Definicion de Hipoteca disconforme: qué es y cómo funciona
Hipoteca disconforme: qué es y cómo funciona
¿Qué es una hipoteca disconforme?
Una hipoteca no conforme es una hipoteca que no cumple con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac y, por lo tanto, no se les puede vender. Las recomendaciones del GSE incluyen montos máximos de préstamo, propiedades elegibles, requisitos de crédito y pago inicial, y otros factores.
Una hipoteca no conforme se puede contrastar con una hipoteca conforme.
Resultados clave
- Una hipoteca no conforme es un préstamo hipotecario que no cumple con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) y, por lo tanto, no puede revenderse a agencias como Fannie Mae o Freddie Mac.
- Estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas que las hipotecas conformes.
- Las hipotecas que exceden el límite de préstamo conforme se clasifican como no conformes y se denominan hipotecas gigantes.
- Además del tamaño del préstamo, las hipotecas pueden volverse no conformes dependiendo de la relación préstamo-valor del prestatario (tamaño del pago inicial), la relación deuda-ingresos, la puntuación e historial crediticio y los requisitos de documentación.
Comprensión de las hipotecas no conformes
Las hipotecas no conformes no son malos préstamos en el sentido de que sean riesgosas o demasiado complicadas. A las instituciones financieras no les gustan porque no cumplen con las directrices del GSE y, como resultado, son más difíciles de vender. Por esta razón, los bancos suelen cobrar una tasa de interés más alta sobre un préstamo no conforme.
Aunque los bancos privados originan la mayoría de las hipotecas, a menudo terminan en las carteras de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos GSE compran préstamos de los bancos y luego los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (MBS) que se venden en el mercado secundario. Los MBS son un tipo de valor respaldado por activos (ABS) respaldado por un conjunto de préstamos hipotecarios emitidos por una institución financiera regulada y autorizada. Si bien hay compañías financieras privadas que comprarán, empaquetarán y revenderán MBS, los dos mayores compradores son Fannie y Freddie.
Los bancos utilizan el dinero de la venta de hipotecas para invertir en la concesión de nuevos préstamos al tipo de interés actual. Pero Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar cualquier producto hipotecario. Las dos GSE tienen reglas federales que limitan la compra de préstamos que se consideran relativamente libres de riesgo. Estos préstamos corresponden a hipotecas y a los bancos les gustan precisamente porque son fáciles de vender.
En contraste, las hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar son inherentemente más riesgosas para los bancos. Estos préstamos difíciles de vender deben permanecer en la cartera del banco o venderse a instituciones que se especializan en el mercado secundario de préstamos no conformes.
Tipos de hipotecas disconformes
Existen diferentes situaciones de prestatarios y tipos de préstamos que Fannie y Freddie consideran inadecuados.
La hipoteca no conforme más común es la llamada hipoteca jumbo: préstamos otorgados por montos que exceden los límites de Fannie Mae y Freddie Mac. En 2022, el límite en la mayoría de los condados de EE. UU. será de $647,200, pero en algunas áreas de alto costo como Nueva York o San Francisco podría llegar a $970,800.
Las hipotecas no tienen que ser enormes para no cumplir con las normas. Un pago inicial bajo también puede resultar en un estado no conforme. El umbral varía, pero puede ser tan bajo como el 10% en una hipoteca convencional o tan bajo como el 3% en un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Importante
Las tarifas iniciales de las hipotecas de Fannie Mae y Freddie Mac cambiaron en mayo de 2023. Las tarifas aumentaron para los compradores de viviendas con puntajes crediticios más altos, como 740 o más, y disminuyeron para los compradores de viviendas con puntajes crediticios más bajos, como por debajo de 640. Otro cambio: su pago inicial afectará su tarifa. Cuanto mayor sea su pago inicial, menores serán sus tarifas, aunque esto seguirá dependiendo de su puntaje crediticio. Fannie Mae proporciona Ajustes de precios a nivel de préstamo en tu sitio web.
Además, un factor importante es la relación deuda-ingresos (DTI) del comprador, que generalmente no debe exceder el 43% para calificar como un préstamo conforme. Por lo general, también se requiere un puntaje de crédito de 660 o más.
El tipo de propiedad también puede determinar si la hipoteca es disconforme. Por ejemplo, los compradores de apartamentos a menudo se sienten confundidos cuando descubren que el apartamento de sus sueños no es elegible porque el complejo se considera no cubierto por garantía. Esto incluye asociaciones de condominios en las que una persona, como un desarrollador, posee más del 10% de las unidades. Otros peligros incluyen situaciones en las que la mayoría de las unidades están ocupadas por sus propietarios, si más del 25% de los pies cuadrados son comerciales o si la asociación de propietarios (HOA) está en litigio.
