Definicion de ¿Qué es el Análisis Comparativo de Mercado (CMA) en el sector inmobiliario?
El Análisis Comparativo de Mercado (CMA) en el sector inmobiliario es una evaluación que se realiza para determinar el valor de una propiedad en específico comparándola con otras propiedades similares en la misma área y período de tiempo. Esta herramienta es utilizada por agentes inmobiliarios para establecer el precio de venta de una propiedad y ayudar a los clientes a tomar decisiones informadas sobre la compra o venta de bienes raíces.
¿Qué es el análisis comparativo de mercado?
Un análisis de mercado comparativo (CMA) estima el precio de una casa basándose en propiedades similares vendidas recientemente en el área inmediata. Los agentes y corredores de bienes raíces crean informes CMA para ayudar a los vendedores a fijar el precio de sus casas y ayudar a los compradores a hacer ofertas competitivas. También puede realizar su propio análisis comparativo del mercado investigando propiedades comparables (conocidas como «comps») en sitios web de bienes raíces como Realtor.com.
Resultados clave
- Un análisis de mercado comparativo (CMA) es una estimación del precio de una vivienda que se utiliza para ayudar a los vendedores a establecer precios de lista y ayudar a los compradores a hacer ofertas competitivas.
- El análisis tiene en cuenta la ubicación, edad, tamaño, construcción, estilo, condición y otros factores de la propiedad y propiedades comparables.
- Si es un comprador o vendedor interesado en una CMA para una propiedad específica, busque ayuda de un agente o corredor de bienes raíces local, o haga su propia investigación comparando casas en línea.
Comprensión del análisis comparativo del mercado
El análisis comparativo del mercado ayuda a los vendedores a encontrar los mejores precios para sus viviendas. El “mejor” precio es aquel que no es tan bajo como para que el vendedor quede aún más endeudado o no tan alto como para que la casa no se venda. Para los compradores, una CMA puede verificar si una casa está en el rango de precio correcto y ayudar a identificar una oferta competitiva que se tomará en serio sin exagerar.
La CMA compara una propiedad con otras propiedades que son similares en ubicación, tamaño y características. Lo ideal es que la CMA utilice viviendas que se hayan vendido recientemente en la misma zona. Por supuesto, encontrar casas en su área inmediata que se hayan vendido en los últimos tres a seis meses puede ser difícil si se encuentra en el mercado inmobiliario rural o de bajo volumen. En tales casos, una evaluación formal puede ser la mejor opción.
Un análisis comparativo de mercado es una evaluación de precios, por lo que los agentes y corredores de bienes raíces no necesitan una licencia de tasador para realizar una CMA cuando atienden a los clientes.
¿Qué contiene el informe de la CMA?
Cuando un agente o corredor de bienes raíces realiza un análisis comparativo del mercado, crea un informe que detalla los resultados. No existe un informe CMA estandarizado; sin embargo, es importante tener en cuenta que algunos estados tienen leyes que requieren que se incluya información específica en la CMA.
Sin embargo, la CMA suele incluir:
- La dirección de la propiedad y de tres a cinco propiedades comparables.
- Una descripción de cada propiedad, incluyendo altura, plano de planta y número de dormitorios y baños.
- Área de cada propiedad
- Precio de venta por cada computadora.
- Ajustes en dólares por cualquier diferencia.
- Precio de venta ajustado por pie cuadrado para cada propiedad.
- Rango de precios razonable para bienes raíces.
CMA versus evaluación
La CMA la completa un agente de bienes raíces, vendedor o comprador, utilizando viviendas comparables para estimar el precio. Este precio estimado se puede utilizar luego para negociar el precio de venta.
Se requiere un tasador autorizado y certificado para completar la tasación. El tasador compara casas que son similares en tamaño, diseño y ubicación. Luego evalúan las condiciones del mercado inmobiliario y elaboran un informe sobre el valor de mercado de la vivienda. Los prestamistas utilizan el valor de tasación para determinar el monto que se aprueba para un comprador.
La diferencia clave es que una CMA fija el precio de una vivienda, mientras que una tasación fija su valor: el precio es lo que se paga por algo, mientras que el valor es lo que vale.
Cómo realizar un análisis comparativo del mercado
La CMA implica mucho más que simplemente comparar los precios de viviendas vendidas recientemente en la zona. Aquí hay un resumen de los pasos básicos para crear un CMA preciso:
1. Evaluar el vecindario
Para establecer el precio de venta correcto o asegurarse de que la casa que le interesa sea una buena oferta, la CMA debe considerar la calidad general del área. Por ejemplo, considere unidades más atractivas y considere los servicios públicos, los inconvenientes y las reglas de la Asociación de Propietarios. Igualmente importantes para la inclusión son la proximidad a las escuelas y la limitación del atractivo.
