¿Qué es un Certificado de Gravamen Fiscal? ¿Cómo se venden en inversiones?

¿Qué es un certificado de gravamen fiscal?

Un certificado de gravamen fiscal es un certificado de ejecución hipotecaria sobre una propiedad que tiene un gravamen como resultado de la falta de pago de impuestos a la propiedad. Los certificados de gravamen fiscal generalmente se venden a inversores mediante subasta.

Comprensión de los certificados de gravamen fiscal

Un certificado de gravamen fiscal es un gravamen impuesto sobre su propiedad por falta de pago de impuestos. Cada vez que vencen los impuestos a la propiedad, el municipio emite una factura de impuestos a la propiedad. Si la factura no se paga, presentarán un gravamen fiscal. Una vez que pague sus impuestos antes de la fecha de vencimiento, se eliminará el gravamen. Si no paga sus impuestos (o no los paga a tiempo), la ciudad o el condado subastará el certificado de gravamen fiscal a los inversores. Este inversionista luego pagará impuestos en nombre del propietario del impuesto a la propiedad.

Después de que un inversionista hace una oferta ganadora por un certificado de gravamen fiscal específico, se impone un gravamen sobre la propiedad y se le entrega al inversionista un certificado que detalla los impuestos y sanciones pendientes sobre la propiedad. No todos los estados, condados y municipios ofrecen gravámenes fiscales. En algunos estados, como California, las ventas de impuestos solo se realizan en propiedades morosas, dejando al postor ganador como el propietario legal de la propiedad en cuestión.

Los certificados de gravamen fiscal suelen durar entre uno y tres años. El certificado permite al inversor cobrar los impuestos no pagados más la tasa de interés vigente aplicable, que puede oscilar entre el 6% y el 24%, según la jurisdicción.

Cómo se venden los certificados de gravamen fiscal

Las ventas de certificados de gravamen fiscal comienzan cuando el gobierno local envía a los propietarios facturas de impuestos por el monto adeudado por sus impuestos a la propiedad. Si el propietario de una propiedad no paga los impuestos a tiempo, los gobiernos locales impondrán un gravamen fiscal sobre la propiedad. Este gravamen luego se subasta y generalmente se realiza en línea o en persona. Por lo general, los postores deben registrarse y realizar un depósito antes de participar.

En las subastas, los inversores pujan por certificados de gravámenes fiscales y ofrecen pagar los impuestos no pagados más intereses y comisiones. El postor ganador recibe un certificado de gravamen sobre la propiedad por el monto pagado. Luego, el propietario tiene un período de tiempo determinado para canjear el certificado de gravamen fiscal pagando al inversionista el monto adeudado más intereses y tarifas. Si el propietario no canjea el certificado, el inversionista puede ejecutar la propiedad y obtener el título.

Para que una propiedad califique, debe considerarse en mora fiscal durante un período mínimo, según la ley local. En lugar de pujar por una propiedad, los interesados ​​pujan según la tasa de interés que están dispuestos a recibir. El postor más bajo gana la subasta y recibe un certificado de gravamen fiscal.

Tasa de rendimiento de los certificados de gravamen fiscal

Gracias a las altas tasas de interés gubernamentales, los certificados de gravamen fiscal pueden ofrecer tasas de rendimiento significativamente más altas que las que ofrecen otras inversiones. Los gravámenes fiscales suelen tener prioridad sobre otros gravámenes, como una hipoteca. Si el propietario de una propiedad no paga los impuestos atrasados, un inversionista podría comprar la propiedad por unos centavos de dólar. Comprar una propiedad de esta manera es poco común porque la mayoría de los gravámenes fiscales se eliminan mucho antes de que la propiedad entre en ejecución hipotecaria.

En algunos estados, la tasa de interés está fijada por ley. También es importante tener en cuenta que el rendimiento de los certificados de gravamen fiscal no está garantizado y puede variar dependiendo de si el propietario canjea el certificado, si el inversor puede ejecutar la propiedad y otros factores. Al igual que otras formas de inversión, el rendimiento de la inversión suele ser función del riesgo.

Beneficios y riesgos relacionados de los certificados de gravamen fiscal

Comprar un certificado de gravamen fiscal a veces puede ser una inversión atractiva. Algunos certificados tienen un punto de entrada bajo, lo que significa que algunos se pueden comprar por unos cientos de dólares. Compare esto con las inversiones tradicionales, como los fondos mutuos, que a menudo requieren una inversión mínima. También tiene la opción de distribuir su dinero para comprar varios certificados a un precio bajo. Por último, la tasa de rendimiento (como mencionamos anteriormente) suele ser bastante estable, por lo que no tendrás que preocuparte por los altibajos del mercado.

