Definicion de Fondos de Operación Ajustados (AFFO): Definición y Cálculo
Los Fondos de Operación Ajustados (AFFO) son una medida financiera utilizada principalmente en el sector de inversión inmobiliaria. Se calcula ajustando los Fondos por Operaciones (FFO) para tener en cuenta los gastos de mantenimiento y renovación de las propiedades inmobiliarias. El AFFO proporciona una representación más precisa del flujo de caja disponible para los inversores y se utiliza a menudo para determinar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. Para calcular el AFFO, se resta del FFO los gastos recurrentes (como el mantenimiento) y las inversiones en propiedades inmobiliarias.
¿Qué son los fondos ajustados de actividades operativas – AFFO?
Los fondos ajustados de operaciones (AFFO) se refieren a una medida de desempeño financiero utilizada principalmente en el análisis de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). El AFFO de un REIT, aunque está sujeto a diferentes métodos de cálculo, generalmente es igual a los fondos de operaciones (FFO) del fideicomiso con ajustes realizados para los gastos de capital recurrentes utilizados para mantener la calidad de los activos subyacentes del REIT. El cálculo tiene en cuenta los ajustes GAAP por alquiler, costos de arrendamiento y otros factores materiales.
Resultados clave
- Los fondos ajustados de operaciones (AFFO) son una métrica financiera que se utiliza para evaluar el valor de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
- AFFO se basa en fondos de operaciones (FFO), pero se considera preferible porque tiene en cuenta los gastos, lo que permite una evaluación más precisa del valor actual del REIT y su capacidad para pagar dividendos.
- Aunque no existe una medida oficial, la fórmula AFFO es la siguiente: AFFO = FFO + aumentos de alquiler – gastos de capital – montos de mantenimiento.
Comprender los fondos ajustados de las actividades operativas – AFFO
Independientemente de cómo los profesionales de la industria prefieran calcular los fondos ajustados de las operaciones (AFFO), se considera una medida más precisa del flujo de efectivo residual para los accionistas que el simple FFO. Aunque el FFO se utiliza comúnmente, no resta los gastos de capital necesarios para mantener una cartera de propiedades existente, por lo que no mide realmente el verdadero flujo de efectivo residual. Los analistas profesionales prefieren AFFO porque tiene en cuenta los gastos adicionales incurridos por el REIT, así como fuentes adicionales de ingresos, como el aumento del alquiler. Por lo tanto, proporciona un número base más preciso para estimar el valor presente y un mejor pronóstico de la capacidad futura del REIT para pagar dividendos. Esta es una medida que no es PCGA.
Cálculo de fondos ajustados de operaciones – AFFO
Antes de calcular AFFO, el analista primero debe determinar los fondos de operaciones (FFO) del REIT. FFO mide el flujo de caja de una lista específica de actividades. El FFO refleja el impacto de las actividades de arrendamiento y adquisición y los gastos por intereses del REIT. FFO tiene en cuenta los ingresos netos de un REIT, incluidas la depreciación y amortización, pero excluye las ganancias de capital por la venta de bienes raíces. La razón por la que estas ganancias no se incluyen es porque son eventos únicos y generalmente no tienen un impacto a largo plazo en el potencial de ganancias futuras de un REIT.
Fórmula FFO:
FFO = ingreso neto + depreciación + amortización – ganancia de capital por la venta de bienes raíces.
Una vez que se determina el FFO, se puede calcular el AFFO. Aunque no existe una fórmula oficial única, los cálculos AFFO suelen verse así:
AFFO = FFO + aumento de alquiler – gastos de capital – montos de mantenimiento
Las métricas tradicionales utilizadas en las valoraciones de acciones, como las ganancias por acción (EPS) y la relación precio-beneficio (P/E), no son confiables para evaluar el valor de un REIT.
Ejemplo de fondos ajustados de actividades operativas –
Cálculo AFFO
Como ejemplo de cálculo de AFFO, supongamos lo siguiente: El REIT tuvo un ingreso neto de $2 millones en su período de informe más reciente. Durante este tiempo, la empresa ganó $400 000 por la venta de una propiedad y perdió $100 000 por la venta de otra. Informó una depreciación de $35 000 y una amortización de $50 000. Durante este período, los aumentos netos de alquiler fueron de $40,000; los costos de capital fueron de 75.000 dólares estadounidenses y el mantenimiento continuo fue de 30.000 dólares estadounidenses.
Dada esta información, el FFO se puede calcular como:
FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 – ($400,000 – $100,000) = $1,785,000.
En base a esto, AFFO se calcula como:
AFFO = FFO + $40 000 – $75 000 – $30 000 = $1 720 000.
Preguntas Frecuentes
Pregunta 1: ¿Qué es la medida AFFO y por qué es importante?
Los fondos ajustados de operaciones (AFFO) se refieren a una medida de desempeño financiero utilizada principalmente en el análisis de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Permiten una evaluación más precisa del valor actual del REIT y su capacidad para pagar dividendos.
Pregunta 2: ¿Cómo se calcula AFFO?
Para calcular el AFFO, se requiere hacer uso de la fórmula: AFFO = FFO + aumento de alquiler – gastos de capital – montos de mantenimiento. Primero es necesario determinar los Fondos de Operaciones (FFO), considerando el ingreso neto del REIT, la depreciación, la amortización y las ganancias de capital por la venta de bienes raíces. Luego, el FFO se ajusta sumando cualquier aumento de alquiler y restando cualquier gasto de capital y cualquier monto de mantenimiento.
Pregunta 3: ¿Qué otros factores pueden influir en el AFFO?
El incremento del alquiler puede proporcionar un ingreso adicional al REIT, lo cual es tenido en cuenta en el cálculo del AFFO. Por otro lado, se tienen en cuenta como restas, los gastos de capital o inversión, y los gastos realizados en concepto de mantenimiento.
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