2. Reúna información sobre la propiedad.
Si un agente o corredor de bienes raíces está realizando una CMA, revisará el listado existente (si lo hay) y realizará una visita personal para recopilar información sobre la casa. Tomarán en cuenta el tamaño de la casa (especialmente el espacio habitable), la edad, el estilo, la construcción, la condición, el diseño, los acabados, el paisajismo, las mejoras y las actualizaciones.
3. Seleccione canciones.
Encuentre de tres a cinco casas comparables en el área que se hayan vendido recientemente, lo más cerca posible de su casa. Idealmente, las competencias deberían realizarse dentro de una milla del sitio y en el mismo distrito escolar. Concéntrese en casas similares en términos de superficie cuadrada, tamaño del lote, dormitorios, baños y tipo de construcción. Preste mucha atención al momento en que se venden propiedades comparables: cuanto más tarde, mejor: los precios de las propiedades pueden fluctuar rápidamente.
Los arreglos deben ser consistentes si la casa tiene una ubicación única, como un campo de golf o una vista al mar.
4. Ajustar las diferencias
El siguiente paso es ajustar las diferencias entre la casa y cada propiedad comparable. Un agente o corredor de bienes raíces con experiencia puede fijar el precio de cada una de las diferencias y ajustar el precio de cada transacción en consecuencia. Puede parecer contradictorio, pero si un ordenador tiene especificaciones inferiores se hace un ajuste positivo en su precio, y viceversa.
Por ejemplo, si una empresa tiene un dormitorio adicional (una característica superior), es razonable suponer que el cliente pagó más para obtener el dormitorio adicional. En este caso, deducirá el importe del importe de compensación por el dormitorio adicional, lo que le permitirá comparar manzanas con manzanas. De esta forma, el precio de la vivienda objetivo nunca se ajusta.
5. Determine el precio por pie cuadrado después de los ajustes.
Después de ajustar las diferencias, divida el precio ajustado de cada propiedad por sus pies cuadrados para determinar el precio de venta por pie cuadrado. Luego sume el precio de venta por pie cuadrado de todas las propiedades y divídalo por el número de propiedades para obtener el promedio. Finalmente, multiplique este promedio por los pies cuadrados de la propiedad para estimar su precio.
Ejemplo de análisis comparativo de mercado.
Muchos agentes y corredores de bienes raíces utilizan software para crear informes CMA detallados (y de apariencia profesional). Si planea crear la suya propia, utilice una hoja de cálculo para realizar un seguimiento de su investigación o pruebe una herramienta de precios de viviendas en línea ofrecida por uno de los sitios web de bienes raíces. A continuación se muestra un ejemplo de un informe CMA.
Informe de muestra.
¿Es una CMA tan buena como una evaluación?
Un análisis comparativo del mercado puede revelar un rango de precio justo para una propiedad; sin embargo, los prestamistas o expertos en bienes raíces no lo consideran un método tan bueno o preciso como una tasación realizada por un tasador autorizado y certificado.
¿Qué incluye la CMA?
La CMA generalmente compara la ubicación, el tamaño, la edad, el estilo, los materiales y la condición de la casa con casas similares vendidas en los últimos seis meses para llegar a un precio guía.
¿Cuál es el propósito de la CMA?
La CMA permite a los vendedores fijar un precio de venta justo; esto permite a los compradores ver si el vendedor pide un precio razonable por la vivienda.
¿Cuál es la mayor diferencia entre un CMA y una evaluación?
El análisis comparativo del mercado puede ser realizado por agentes, corredores, compradores o vendedores. Las tasaciones sólo pueden ser realizadas por un tasador autorizado y certificado por el estado.
Línea de fondo
En general, las mejores computadoras son las que más se parecen a la casa que se vendió más recientemente y requieren la menor cantidad de trabajo. Dependiendo del mercado, es posible que el precio final tenga que cambiar ligeramente. Por ejemplo, si el mercado está activo o el inventario es bajo, el precio puede ser ligeramente más alto. Por el contrario, si hay muchas casas similares en el mercado, es posible que sea necesario bajar el precio para ser competitivo.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué es el análisis comparativo de mercado?
– El análisis comparativo de mercado es una estimación del precio de una casa basada en propiedades similares vendidas recientemente en el área. Ayuda a los vendedores a fijar el precio de sus casas y a los compradores a hacer ofertas competitivas.
2. ¿Qué contiene el informe de la CMA?
– El informe de la CMA suele incluir la dirección de la propiedad y de tres a cinco propiedades comparables, una descripción de cada propiedad, área de cada propiedad, precio de venta por cada propiedad, ajustes en dólares por cualquier diferencia, precio de venta ajustado por pie cuadrado para cada propiedad y un rango de precios razonable para bienes raíces.
3. ¿Es una CMA tan buena como una evaluación?
– Si bien una CMA puede proporcionar un rango de precio justo para una propiedad, los prestamistas y expertos en bienes raíces generalmente consideran que una evaluación realizada por un tasador autorizado y certificado es más precisa y confiable que un análisis comparativo de mercado.
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