Los aspectos negativos de los certificados de gravamen fiscal incluyen el requisito de que el inversor pague el certificado de gravamen fiscal en su totalidad en un período muy corto, generalmente de uno a tres días. Estos certificados también son muy ilíquidos ya que no existe un mercado secundario de negociación para ellos. Los inversores en certificados de gravámenes fiscales también deben realizar investigaciones y diligencias debidas importantes para garantizar que la propiedad subyacente tenga un valor tasado adecuado.

Un ejemplo de la necesidad de ejercer la diligencia debida al examinar los certificados de gravamen fiscal es una parcela de dos acres que puede parecer un buen valor a primera vista, pero que en realidad es una franja de terreno que mide solo 3 pies de ancho y 5 millas de largo. Esto hace que el terreno no sea apto para muchos propósitos, como construir una casa o un negocio.

Consecuencias fiscales de los certificados de gravamen fiscal

Las consecuencias fiscales de los certificados de gravamen fiscal dependen de varios factores. Se pueden imponer impuestos a nivel federal, estatal o local según las circunstancias del certificado.

Si un inversionista recibe intereses sobre un certificado de gravamen fiscal, esos ingresos pueden estar sujetos a impuestos. Los ingresos por intereses generalmente se declaran en la declaración de impuestos del inversionista en el año en que se obtienen; Incluso si el inversionista no recibió ninguna distribución en efectivo, el contribuyente debe declarar los ingresos por intereses como ingresos imponibles. Si el propietario de una propiedad redime un certificado de gravamen fiscal pagando los impuestos pendientes y los intereses o tarifas adeudados, el inversionista recibirá el monto pagado por el certificado más los intereses recibidos. Esta cantidad se considera una devolución del principal y no es un ingreso sujeto a impuestos.

Si el propietario no puede canjear el certificado de gravamen fiscal, el inversor puede tomar posesión de la propiedad mediante ejecución hipotecaria. El inversor será responsable de los futuros impuestos a la propiedad. Cualquier ingreso o beneficio recibido por la venta o alquiler de bienes inmuebles también estará sujeto a impuestos como cualquier otra propiedad. Algunos estados y localidades también pueden imponer impuestos o tasas a las inversiones en certificados de gravamen fiscal.

Gravámenes fiscales versus gravámenes hipotecarios

Los gravámenes fiscales y los gravámenes hipotecarios son reclamaciones legales contra una propiedad. Sin embargo, en algunos aspectos difieren significativamente. El gobierno coloca un gravamen fiscal sobre una propiedad para cobrar los impuestos a la propiedad impagos, y un prestamista coloca un gravamen hipotecario sobre una propiedad para garantizar el préstamo utilizado para comprar la propiedad.

Lo que potencialmente es más importante para los inversores es que los gravámenes fiscales generalmente tienen prioridad sobre los gravámenes hipotecarios en caso de incumplimiento. Esto significa que si la propiedad entra en ejecución hipotecaria por impuestos no pagados, el gravamen fiscal del gobierno generalmente quedará satisfecho antes de que se cancelen los gravámenes hipotecarios. Esto también significa que la persona que posee la hipoteca corre un mayor riesgo de perder su inversión principal y no recibir fondos.

Los propietarios tienen derecho a liquidar el gravamen fiscal pagando los impuestos impagos más los intereses o tarifas adeudados. Los gravámenes hipotecarios pueden satisfacerse cancelando el préstamo subyacente. Por lo tanto, ambos gravámenes son similares en el sentido de que representan una deuda que puede ser cancelada. La naturaleza subyacente de esta deuda es diferente.

Finalmente, los gravámenes fiscales generalmente se colocan sobre una propiedad por un período de tiempo específico. Después de este tiempo, es posible que la entidad local desee vender el gravamen al inversionista mediante la venta de un certificado de gravamen fiscal. Los gravámenes hipotecarios pueden durar toda la vida de la hipoteca, que puede ser significativamente más larga.

Línea de fondo

Una escritura de gravamen fiscal es una representación de la propiedad contra los impuestos a la propiedad impagos. Cuando un gobierno local no puede recaudar impuestos a la propiedad, crea un gravamen sobre la propiedad y puede subastar los derechos sobre ese gravamen. Si el propietario original de la propiedad puede pagar el gravamen fiscal en el futuro, el inversionista que compró el certificado de gravamen fiscal podrá recuperar el monto principal y ganar algunos intereses de multa.