¿Qué significa comprar?

¿Qué es una compra?

La recompra es un tipo de descuento asociado a los préstamos hipotecarios. Implica que el prestamista ofrezca al prestatario un incentivo en efectivo por adelantado a cambio de aceptar una tasa de interés más alta sobre el préstamo.

Como regla general, el rescate es más rentable para el prestatario si espera revender la propiedad comprada en un corto período de tiempo. Es importante tener en cuenta que la recompensa en efectivo no puede exceder los costos estimados asociados con el préstamo.

Entendiendo la compra

Las ejecuciones hipotecarias suelen ser utilizadas por prestatarios hipotecarios que desean reducir los costos de pago de su bolsillo. Dado que la compra da como resultado una tasa de interés más alta sobre el préstamo, el prestatario efectivamente está pidiendo dinero prestado a esa tasa más alta y lo utiliza para pagar algunos o todos los costos de liquidación.

Debido a que la tasa de interés más alta se aplica al saldo total de la hipoteca, optar por una ejecución hipotecaria generalmente solo es económico si el prestatario no tiene la intención de mantener la hipoteca durante un largo período de tiempo. En tales situaciones, el incentivo en efectivo inicial puede compensar con creces el aumento de los gastos por intereses, dado que estos gastos por intereses sólo se cubrirán por un período de tiempo limitado.

Otra consideración a tener en cuenta es que las ejecuciones hipotecarias a veces también se pagan a los agentes hipotecarios. En tales situaciones, se puede incentivar efectivamente al corredor para que induzca a los prestatarios a aceptar tasas superiores a las del mercado en sus hipotecas, también conocidas como primas de diferencial de rendimiento (YSP). Si estos acuerdos de recompra no se revelan claramente al comprador, pueden crear un conflicto de intereses entre las dos partes.

Antes de 2010, los descuentos de compra de los corredores hipotecarios a menudo no estaban indicados en los términos de los préstamos de las hipotecas que vendían, lo que hacía difícil para los prestatarios determinar cuándo habían pagado a YSP por sus hipotecas. Desde entonces, los cambios en las normas federales para fijar el precio de los nuevos préstamos exigen que los YSP de los corredores hipotecarios se informen claramente al comprador.

Sin embargo, a pesar de estas mejoras, el riesgo de posibles conflictos aún persiste. En particular, a veces también se ofrecen descuentos en compras y otros incentivos similares a los oficiales de crédito dentro de las propias instituciones crediticias. En estas circunstancias, un prestatario puede tener poca capacidad práctica para determinar si estos incentivos afectan las tasas que paga. Como precaución, los prestatarios deben hacer preguntas cuidadosas y directas a sus oficiales de crédito sobre qué programas de incentivos, si los hay, existen para su préstamo.

Un ejemplo real de compra de acciones.

A modo de ejemplo, consideremos un comprador que desea obtener una hipoteca por 100.000 dólares. El tipo de interés estándar que ofrece el banco es del 4,50%. Sin embargo, el comprador desea utilizar un descuento de reembolso equivalente al 2,50% del importe del préstamo. En este escenario, el comprador recibirá una contraprestación en efectivo de $2,500 a cambio de aceptar una tasa de interés más alta de lo normal.

Si bien el nivel exacto de la nueva tasa de interés será negociable, la fórmula típica es que cada punto porcentual de descuento da como resultado un aumento del 0,25% en la tasa de interés hipotecaria. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, un estímulo en efectivo del 2,50% daría como resultado un aumento de tipos del 0,625%. Así, el nuevo tipo de interés será del 5,125%.