Definicion de Enfoque de ingresos: qué es, cómo se calcula, ejemplo
Enfoque de ingresos: qué es, cómo se calcula, ejemplo
¿Cuál es el enfoque de ingresos?
El enfoque de ingresos, a veces llamado enfoque de capitalización de ingresos, es un tipo de método de valoración de bienes raíces que permite a los inversores estimar el valor de una propiedad en función de los ingresos que genera. Se utiliza dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) del alquiler cobrado por la tasa de capitalización.
Cómo funciona el enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos se utiliza normalmente para propiedades que generan ingresos y es uno de los tres enfoques populares para la valoración de bienes raíces. Otros son el enfoque de costos y el método de comparación. El enfoque de ingresos para la valoración de bienes raíces es similar al enfoque de flujo de efectivo descontado (DCF) para las finanzas. El enfoque de ingresos descuenta el valor futuro de la anualidad a la tasa de capitalización.
Al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, el inversor considera la cantidad de ingresos recibidos y otros factores para determinar el precio que se puede vender la propiedad en las condiciones actuales del mercado. Además de determinar si un inversionista puede obtener ganancias con una propiedad de alquiler, el prestamista querrá saber el riesgo potencial de pago si le proporciona una hipoteca.
De los tres métodos de valoración de bienes inmuebles, el enfoque de ingresos se considera el más complejo y complejo.
Consideraciones Especiales
Al utilizar el enfoque de ingresos al comprar una propiedad de alquiler, el inversor también debe considerar el estado de la propiedad. Las posibles reparaciones importantes que puedan ser necesarias podrían reducir significativamente las ganancias futuras.
Además, el inversor debe considerar la eficiencia del rendimiento de la propiedad. Por ejemplo, un propietario puede ofrecer a los inquilinos una reducción del alquiler a cambio de trabajar en el jardín u otras tareas. Quizás inquilinos específicos estén enfrentando dificultades económicas que deberían resolverse en los próximos meses, y el propietario se muestra reacio a desalojarlos. Si el alquiler cobrado no excede los costos operativos, es probable que el inversionista no compre la propiedad.
Según el enfoque de ingresos, la tasa máxima y el valor tasado están inversamente relacionados: reducir la tasa máxima aumenta el valor tasado.
El inversor también debería averiguar cuántos apartamentos están vacíos en promedio en un momento dado. No recibir el alquiler completo por cada unidad afectará los ingresos del inversionista de la propiedad. Esto es especialmente importante si la propiedad necesita urgentemente una renovación y muchos apartamentos están vacíos, lo que indica una baja ocupación. Si los apartamentos no se llenan con regularidad, el cobro del alquiler será menor de lo que podría ser y la compra de la propiedad puede no ser lo mejor para el inversor.
Resultados clave
- El enfoque de ingresos es un método de valoración de bienes raíces que utiliza los ingresos que genera la propiedad para estimar el valor razonable.
- Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto por la tasa de capitalización.
- Al utilizar el enfoque de ingresos, el comprador debe prestar especial atención al estado de la propiedad, su rendimiento y su estado de desocupación.
Ejemplo de un enfoque de ingresos
Según el enfoque de ingresos, el inversor utiliza las ventas de mercado de empresas comparables para seleccionar una tasa de capitalización. Por ejemplo, al valorar un edificio de apartamentos de cuatro unidades en un condado en particular, un inversor analiza los precios de venta recientes de propiedades similares en el mismo condado. Después de calcular la tasa máxima, el inversor puede dividir el NOI de la propiedad en alquiler por esa tasa. Por ejemplo, una propiedad con un ingreso operativo neto (NOI) de $700,000 y una tasa máxima elegida del 8% vale $8,75 millones.
Preguntas Frecuentes
Incluye tres preguntas frecuentes sobre el contenido dando sus respuestas. Utiliza muchas negritas utilizando HTML tag
¿Cuál es el enfoque de ingresos?
El enfoque de ingresos, a veces llamado enfoque de capitalización de ingresos, es un tipo de método de valoración de bienes raíces que permite a los inversores estimar el valor de una propiedad en función de los ingresos que genera. Se utiliza dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) del alquiler cobrado por la tasa de capitalización.
Cómo funciona el enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos se utiliza normalmente para propiedades que generan ingresos y es uno de los tres enfoques populares para la valoración de bienes raíces. Otros son el enfoque de costos y el método de comparación. El enfoque de ingresos para la valoración de bienes raíces es similar al enfoque de flujo de efectivo descontado (DCF) para las finanzas. El enfoque de ingresos descuenta el valor futuro de la anualidad a la tasa de capitalización.
Al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, el inversor considera la cantidad de ingresos recibidos y otros factores para determinar el precio que se puede vender la propiedad en las condiciones actuales del mercado. Además de determinar si un inversionista puede obtener ganancias con una propiedad de alquiler, el prestamista querrá saber el riesgo potencial de pago si le proporciona una hipoteca.
De los tres métodos de valoración de bienes inmuebles, el enfoque de ingresos se considera el más complejo y complejo.
Consideraciones Especiales
Al utilizar el enfoque de ingresos al comprar una propiedad de alquiler, el inversor también debe considerar el estado de la propiedad. Las posibles reparaciones importantes que puedan ser necesarias podrían reducir significativamente las ganancias futuras.
Además, el inversor debe considerar la eficiencia del rendimiento de la propiedad. Por ejemplo, un propietario puede ofrecer a los inquilinos una reducción del alquiler a cambio de trabajar en el jardín u otras tareas. Quizás inquilinos específicos estén enfrentando dificultades económicas que deberían resolverse en los próximos meses, y el propietario se muestra reacio a desalojarlos. Si el alquiler cobrado no excede los costos operativos, es probable que el inversionista no compre la propiedad.
Según el enfoque de ingresos, la tasa máxima y el valor tasado están inversamente relacionados: reducir la tasa máxima aumenta el valor tasado.
El inversor también debería averiguar cuántos apartamentos están vacíos en promedio en un momento dado. No recibir el alquiler completo por cada unidad afectará los ingresos del inversionista de la propiedad. Esto es especialmente importante si la propiedad necesita urgentemente una renovación y muchos apartamentos están vacíos, lo que indica una baja ocupación. Si los apartamentos no se llenan con regularidad, el cobro del alquiler será menor de lo que podría ser y la compra de la propiedad puede no ser lo mejor para el inversor.
Resultados clave
- El enfoque de ingresos es un método de valoración de bienes raíces que utiliza los ingresos que genera la propiedad para estimar el valor razonable.
- Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto por la tasa de capitalización.
- Al utilizar el enfoque de ingresos, el comprador debe prestar especial atención al estado de la propiedad, su rendimiento y su estado de desocupación.
Ejemplo de un enfoque de ingresos
Según el enfoque de ingresos, el inversor utiliza las ventas de mercado de empresas comparables para seleccionar una tasa de capitalización. Por ejemplo, al valorar un edificio de apartamentos de cuatro unidades en un condado en particular, un inversor analiza los precios de venta recientes de propiedades similares en el mismo condado. Después de calcular la tasa máxima, el inversor puede dividir el NOI de la propiedad en alquiler por esa tasa. Por ejemplo, una propiedad con un ingreso operativo neto (NOI) de $700,000 y una tasa máxima elegida del 8% vale $8,75 millones.
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