Obligación hipotecaria en efectivo (MCFO): significado, riesgos, estructura

¿Qué es una obligación de flujo de efectivo hipotecario (MCFO)?

Una obligación de flujo de efectivo hipotecario (MCFO) es un tipo de bono de obligación general no garantizado de hipoteca de transferencia que tiene múltiples clases o tramos. Las MCFO utilizan el flujo de caja de un conjunto de hipotecas que generan ingresos para pagar a los inversores el capital y los intereses. Los pagos se reciben de las hipotecas del grupo y se transfieren a los tenedores de valores de MCFO.

Comprensión de la obligación de flujo de efectivo hipotecario (MCFO)

Las obligaciones de flujo de efectivo hipotecario (MCFO) son similares a las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) en algunos aspectos, pero no son lo mismo. Las MCFO no tienen gravámenes colaterales sobre hipotecas garantizadas. Simplemente están obligados contractualmente a utilizar los ingresos de las hipotecas para pagar a sus inversores. Los propietarios de MCFO no tienen derechos legales sobre las hipotecas reales, por lo que los MCFO son más riesgosos que los CMO.

Al igual que las CMO, las MCFO son una forma de garantía respaldada por hipotecas creada mediante la titulización de préstamos hipotecarios residenciales individuales que atraen pagos de intereses y principal de ese conjunto específico de hipotecas. Debido a que no tienen las mismas protecciones legales que las CMO, las MCFO suelen ofrecer a los inversores tasas de cupón más altas.

Riesgos y estructura de las obligaciones de flujo de efectivo hipotecario.

Al igual que las CMO, las MCFO agrupan las hipotecas en grupos con diferentes características de pago y perfiles de riesgo, llamados tramos. Los tramos se reembolsan junto con los pagos de capital e intereses de la hipoteca en un orden específico, y los tramos con las calificaciones más altas vienen con una mejora crediticia, que es una forma de protección contra el riesgo de pago anticipado e incumplimiento de las obligaciones de pago. El desempeño de MCFO se ve afectado por los cambios en las tasas de interés, así como por las tasas de ejecución hipotecaria, las tasas de refinanciamiento y el ritmo de las ventas de viviendas.

Los vencimientos indicados de los tramos de MCFO se determinan en función de la fecha en la que se espera reembolsar el monto principal final del conjunto de hipotecas. Sin embargo, las fechas de vencimiento de estos tipos de MBS no tienen en cuenta los pagos anticipados de las hipotecas subyacentes y, por lo tanto, es posible que no reflejen con precisión los riesgos de los MBS. La mayoría de los valores de transferencia hipotecaria están respaldados por hipotecas de tasa fija a 30 años, pero los pagos anticipados asociados con las ventas o refinanciaciones de viviendas hacen que muchos préstamos se cancelen anticipadamente.

Las CMO, las MCFO y otros valores respaldados por hipotecas que no son de agencias (aquellos bonos hipotecarios que no estaban respaldados por las entidades patrocinadas por el gobierno Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae) estuvieron en el centro de la crisis financiera que llevó a la quiebra de Lehman Brothers en 2008, a billones de dólares en pérdidas hipotecarias, y millones de propietarios perdieron sus viviendas por incumplimiento.

Desde la crisis financiera, las agencias gubernamentales han aumentado la regulación de los valores respaldados por hipotecas y han obligado a los prestamistas a aumentar la transparencia sobre los préstamos de alto riesgo y los estándares de calificación para obtener dichas hipotecas. En diciembre de 2016, la SEC y FINRA anunciaron nuevas reglas que reducen el riesgo de MBS mediante requisitos de margen para CMO y transacciones de MBS relacionadas.