¿Qué es el retrabajo planificado?

¿Qué es el retrabajo planificado?

Un pago programado es un nuevo cálculo del calendario de pago de intereses y capital restante de una hipoteca. Una hipoteca es un tipo de préstamo en el que un banco otorga un préstamo a un prestatario para comprar una vivienda. El reprocesamiento se lleva a cabo en una fecha predeterminada o planificada.

Algunos programas hipotecarios permiten a los propietarios realizar pagos anticipados de préstamos que no se amortizan por completo, lo que significa que los pagos no reducen el capital adeudado. Posteriormente, en la fecha de reinicio programada, se calcula un nuevo cronograma de amortización o pago en función del saldo de capital en ese momento y el plazo restante (o tiempo restante para pagar).

Una revaluación programada es importante porque ayuda a garantizar que la hipoteca se liquide al final del plazo original. Sin embargo, un nuevo cálculo planificado puede dar lugar a un aumento en el monto de los pagos por otros pagos.

Cómo funciona el reciclaje programado

La renegociación hipotecaria es una opción incluida en algunas hipotecas que puede resultar en tasas de interés más bajas y extender el plazo restante de la hipoteca. En algunos casos, el prestatario puede realizar un pago de capital para reducir el monto pendiente del préstamo. El cronograma de pagos del préstamo se puede cambiar, lo que creará un nuevo cronograma de pagos que refleja el monto reducido del préstamo.

Un cronograma de pagos de una hipoteca se denomina cronograma de amortización, donde una parte de cada pago se aplica al interés adeudado y al saldo de capital pendiente. La fecha de renegociación programada es cuando el prestamista calcula un nuevo calendario de pagos y amortización en función del saldo de capital restante y el plazo de la hipoteca. En otras palabras, la deuda restante se distribuye durante el plazo del préstamo existente para calcular los pagos mensuales.

Si se ha realizado un pago de reducción de capital, es probable que el prestatario espere que el pago mensual disminuya después de la renegociación programada de la hipoteca. Muchos proveedores de hipotecas ofrecen reprogramación de pagos programados si el prestatario ha realizado un pago adicional para reducir el saldo de capital. Sin embargo, los prestamistas suelen exigir que el préstamo esté al día, lo que significa que no ha habido pagos atrasados.

Revaluación y refinanciación planificadas

Una renegociación de la hipoteca puede ser una mejor opción que refinanciar su hipoteca. Un refinanciamiento reemplaza su hipoteca actual con una nueva hipoteca, lo que generalmente se realiza cuando las tasas de interés del mercado son más bajas que la tasa de préstamo original. Sin embargo, dado que un refinanciamiento es técnicamente un préstamo nuevo, puede resultar costoso debido a las tarifas adicionales y la aprobación del préstamo depende de la solvencia crediticia del prestatario.

Por otro lado, una renegociación de hipoteca no es un préstamo nuevo y, como resultado, no requiere una nueva aprobación o verificación de crédito por parte del prestatario. En cambio, la modificación cambia los pagos del préstamo pero no reemplaza la hipoteca original.

Modificación programada de hipoteca de tasa ajustable

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un tipo de hipoteca en la que la tasa de interés inicial se fija durante un período de tiempo específico, después del cual la tasa de interés se restablece a las tasas actuales del mercado. Existen diferentes tipos de ARM que pueden permitir a los prestatarios realizar pagos únicamente de intereses durante un período determinado o ajustar el monto de los pagos durante la vigencia del préstamo.

Opción de pago ARM

La remodelación planificada es común en las hipotecas de tasa ajustable. La opción de pago ARM es una ARM de ajuste mensual que permite al prestatario elegir entre lo siguiente:

• Múltiples opciones de pago mensual que incluyen amortización total a 30 o 40 años.
• Pago totalmente amortizable a 15 años
• Pago solo de intereses
• Un pago mínimo o un pago por cualquier monto superior al mínimo.

Las ARM con opción de pago tienen una característica que permite que los intereses se acumulen de forma diferida. Los intereses diferidos que se devengan en cada fecha de pago se suman al importe principal de la hipoteca. Esto se conoce como amortiguación negativa. A menudo se fija una fecha de remodelación al final del quinto año. En esta fecha de reinicio, el cronograma de amortización se reinicia de modo que, según el saldo de capital restante y la tasa de interés totalmente indexada en ese momento, los pagos futuros amortizarán la hipoteca durante el plazo restante.

Cambios planificados y pagos mensuales más altos

Las hipotecas de tasa ajustable, incluidas las ARM con opción de pago, permiten a los prestatarios realizar pagos más pequeños, lo que puede hacer que la hipoteca sea más asequible. Sin embargo, el monto total de la deuda o hipoteca puede aumentar significativamente con el tiempo. Por ejemplo, si los pagos no cancelan el capital, el interés de la deuda continúa aumentando hasta el punto de que aumenta el saldo del préstamo. Como resultado, la reorganización planificada puede resultar en pagos hipotecarios más altos para liquidar el préstamo a tiempo.

Requisitos de calificación para la reestructuración planificada

No todas las hipotecas son elegibles para renegociación. En casi todos los casos, una hipoteca no se puede modificar a menos que esté respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac, que son compañías de préstamos hipotecarios respaldadas por el gobierno federal que garantizan hipotecas a los prestamistas.

Los préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), que normalmente ayudan a personas de bajos ingresos a compradores de vivienda por primera vez, y los préstamos de la Administración de Veteranos (VA) no están sujetos a renegociación de hipotecas. Sin embargo, existe una excepción en el caso de una modificación de préstamo, que es un cambio en los términos del préstamo, generalmente cuando el prestatario no puede pagar el préstamo. Los préstamos de Desarrollo Rural del USDA permiten volver a emitir el préstamo completo.

Durante una renegociación hipotecaria programada, una persona paga una gran cantidad de capital y luego su hipoteca se restablece según el nuevo saldo. El monto del pago de capital debe cumplir o exceder el requisito mínimo del 10% del saldo pendiente actual. Los prestatarios generalmente tienen la oportunidad de cambiar el monto de su hipoteca una vez durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen modificaciones adicionales si se debe realizar otro pago de capital más adelante durante la vigencia del préstamo.