Definicion de Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT): cómo funcionan y cómo invertir
Un REIT es un vehículo de inversión que posee y opera bienes inmuebles, generando ingresos para los inversores a través de dividendos. Los inversores pueden participar en un REIT comprando acciones en bolsa o directamente a través de un fideicomiso.
¿Qué es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)?
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, administra o financia bienes inmuebles que generan ingresos.
Los REIT, inspirados en fondos mutuos, reúnen el capital de numerosos inversores. Esto permite a los inversores individuales recibir dividendos de sus inversiones inmobiliarias sin tener que comprar, gestionar o financiar ninguna propiedad ellos mismos.
Resultados clave
- Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, administra o financia bienes inmuebles que generan ingresos.
- Los REIT generan un flujo de ingresos estable para los inversores, pero ofrecen poca apreciación del capital.
- La mayoría de los REIT cotizan en bolsa como acciones, lo que los hace muy líquidos (a diferencia de las inversiones inmobiliarias físicas).
- Los REIT invierten en la mayoría de los tipos de bienes inmuebles, incluidos edificios de apartamentos, torres de telefonía móvil, centros de datos, hoteles, instalaciones sanitarias, oficinas, centros comerciales y almacenes.
Wikieconomia / Eliana Rogers
Cómo funcionan los REIT
El Congreso estableció los REIT en 1960 como una enmienda para ampliar el impuesto al consumo de cigarros. Esta disposición permite a los inversores comprar acciones en carteras de bienes raíces comerciales, algo que anteriormente sólo estaba disponible para personas ricas y a través de grandes intermediarios financieros.
Las propiedades en la cartera de un REIT pueden incluir complejos de apartamentos, centros de datos, instalaciones sanitarias, hoteles, infraestructura (en forma de cables de fibra óptica, torres de telefonía móvil y tuberías de energía), edificios de oficinas, centros comerciales, almacenes, bosques y almacenes.
Normalmente, los REIT se especializan en un sector inmobiliario específico. Sin embargo, los REIT diversificados y especializados pueden contener diferentes tipos de bienes inmuebles en sus carteras, como un REIT que consta de propiedades tanto de oficinas como comerciales.
Muchos REIT cotizan en las principales bolsas de valores y los inversores pueden comprarlos y venderlos como acciones durante la sesión de negociación. Estos REIT suelen negociarse en un volumen significativo y se consideran instrumentos de alta liquidez.
¿Qué califica como REIT?
La mayoría de los REIT tienen un modelo de negocio simple: el REIT arrienda espacio y cobra el alquiler de la propiedad, luego distribuye esos ingresos como dividendos a los accionistas. Los REIT hipotecarios no poseen bienes inmuebles, sino que los financian. Estos REIT obtienen ingresos de los intereses de sus inversiones.
Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir con ciertas disposiciones del Código de Rentas Internas (IRC). Estos requisitos incluyen principalmente poseer bienes inmuebles que generen ingresos a largo plazo y distribuir ingresos a los accionistas. En concreto, una empresa debe cumplir los siguientes requisitos para calificar como REIT:
- Invierta al menos el 75 % de todos los activos en bienes raíces, efectivo o bonos del Tesoro de los EE. UU.
- Reciba al menos el 75% de sus ingresos brutos del alquiler, de los intereses de las hipotecas que financian la propiedad o de la venta de la propiedad.
- Pague al menos el 90% de su ingreso imponible como dividendos a los accionistas cada año.
- Ser una entidad legal que tributa como una corporación.
- Estar gobernado por una junta directiva o síndicos.
- Tener al menos 100 accionistas después del primer año de existencia.
- No tener más del 50% de las acciones propiedad de cinco o menos personas.
Se estima que los REIT tienen activos totales de aproximadamente 3,5 billones de dólares; Los REIT que cotizan en bolsa representan 2,5 billones de dólares.
Tipos de REIT
Hay tres tipos de REIT:
- REIT de acciones. La mayoría de los REIT son REIT de acciones que poseen y operan bienes inmuebles que generan ingresos. Los ingresos se generan principalmente a partir de pagos de alquiler (más que de la reventa de bienes raíces).
