Definicion de Margen ARM: qué significa, cómo funciona, preguntas frecuentes
Margen ARM o Margen Adjustable Rate Mortgage se refiere a la tasa de interés adicional que los prestamistas añaden a la tasa de índice para calcular y ajustar la tasa de interés de una hipoteca a tasa ajustable. Este margen es constante a lo largo de la duración del préstamo. Su objetivo es cubrir los costos y riesgos del prestamista.
En términos de funcionamiento, cuando el período de tasa de interés inicial en una hipoteca ARM termina, la nueva tasa de interés se calcula sumando el margen ARM a un índice de tasa de interés. Este índice puede variar, pero el margen ARM permanecerá constante.
Algunas preguntas frecuentes sobre el Margen ARM incluyen cómo se determina, cuándo se aplica y cómo afecta al prestatario y al prestamista.
¿Qué es el margen ARM?
El margen ARM es una tasa de interés fija que se suma a una tasa indexada (variable) para determinar la tasa de interés totalmente indexada en una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Los ARM son uno de los productos de préstamos con tasa ajustable más comunes que se ofrecen en el mercado de préstamos primario.
Resultados clave
- El margen ARM es la cantidad de interés que un prestatario debe pagar sobre una hipoteca de tasa ajustable que es más alta que la tasa índice.
- En una ARM, el prestamista elige un punto de referencia específico para indexar la tasa de interés base.
- Los índices pueden incluir la tasa de financiación garantizada a un día (SOFR), la tasa preferencial del prestamista y varios tipos de bonos del Tesoro de EE. UU.
- Los prestatarios con puntajes crediticios más bajos pueden estar sujetos a márgenes ARM más altos que los prestatarios más solventes.
Comprender los márgenes ARM
El margen ARM es una parte muy importante y a menudo pasada por alto de la tasa de interés de un préstamo ARM. El margen de una ARM normalmente incluye la mayor parte del interés que el prestatario paga por el préstamo. Se agrega a la tasa de índice indicada del producto para determinar la tasa de interés totalmente indexada que el prestatario paga por el préstamo. Los términos de la tasa indexada y el margen ARM se detallan en el contrato de préstamo.
Los préstamos ARM son un producto de préstamos hipotecarios popular. Están estructurados con un calendario de amortización que proporciona al prestamista un flujo de caja estable mediante pagos a plazos. Cuando las tasas aumentan, la tasa ajustable de una ARM aumenta, lo que beneficia al prestamista y genera un mayor nivel de ingresos por intereses. Los préstamos ARM benefician a los prestatarios cuando las tasas bajan.
Con un ARM híbrido, el prestatario paga intereses de tasa fija y variable durante la vigencia del préstamo. Los primeros años del préstamo requieren una tasa de interés fija, mientras que los años restantes tienen una tasa variable. Los prestatarios pueden determinar años fijos y variables a partir de la cotización del producto. Por ejemplo, un ARM 5/1 tendría una tasa fija durante cinco años, seguida de una tasa variable que se reinicia cada año.
Importante
Al elegir una ARM, es importante comprender cuánto dura el período de tasa fija y con qué frecuencia su tasa puede ajustarse en el futuro.
Tarifas indexadas
La tasa indexada en una ARM es lo que hace que la tasa totalmente indexada fluctúe para el prestatario. Con productos de tasa ajustable como los ARM, el prestamista elige un punto de referencia específico para indexar la tasa de interés base. La tasa indexada para un producto de tasa flotante se especificará en el contrato de préstamo. Cualquier cambio en la tasa indexada resultará en un cambio en la tasa de interés totalmente indexada del prestatario.
Niveles de margen ARM
El margen ARM es el segundo componente que afecta la tasa ARM totalmente indexada de un prestatario. Con una ARM, el asegurador determina el nivel de margen ARM que se agrega a la tasa indexada para crear la tasa de interés totalmente indexada que se espera que pague el prestatario.
Los prestatarios con alta calidad crediticia pueden esperar un margen ARM más bajo, lo que resulta en una tasa de interés más baja sobre el préstamo en general. Los prestatarios con menor calidad crediticia tendrán márgenes ARM más altos, lo que les obligará a pagar tasas de interés más altas por el préstamo. Esto se debe a que los prestatarios con puntajes crediticios más bajos representan un mayor riesgo para el prestamista.
Consejo
Considere verificar su puntaje crediticio antes de solicitar una ARM para tener una idea de la tasa de índice y el nivel de margen para el que puede calificar.