Preguntas Frecuentes
Incluye tres preguntas frecuentes sobre el contenido dando sus respuestas. Utiliza muchas negritas utilizando HTML tag
¿Qué es una hipoteca disconforme?
Una hipoteca no conforme es una hipoteca que no cumple con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac y, por lo tanto, no se les puede vender. Las recomendaciones del GSE incluyen montos máximos de préstamo, propiedades elegibles, requisitos de crédito y pago inicial, y otros factores.
Una hipoteca no conforme se puede contrastar con una hipoteca conforme.
Resultados clave
- Una hipoteca no conforme es un préstamo hipotecario que no cumple con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) y, por lo tanto, no puede revenderse a agencias como Fannie Mae o Freddie Mac.
- Estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas que las hipotecas conformes.
- Las hipotecas que exceden el límite de préstamo conforme se clasifican como no conformes y se denominan hipotecas gigantes.
- Además del tamaño del préstamo, las hipotecas pueden volverse no conformes dependiendo de la relación préstamo-valor del prestatario (tamaño del pago inicial), la relación deuda-ingresos, la puntuación e historial crediticio y los requisitos de documentación.
Comprensión de las hipotecas no conformes
Las hipotecas no conformes no son malos préstamos en el sentido de que sean riesgosas o demasiado complicadas. A las instituciones financieras no les gustan porque no cumplen con las directrices del GSE y, como resultado, son más difíciles de vender. Por esta razón, los bancos suelen cobrar una tasa de interés más alta sobre un préstamo no conforme.
Aunque los bancos privados originan la mayoría de las hipotecas, a menudo terminan en las carteras de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos GSE compran préstamos de los bancos y luego los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (MBS) que se venden en el mercado secundario. Los MBS son un tipo de valor respaldado por activos (ABS) respaldado por un conjunto de préstamos hipotecarios emitidos por una institución financiera regulada y autorizada. Si bien hay compañías financieras privadas que comprarán, empaquetarán y revenderán MBS, los dos mayores compradores son Fannie y Freddie.
Los bancos utilizan el dinero de la venta de hipotecas para invertir en la concesión de nuevos préstamos al tipo de interés actual. Pero Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar cualquier producto hipotecario. Las dos GSE tienen reglas federales que limitan la compra de préstamos que se consideran relativamente libres de riesgo. Estos préstamos corresponden a hipotecas y a los bancos les gustan precisamente porque son fáciles de vender.
En contraste, las hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar son inherentemente más riesgosas para los bancos. Estos préstamos difíciles de vender deben permanecer en la cartera del banco o venderse a instituciones que se especializan en el mercado secundario de préstamos no conformes.
Tipos de hipotecas disconformes
Existen diferentes situaciones de prestatarios y tipos de préstamos que Fannie y Freddie consideran inadecuados.
La hipoteca no conforme más común es la llamada hipoteca jumbo: préstamos otorgados por montos que exceden los límites de Fannie Mae y Freddie Mac. En 2022, el límite en la mayoría de los condados de EE. UU. será de $647,200, pero en algunas áreas de alto costo como Nueva York o San Francisco podría llegar a $970,800.
Las hipotecas no tienen que ser enormes para no cumplir con las normas. Un pago inicial bajo también puede resultar en un estado no conforme. El umbral varía, pero puede ser tan bajo como el 10% en una hipoteca convencional o tan bajo como el 3% en un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Importante
Las tarifas iniciales de las hipotecas de Fannie Mae y Freddie Mac cambiaron en mayo de 2023. Las tarifas aumentaron para los compradores de viviendas con puntajes crediticios más altos, como 740 o más, y disminuyeron para los compradores de viviendas con puntajes crediticios más bajos, como por debajo de 640. Otro cambio: su pago inicial afectará su tarifa. Cuanto mayor sea su pago inicial, menores serán sus tarifas, aunque esto seguirá dependiendo de su puntaje crediticio. Fannie Mae proporciona Ajustes de precios a nivel de préstamo en tu sitio web.
Además, un factor importante es la relación deuda-ingresos (DTI) del comprador, que generalmente no debe exceder el 43% para calificar como un préstamo conforme. Por lo general, también se requiere un puntaje de crédito de 660 o más.
El tipo de propiedad también puede determinar si la hipoteca es disconforme. Por ejemplo, los compradores de apartamentos a menudo se sienten confundidos cuando descubren que el apartamento de sus sueños no es elegible porque el complejo se considera no cubierto por garantía. Esto incluye asociaciones de condominios en las que una persona, como un desarrollador, posee más del 10% de las unidades. Otros peligros incluyen situaciones en las que la mayoría de las unidades están ocupadas por sus propietarios, si más del 25% de los pies cuadrados son comerciales o si la asociación de propietarios (HOA) está en litigio.
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