Definicion de Intercambio inverso: qué es, cómo funciona, consideraciones
El **intercambio inverso** es un proceso en el que un inversor adquiere deuda de un emisor y luego vende esa deuda a un tercero, con el compromiso de recomprarla en el futuro. Este mecanismo permite al inversor obtener liquidez inmediata a cambio de la deuda futura.
¿Qué es un intercambio inverso?
Un intercambio inverso de bienes raíces es un tipo de intercambio de bienes raíces en el que primero se compra una propiedad de reemplazo y luego se vende la propiedad actual. Los intercambios inversos se crearon para ayudar a los compradores a comprar una nueva propiedad antes de verse obligados a intercambiar o vender su propiedad existente. Esto puede permitir al vendedor conservar la propiedad actual hasta que aumente su valor de mercado, aumentando así también el tiempo para venderla para obtener el máximo beneficio.
Resultados clave
- Un intercambio inverso es un intercambio de propiedad en el que se compra una propiedad de reemplazo sin vender la propiedad que se posee actualmente.
- Un intercambio inverso es diferente de un intercambio diferido, en el que la propiedad de reemplazo debe comprarse después de vender la propiedad que ya se posee.
- Las reglas para los intercambios «similares» generalmente se aplican a los intercambios inversos.
- Los intercambios inversos solo se aplican a 1.031 propiedades y solo se permiten cuando los inversores tienen los medios financieros para realizar una nueva compra.
¿Cómo funciona el intercambio inverso?
Las reglas estándar para intercambios similares generalmente no se aplican a los intercambios inversos. Estas reglas generalmente permiten a un inversionista en bienes raíces dejar de pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre una propiedad que vende si las ganancias de esa venta se utilizan para comprar una propiedad «similar».
El IRS ha creado una serie de reglas de puerto seguro que permiten un trato igualitario siempre que la propiedad actual o nueva esté bajo un acuerdo de intercambio residencial calificado, o QEAA. Además, el inversor no puede utilizar una propiedad que ya posee como reemplazo de una propiedad abandonada.
Un intercambio inverso solo se aplica a las propiedades de la Sección 1031, por lo que también se le llama intercambio 1031. Las propiedades de la Sección 1031 son propiedades que las empresas o los inversores intercambian para aplazar el pago de impuestos sobre cualquier ganancia obtenida con su venta.
Sin embargo, no es tan sencillo cuando un contribuyente individual compra una propiedad, la vende y luego utiliza las ganancias para comprar otra propiedad. En cambio, debe haber un estándar de intercambio establecido, así como la presencia de un intermediario que sirva para organizar el proceso. Las propiedades de la Sección 1245 o 1250 no son elegibles para este tipo de transacción.
Las “propiedades 1031” reciben su nombre de la Sección 1031 del Código de Rentas Internas de EE. UU., que permite a los inversores evitar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital en el proceso de venta y compra de propiedades de inversión.
Consideraciones Especiales
Uno de los aspectos más importantes de un intercambio inverso exitoso depende de que el inversor tenga los medios financieros para realizar una nueva compra. La propiedad antigua no se regalará durante el intercambio, por lo que el inversor debe poder obtener financiación total para la nueva propiedad sin completar la venta de la antigua. La compra de una nueva propiedad se puede facilitar con la ayuda de un prestamista, aunque sólo prestamistas específicos estarán dispuestos y serán capaces de trabajar con un inversor de cambio inverso.
Requisitos para el intercambio inverso
Un intercambio 1031 se limita a bienes inmuebles mantenidos con fines comerciales o de inversión. Existe un período máximo de tenencia que se aplica a las propiedades en un intercambio inverso. Por el contrario, en un intercambio diferido o diferido, el intercambiador primero debe renunciar a la propiedad que posee mediante intercambio o venta antes de adquirir una nueva propiedad. Un intercambio inverso se utiliza a menudo en los casos en que un inversor inmobiliario debe completar la venta de una nueva propiedad antes de poder vender su propiedad actual.
El momento de un intercambio 1031 inverso con impuestos diferidos es el mismo que para otros tipos de intercambios 1031 permitidos por el IRS. Hay dos plazos críticos y si se incumple alguno de ellos, se deberán pagar impuestos. El IRS no está ampliando estos plazos.
El inversionista tiene 45 días a partir de la fecha de venta de la propiedad para identificar una posible propiedad de reemplazo y 180 días a partir de esa fecha de venta para comprar una propiedad de reemplazo. Un intercambio 1031 no se puede realizar directamente en un hogar personal. Los intercambios se limitan a bienes inmuebles mantenidos únicamente con fines comerciales o de inversión; sin embargo, el intercambiador puede convertir la propiedad de inversión en propiedad primaria o personal sujeta a las regulaciones del IRS.
45
El número de días durante los cuales el inversionista debe identificar propiedad de reemplazo potencial en un intercambio 1031.
180
El número de días durante los cuales el inversionista debe compra reposición de bienes inmuebles en un intercambio 1031.
El IRS ha publicado Rev. Estudio. 2000-37 Explique las reglas para el intercambio inverso. El IRS declara que no cuestionará la caracterización de una propiedad como propiedad de reemplazo o propiedad cedida, o el tratamiento del intercambio para propósitos del impuesto federal sobre la renta, siempre y cuando el dueño de la propiedad cumpla con el acuerdo de intercambio residencial calificado como se establece en el sentencia de ingresos.
Incluso después de que se publicó el fallo del IRS, persistió cierta confusión sobre cómo los propietarios deberían estructurar un intercambio inverso y cuáles son las responsabilidades del intermediario de intercambio externo seleccionado. En la resolución de 2017 (Bartel Estate147 NC No. 5, 2016), el Tribunal Fiscal rechazó la posición del IRS de que el intermediario de cambio estaba obligado a soportar las cargas y beneficios de los propietarios para realizar un intercambio 1031 inverso válido.
Dado que las reglas de intercambio inverso están evolucionando y pueden ser difíciles de interpretar, los propietarios deben consultar con un abogado o asesor fiscal calificado antes de realizar un intercambio inverso.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo diferenciar un intercambio inverso de un intercambio diferido?
Los intercambios inversos implican la compra de una propiedad de reemplazo antes de vender la propiedad actual, mientras que en un intercambio diferido, la propiedad de reemplazo se compra después de vender la propiedad actual.
¿Cuáles son las consideraciones especiales que se deben tener en cuenta en un intercambio inverso?
Es importante que el inversor tenga los medios financieros para realizar una nueva compra sin vender la propiedad actual, así como saber que solo ciertos prestamistas trabajarán con un inversor de cambio inverso. Además, hay requisitos estrictos de tiempo que deben cumplirse para evitar cualquier deuda tributaria.
¿Cuáles son las reglas para un intercambio inverso de acuerdo con el IRS?
El IRS establece que no cuestionará la clasificación de la propiedad como propiedad de reemplazo o propiedad cedida, siempre y cuando el propietario cumpla con el acuerdo de intercambio residencial calificado. Es importante consultar con un abogado o asesor fiscal calificado antes de realizar un intercambio inverso, ya que las reglas y responsabilidades del intermediario de intercambio pueden ser complicadas de interpretar.
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