Definicion de Tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR): descripción general
Tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR): descripción general
¿Qué es la tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR)?
La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica que se utiliza para evaluar el desempeño de las inversiones inmobiliarias y es específica de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Un REIT son acciones ofrecidas al público por una empresa de bienes raíces o un fideicomiso que posee una cartera de bienes raíces y/o hipotecas que generan ingresos.
FMRR es similar a la tasa interna de rendimiento y tiene en cuenta la duración y el riesgo de una inversión. El FMRR mide los flujos de efectivo (entradas y salidas) a dos tasas diferentes conocidas como tasa segura y tasa de reinversión.
Explicar la tasa de rendimiento de la gestión financiera
Debido a que calcular los rendimientos de la gestión financiera es tan complejo, muchos inversores y profesionales inmobiliarios optan por utilizar otras métricas para analizar los bienes raíces. El beneficio de utilizar FMRR es que permite a los inversores comparar oportunidades de inversión al mismo nivel.
Aunque la tasa interna de rendimiento (TIR) ha sido durante mucho tiempo una medida estándar de rendimiento en el léxico financiero, su principal inconveniente es la incapacidad de este valor para tener en cuenta el tiempo o el período de tenencia. Esencialmente, es un indicador débil de liquidez que juega un papel importante en la determinación del nivel de riesgo general de cualquier valor o instrumento de inversión. Por ejemplo, utilizando únicamente la TIR, dos fondos pueden parecer similares en función de sus tasas de rendimiento, pero uno puede tardar el doble que el otro en volver simplemente al capital original invertido. Muchos analistas complementan la TIR o la MIRR con el período de recuperación para estimar el tiempo necesario para recuperar el monto principal de una inversión.
La tasa interna de rendimiento modificada mejora la tasa interna de rendimiento estándar al ajustar las diferencias en las tasas de reinversión supuestas de los desembolsos de efectivo iniciales y las entradas de efectivo posteriores. El FMRR va un paso más allá al medir las salidas y entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como “tasa de seguridad” y “tasa de reinversión”. FMRR también hace un supuesto adicional, no incluido en la TIR y la MIRR, de que los flujos de efectivo positivos que ocurren inmediatamente antes de los flujos de efectivo negativos se utilizarán para compensar ese flujo de efectivo negativo.
- Tarifas seguras Supongamos que los fondos necesarios para cubrir los flujos de efectivo negativos generan intereses a una tasa fácilmente alcanzable y pueden retirarse según sea necesario en cualquier momento (por ejemplo, desde el día en que se abre la cuenta de depósito). En este caso, la apuesta es «segura» porque los fondos son muy líquidos y están disponibles de forma segura con un riesgo mínimo cuando sea necesario.
- Tasas de reinversión Incluya la tasa que se recibiría cuando los flujos de efectivo positivos se reinviertan en inversiones similares de mediano o largo plazo de riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es líquida (es decir, no está relacionada con otras inversiones) y, por lo tanto, requiere una tasa de descuento más alta.
Resultados clave
- La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica utilizada para evaluar el desempeño de las inversiones inmobiliarias y es específica de los REIT.
- FMRR se basa en una formulación de TIR modificada que utiliza la tasa de rendimiento segura y la tasa de rendimiento de reinversión.
- Debido a que calcular los rendimientos de la gestión financiera es tan complejo, muchos inversores y profesionales inmobiliarios optan por utilizar otras métricas para analizar los bienes raíces.
Cálculo del FMRR
Dado que la FMRR es una tasa interna de rendimiento modificada, no existe una forma sencilla de calcularla, sino que debe calcularse mediante iteraciones de prueba y error, lo que se simplifica con la ayuda de un software informático. Antes de utilizar dicho software, se deben tomar varios pasos importantes para determinar la tasa segura y la tasa de reinversión (por encima de la tasa segura) que se aplicarán a todos los flujos de efectivo futuros durante un período de tenencia específico.
- Elimine cualquier flujo de efectivo negativo futuro, observando los flujos de efectivo positivos del año anterior siempre que sea posible. En cambio, las salidas de capital se descuentan a la tasa de rendimiento segura y se restan de cualquier flujo de efectivo positivo.
- También descontar a tipo seguro cualesquiera otras salidas de efectivo que no se hayan aplicado en la primera etapa del presente.
- Arrastrar los flujos de efectivo positivos restantes a la tasa de reinversión hasta el final del período de tenencia. Luego se sumarán a los flujos de efectivo proyectados que se esperan de la venta al final del período de tenencia de la inversión.
- Calcule la TIR.
El resultado de estos pasos es la tasa de rendimiento de la gestión financiera.
