es la tasa de descuento que hace que el valor actual neto (VAN) de todos los flujos de efectivo de un proyecto en particular sea igual a cero. Los cálculos de MIRR y TIR se basan en la fórmula VAN. Resultados clave La MIRR mejora la TIR al suponer que los flujos de efectivo positivos se reinvierten al costo de capital de la empresa.MIRR se utiliza para clasificar las inversiones o proyectos que una empresa o un inversor puede emprender.MIRR está diseñado para crear una solución única que elimine el problema de múltiples TIR. Wikieconomia / Julie Bang Lo que MIRR puede decirte MIRR se utiliza para clasificar inversiones o proyectos de tamaño desigual. Este cálculo resuelve dos problemas importantes asociados con el popular cálculo de la tasa interna de retorno. El primer problema importante de la TIR es que se pueden encontrar múltiples soluciones para el mismo proyecto. El segundo problema es que el supuesto de que los flujos de efectivo positivos se reinvierten a una TIR se considera poco práctico en la práctica. Cuando se utiliza MIRR, solo hay una solución para un proyecto determinado y la tasa de reinversión de los flujos de efectivo positivos es mucho más válida en la práctica. MIRR permite a los gerentes de proyectos variar la tasa esperada de crecimiento reinvertido de una fase a otra del proyecto. El método más común es ingresar un costo de capital estimado promedio, pero es posible agregar cualquier tasa de reinversión esperada específica. Diferencia entre MIRR y TIR Aunque la tasa interna de retorno (TIR) es popular entre los gerentes de negocios, tiende a exagerar la rentabilidad del proyecto y puede llevar a errores en el presupuesto de capital basados en estimaciones demasiado optimistas. La tasa interna de rendimiento modificada (TIRM) compensa esta deficiencia y otorga a los administradores más control sobre la tasa esperada de reinversión de los flujos de efectivo futuros. El cálculo de la TIR actúa como la inversa de la tasa de crecimiento. Debe descontar el crecimiento de la inversión original además de los flujos de efectivo reinvertidos. Sin embargo, la TIR no ofrece una imagen realista de cómo se reinvierten realmente los flujos de efectivo en proyectos futuros. Los flujos de efectivo a menudo se reinvierten a su costo de capital y no al mismo ritmo al que se generaron originalmente. La TIR supone que la tasa de crecimiento permanece constante de un proyecto a otro. Es muy fácil sobreestimar el valor futuro potencial utilizando métricas básicas de TIR. Otro problema importante con la TIR ocurre cuando un proyecto tiene diferentes períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. En estos casos, la TIR produce más de un número, lo que genera incertidumbre y confusión. MIRR también resuelve este problema. Diferencia entre MIRR y FMRR La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es la métrica más utilizada para evaluar el desempeño de las inversiones inmobiliarias y se relaciona con un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). La tasa interna de rendimiento modificada (TIRM) mejora la tasa interna de rendimiento (TIR) estándar al ajustar las diferencias en las tasas de reinversión supuestas de los desembolsos de efectivo iniciales y las entradas de efectivo posteriores. El FMRR va un paso más allá al medir las salidas y entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como “tasa de seguridad” y “tasa de reinversión”. Una apuesta segura supone que los fondos necesarios para cubrir los flujos de efectivo negativos generan intereses a una tasa fácilmente alcanzable y pueden retirarse si es necesario en cualquier momento (es decir, dentro de un día después de realizar un depósito en la cuenta). En este caso, la apuesta es «segura» porque los fondos son muy líquidos y están disponibles de forma segura con un riesgo mínimo cuando sea necesario. La tasa de reinversión incluye la tasa que se ganaría cuando los flujos de efectivo positivos se reinviertan en inversiones similares de mediano o largo plazo de riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es líquida (es decir, no está relacionada con otras inversiones) y, por lo tanto, requiere una tasa de descuento más alta. Limitaciones del uso de MIRR La primera limitación de MIRR es que para tomar una decisión es necesario calcular una estimación del coste de capital, cálculo que puede ser subjetivo y variar dependiendo de las suposiciones realizadas. Al igual que la TIR, la MIRR puede proporcionar información que conduzca a decisiones subóptimas que no maximizan el valor cuando se consideran múltiples opciones de inversión simultáneamente. En realidad, el MIRR no cuantifica los diferentes impactos de las diferentes inversiones en términos absolutos; El valor actual neto a menudo proporciona una base teórica más eficaz para elegir inversiones mutuamente excluyentes. Es posible que tampoco produzca resultados óptimos en caso de racionamiento de capital. MIRR también puede ser difícil de entender para quienes no tienen experiencia financiera. Además, la base teórica de MIRR también es objeto de controversia entre los académicos. Ejemplo de uso de MIRR El cálculo básico de la TIR es el siguiente. Supongamos que un proyecto de dos años con un costo inicial de $195 y un costo de capital del 12% generará una ganancia de $121 en el primer año y $131 en el segundo año. Encuentre la TIR del proyecto tal que el valor presente neto (VAN) = 0 cuando tasa interna de retorno = 18,66%: norte PAG EN «=» 0 «=» − 1 9 5 + 1 2 1 ( 1 + I R R ) + 1 3 1 ( 1 + I R R ) 2 VPN = 0 = -195 + \frac{121}{(1 + TIR)} + \frac{131}{(1+TIR)^2} nortePAGEN»=»0″=»−195+(1+IRR)121+(1+IRR)2131 Para calcular la MIRR del proyecto, suponga que los flujos de efectivo positivos se reinvertirán a un costo de capital del 12%. Por lo tanto, el valor futuro de los flujos de efectivo positivos cuando t = 2 se calcula como: ps 1 2 1 × 1 . 1 2 + ps 1 3 1 «=» ps 2 6 6 . 5 2 \$121\veces 1,12 + \$131 = \$266,52 ps121×1.12+ps131″=»ps266.52 Luego divida el valor futuro de los flujos de efectivo por el valor presente del desembolso inicial, que fue de $195, y encuentre el rendimiento geométrico en los dos períodos. Finalmente, ajuste este ratio para el período de tiempo utilizando la fórmula MIRR, teniendo en cuenta: METRO I R R «=» ps 2 6 6 . 5 2 ps 1 9 5 1 / 2 − 1 «=» 1 . 1 6 9…
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