¿Cuál es el margen típico de un préstamo de tasa ajustable?
Los márgenes de ARM pueden variar de un préstamo a otro y de un prestamista a otro. Por ejemplo, el margen para un ARM 5/1 era del 2,75% al 28 de octubre de 2021. Durante la última década, la tasa de margen para las ARM 5/1 se ha mantenido bastante estable, oscilando entre el 2,74% y el 2,76%.
Las tasas de margen pueden ser mayores o menores, según la estructura de la ARM. Por ejemplo, es posible que tenga un préstamo de tasa ajustable con un margen inferior al 2% o un préstamo con un nivel de margen superior al 3%. Cuanto menor sea el margen, mejor será para los prestatarios, ya que el margen afecta los cálculos de las tasas totalmente indexadas.
La tasa totalmente indexada es la suma de la tasa índice y la tasa de margen. Esta es la tasa que pagará por la ARM después de que finalice el período introductorio de tasa fija. Por lo tanto, un margen más bajo puede ayudar a mantener baja su tasa totalmente indexada, lo que potencialmente le permitirá ahorrar dinero.
Consejo
Al comprar una ARM, recuerde que es posible que su prestamista quiera negociar la tasa de margen.
Tasas indexadas y niveles de margen
Las tasas indexadas y los niveles de margen son dos elementos diferentes del costo de una ARM. Nuevamente, la tasa índice es la tasa base que sus prestamistas utilizan como guía para determinar la tasa de interés de su préstamo. El margen es el diferencial sobre la tasa indexada.
Al adquirir un préstamo de tasa ajustable, es importante considerar cuidadosamente tanto la tasa índice como el margen. Por ejemplo, es posible que le ofrezcan un ARM 5/1 con una tasa de índice del 1% y un margen del 4%. Esto equivaldría a una tasa totalmente indexada del 5%. O es posible que le ofrezcan un ARM 5/1 con una tasa de índice del 3% y un margen del 3%.
El nivel de margen para un segundo préstamo es más bajo, lo que significa que la tasa totalmente indexada de su préstamo tiene menos espacio para aumentar durante la vigencia del préstamo. Pero la tasa indexada en sí es inicialmente más alta, por lo que su tasa totalmente indexada también es más alta: 6%.
¿Cuál es el margen típico de una hipoteca de tasa ajustable (ARM)?
Los márgenes típicos de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) pueden oscilar entre el 2% y el 3%, aunque es posible encontrar préstamos con niveles de margen superiores o inferiores a estos límites.
¿Quién determina el margen de las ARM?
Los prestamistas hipotecarios determinan cuánto pagan los prestatarios por el margen de una ARM. Sin embargo, los prestatarios pueden negociar un nivel de margen más bajo con el prestamista durante el proceso de suscripción del préstamo.
¿Cuáles son los cuatro componentes de un préstamo ARM?
El préstamo ARM se compara con la tasa de índice, el margen, la estructura del límite de la tasa de interés y el período de la tasa de interés inicial. La tasa índice es la tasa base que se utiliza para fijar la tasa del préstamo. Un límite máximo de la tasa de interés limita cuánto puede aumentar la tasa de su préstamo. El período de tasa introductoria o inicial es un número determinado de años durante los cuales el prestatario disfruta de una tasa de interés fija y baja.
Preguntas Frecuentes
Pregunta 1: ¿Qué es el margen ARM?
Respuesta: El margen ARM es una tasa de interés fija que se suma a una tasa indexada (variable) para determinar la tasa de interés totalmente indexada en una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Los ARM son uno de los productos de préstamos con tasa ajustable más comunes que se ofrecen en el mercado de préstamos primario.
Pregunta 2: ¿Cómo funciona un ARM híbrido?
Respuesta: Con un ARM híbrido, el prestatario paga intereses de tasa fija y variable durante la vigencia del préstamo. Los primeros años del préstamo requieren una tasa de interés fija, mientras que los años restantes tienen una tasa variable. Los prestatarios pueden determinar años fijos y variables a partir de la cotización del producto.
Pregunta 3: ¿Cuál es el margen típico de un préstamo de tasa ajustable?
Respuesta: Los márgenes de ARM pueden variar de un préstamo a otro y de un prestamista a otro. Por ejemplo, el margen para un ARM 5/1 era del 2,75% al 28 de octubre de 2021. Las tasas de margen pueden ser mayores o menores, según la estructura de la ARM. Cuanto menor sea el margen, mejor será para los prestatarios, ya que el margen afecta los cálculos de las tasas totalmente indexadas.
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