Preguntas Frecuentes
Incluye tres preguntas frecuentes sobre el contenido dando sus respuestas. Utiliza muchas negritas utilizando HTML tag
¿Qué es la tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR)?
La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica que se utiliza para evaluar el desempeño de las inversiones inmobiliarias y es específica de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Un REIT son acciones ofrecidas al público por una empresa de bienes raíces o un fideicomiso que posee una cartera de bienes raíces y/o hipotecas que generan ingresos.
FMRR es similar a la tasa interna de rendimiento y tiene en cuenta la duración y el riesgo de una inversión. El FMRR mide los flujos de efectivo (entradas y salidas) a dos tasas diferentes conocidas como tasa segura y tasa de reinversión.
Explicar la tasa de rendimiento de la gestión financiera
Debido a que calcular los rendimientos de la gestión financiera es tan complejo, muchos inversores y profesionales inmobiliarios optan por utilizar otras métricas para analizar los bienes raíces. El beneficio de utilizar FMRR es que permite a los inversores comparar oportunidades de inversión al mismo nivel.
Aunque la tasa interna de rendimiento (TIR) ha sido durante mucho tiempo una medida estándar de rendimiento en el léxico financiero, su principal inconveniente es la incapacidad de este valor para tener en cuenta el tiempo o el período de tenencia. Esencialmente, es un indicador débil de liquidez que juega un papel importante en la determinación del nivel de riesgo general de cualquier valor o instrumento de inversión. Por ejemplo, utilizando únicamente la TIR, dos fondos pueden parecer similares en función de sus tasas de rendimiento, pero uno puede tardar el doble que el otro en volver simplemente al capital original invertido. Muchos analistas complementan la TIR o la MIRR con el período de recuperación para estimar el tiempo necesario para recuperar el monto principal de una inversión.
La tasa interna de rendimiento modificada mejora la tasa interna de rendimiento estándar al ajustar las diferencias en las tasas de reinversión supuestas de los desembolsos de efectivo iniciales y las entradas de efectivo posteriores. El FMRR va un paso más allá al medir las salidas y entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como “tasa de seguridad” y “tasa de reinversión”. FMRR también hace un supuesto adicional, no incluido en la TIR y la MIRR, de que los flujos de efectivo positivos que ocurren inmediatamente antes de los flujos de efectivo negativos se utilizarán para compensar ese flujo de efectivo negativo.
- Tarifas seguras Supongamos que los fondos necesarios para cubrir los flujos de efectivo negativos generan intereses a una tasa fácilmente alcanzable y pueden retirarse según sea necesario en cualquier momento (por ejemplo, desde el día en que se abre la cuenta de depósito). En este caso, la apuesta es «segura» porque los fondos son muy líquidos y están disponibles de forma segura con un riesgo mínimo cuando sea necesario.
- Tasas de reinversión Incluya la tasa que se recibiría cuando los flujos de efectivo positivos se reinviertan en inversiones similares de mediano o largo plazo de riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es líquida (es decir, no está relacionada con otras inversiones) y, por lo tanto, requiere una tasa de descuento más alta.
Resultados clave
- La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica utilizada para evaluar el desempeño de las inversiones inmobiliarias y es específica de los REIT.
- FMRR se basa en una formulación de TIR modificada que utiliza la tasa de rendimiento segura y la tasa de rendimiento de reinversión.
- Debido a que calcular los rendimientos de la gestión financiera es tan complejo, muchos inversores y profesionales inmobiliarios optan por utilizar otras métricas para analizar los bienes raíces.
Cálculo del FMRR
Dado que la FMRR es una tasa interna de rendimiento modificada, no existe una forma sencilla de calcularla, sino que debe calcularse mediante iteraciones de prueba y error, lo que se simplifica con la ayuda de un software informático. Antes de utilizar dicho software, se deben tomar varios pasos importantes para determinar la tasa segura y la tasa de reinversión (por encima de la tasa segura) que se aplicarán a todos los flujos de efectivo futuros durante un período de tenencia específico.
- Elimine cualquier flujo de efectivo negativo futuro, observando los flujos de efectivo positivos del año anterior siempre que sea posible. En cambio, las salidas de capital se descuentan a la tasa de rendimiento segura y se restan de cualquier flujo de efectivo positivo.
- También descontar a tipo seguro cualesquiera otras salidas de efectivo que no se hayan aplicado en la primera etapa del presente.
- Arrastrar los flujos de efectivo positivos restantes a la tasa de reinversión hasta el final del período de tenencia. Luego se sumarán a los flujos de efectivo proyectados que se esperan de la venta al final del período de tenencia de la inversión.
- Calcule la TIR.
El resultado de estos pasos es la tasa de rendimiento de la gestión financiera.
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