- REIT hipotecarios. Los REIT hipotecarios proporcionan dinero a propietarios y operadores de propiedades, ya sea directamente a través de hipotecas y préstamos o indirectamente mediante la compra de valores respaldados por hipotecas. Sus ingresos provienen principalmente de los márgenes de interés netos: la diferencia entre el interés que ganan sobre las hipotecas y el costo de financiar esos préstamos. Este patrón los hace potencialmente sensibles al aumento de las tasas de interés.
- REIT híbridos. Estos REIT utilizan estrategias de inversión de REIT tanto de acciones como hipotecarias.
| Comparación de tipos de REIT | |
|---|---|
Tipo REIT | Valores en cartera |
Capital | Posee y administra bienes inmuebles que generan ingresos. |
Hipoteca | Aplica para una hipoteca sobre bienes inmuebles |
Híbrido | Posee bienes inmuebles y tiene hipotecas. |
Los REIT se pueden clasificar además según cómo se compran y mantienen sus acciones:
- REIT que cotizan en bolsa. Las acciones de REIT que cotizan en bolsa cotizan en una bolsa de valores nacional, donde son compradas y vendidas por inversores individuales. Están regulados por la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC).
- SOCIMI públicas no negociadas. Estos REIT también están registrados en la SEC pero no se negocian en las bolsas de valores nacionales. Como resultado, son menos líquidos que los REIT que cotizan en bolsa. Sin embargo, tienden a ser más estables ya que no están sujetos a las fluctuaciones del mercado.
- REIT privados. Estos REIT no están registrados en la SEC y no se negocian en las bolsas de valores nacionales. En general, los REIT privados sólo pueden venderse a inversores institucionales.
Cómo invertir en REIT
Puede invertir en REIT que cotizan en bolsa, así como en fondos mutuos REIT y fondos cotizados en bolsa (ETF) REIT, comprando acciones a través de un corredor. Puede comprar acciones de un REIT no negociado a través de un corredor o asesor financiero que participe en la oferta del REIT no negociado.
Los REIT también se están incluyendo en un número creciente de planes de inversión de beneficios definidos y contribuciones definidas. Nareit, una firma de investigación de REIT con sede en Washington, estima que alrededor de 145 millones de inversionistas estadounidenses poseen REIT, ya sea directamente o a través de sus ahorros para la jubilación y otros fondos de inversión.
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A partir de 2022, los REIT poseerán colectivamente más de medio millón de propiedades individuales.
Pros y contras de invertir en REIT
Los REIT pueden desempeñar un papel importante en una cartera de inversiones porque pueden ofrecer dividendos anuales sólidos y estables y el potencial de ganancias de capital a largo plazo. El rendimiento total de los REIT durante los últimos 20 años ha superado al S&P 500, a otros índices y a la tasa de inflación. Como todas las inversiones, los REIT tienen sus ventajas y desventajas.
Por otro lado, los REIT son fáciles de comprar y vender porque la mayoría se negocia en bolsas públicas, una característica que mitiga algunas de las desventajas tradicionales del sector inmobiliario. Desde una perspectiva de rendimiento, los REIT ofrecen atractivos rendimientos ajustados al riesgo y un flujo de caja estable. Además, una exposición inmobiliaria puede ser beneficiosa para una cartera porque proporciona diversificación e ingresos basados en dividendos, y los dividendos suelen ser más altos de los que se pueden obtener de otras inversiones.
Como beneficio adicional, la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 permite a los contribuyentes aprovechar la deducción de ingresos comerciales calificados (QBI). La deducción es QBI más el 20% de los dividendos REIT calificados o el 20% de la renta imponible menos la ganancia neta de capital, lo que sea menor.
Por otro lado, los REIT no ofrecen mucho en términos de plusvalías. Como parte de su estructura, deben devolver el 90% de sus ingresos a los inversores. Por lo tanto, sólo el 10% de la renta imponible puede reinvertirse en el REIT para comprar nuevos activos. Otro aspecto negativo es que los dividendos de los REIT se gravan como ingresos regulares y algunos REIT cobran altas tarifas de gestión y transacción.
Fraude REIT
La Comisión de Bolsa y Valores (SEC) aconseja a los inversores que tengan cuidado con cualquiera que intente vender REIT que no estén registrados en la SEC. Afirma que “puede verificar el registro de REIT que cotizan en bolsa y no cotizan a través del sistema EDGAR de la SEC. También puede utilizar EDGAR para ver los informes anuales y trimestrales de REIT, así como cualquier prospecto”.
También es una buena idea consultar con un corredor o asesor de inversiones que recomiende REIT. La SEC tiene una herramienta de búsqueda gratuita que le permite saber si un profesional de inversiones tiene licencia y está registrado.
Ejemplo real de REIT
Otra consideración a la hora de elegir un REIT es considerar los sectores más populares del mercado inmobiliario. ¿Cuáles son los sectores de más rápido crecimiento de la economía general a los que se puede penetrar a través del sector inmobiliario? Por ejemplo, la atención sanitaria es una de las industrias de más rápido crecimiento en Estados Unidos.— especialmente en el crecimiento de edificios médicos, centros de atención ambulatoria, centros de atención para personas mayores y comunidades de jubilados.
Varios REIT se centran en este sector. Healthpeak Properties (PEAK), anteriormente HCP, es un ejemplo. En abril de 2022, la capitalización de mercado de la empresa era de casi 18.900 millones de dólares y se negociaban aproximadamente 4 millones de acciones diariamente. Su cartera se centra en tres clases de activos principales: propiedades de ciencias biológicas, consultorios médicos y viviendas para personas mayores. La empresa posee acciones en más de 615 propiedades inmobiliarias.
¿Qué significa REIT?
REIT significa Fideicomiso de inversión inmobiliaria. Un REIT está organizado como una sociedad, corporación, fideicomiso o asociación que invierte directamente en bienes raíces mediante la compra de bienes raíces o mediante la compra de préstamos hipotecarios. Los REIT emiten acciones que se negocian en una bolsa de valores y se compran y venden como acciones ordinarias. Para calificar como REIT, una empresa debe invertir al menos el 75% de sus activos en bienes raíces y obtener al menos el 75% de sus ingresos de actividades relacionadas con el sector inmobiliario.
¿Deberían los REIT pagar dividendos?
Por ley y regulaciones del IRS, los REIT deben pagar el 90% o más de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos. Como resultado, los REIT suelen estar exentos de la mayoría de los impuestos sobre la renta de las empresas. Los accionistas de REIT que reciben dividendos pagan los mismos impuestos que si fueran dividendos ordinarios.
¿Qué es un REIT de clip de papel?
Un «clip» de REIT mejora las ventajas fiscales que ofrece un REIT y también le permite administrar bienes inmuebles que dichos fideicomisos normalmente no pueden administrar. Se llama así porque se trata de dos entidades diferentes que se “unen” mediante un acuerdo en el que una entidad es propietaria de la propiedad y la otra la administra. Los REIT de clip implican una mayor supervisión regulatoria, ya que pueden surgir conflictos de intereses y, como resultado, esta forma de REIT es poco común. Es similar a un «REIT adjunto», pero tiene una estructura más flexible.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) y cómo funciona?
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, administra o financia bienes inmuebles que generan ingresos. Los REIT reúnen el capital de inversores para invertir en propiedades inmobiliarias y generan dividendos para los inversores sin que tengan que lidiar con la gestión o financiamiento de las propiedades.
2. ¿Qué califica como REIT?
Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir con ciertas disposiciones del Código de Rentas Internas (IRC). Estos requisitos incluyen principalmente poseer bienes inmuebles que generen ingresos a largo plazo y distribuir ingresos a los accionistas. Además, hay requisitos específicos sobre la composición de los activos y los ingresos brutos.
3. ¿Cuáles son los tipos de REIT y cómo invertir en ellos?
Hay tres tipos de REIT: de acciones, hipotecarios y híbridos. Los inversores pueden invertir en REIT que cotizan en bolsa, así como en fondos mutuos REIT y fondos cotizados en bolsa (ETF) REIT, comprando acciones a través de un corredor. También se pueden comprar acciones de un REIT no negociado a través de un corredor o asesor financiero. Los REIT también se están incluyendo en un número creciente de planes de inversión de beneficios definidos y contribuciones definidas.
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