Demanda por ejecución hipotecaria: significado, tipos, disputa

¿Qué es una acción de cobro de deudas?

El término acción de ejecución hipotecaria se refiere a procedimientos legales iniciados por un prestamista después de que un prestatario ha incumplido con una hipoteca. Los prestamistas pueden proteger sus derechos mediante la ejecución hipotecaria cuando los prestatarios no pueden realizar los pagos de la hipoteca ni cumplir con las obligaciones descritas en su contrato hipotecario.

Las acciones de cobro se inician mediante aviso público emitido por el acreedor. Si el deudor hipotecario sigue en mora con el préstamo, la compañía hipotecaria puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, tras lo cual puede vender la propiedad para saldar la deuda.

¿Cómo funciona el procedimiento de recompra?

La mayoría de las personas no tienen dinero para comprar una casa o propiedad en efectivo. Para financiar una compra, los consumidores deben obtener una hipoteca. Antes de aprobar un préstamo, el prestamista tiene en cuenta varios factores, incluido el historial crediticio y los ingresos del prestatario, así como el valor de la propiedad. Si se aprueba, el prestamista y el prestatario firman un acuerdo hipotecario que especifica la frecuencia y el monto de los pagos.

Pero ¿qué pasa si el prestatario no cumple con sus obligaciones? Cuando un prestatario incumple (al menos cuatro meses de atraso) o no cumple con los términos de un contrato, su prestamista puede iniciar una acción de cobro después de que se hayan agotado todas las demás vías y los pagos tengan más de 120 días de atraso. El primer paso es presentar un aviso público ante el registrador del condado (o una oficina gubernamental del condado con un nombre similar). Este aviso indica que el prestatario ha incumplido con el pago de la hipoteca. En algunos estados, la notificación se denomina «Aviso de incumplimiento», mientras que en otros estados se denomina «lispendencia».

En esta etapa, el prestatario entra en un proceso de ejecución hipotecaria previa. Este es un período de gracia que permite al propietario reunir el dinero para liquidar el préstamo o concertar la venta de la vivienda. Si el prestatario aún no puede encontrar fondos u otro acuerdo, el prestamista puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria.

El siguiente paso consiste en fijar una fecha para la subasta de ejecución hipotecaria. El prestamista presenta un Aviso de venta del administrador ante la oficina del registrador del condado, anuncia la propiedad y notifica al prestatario sobre la próxima venta. La subasta generalmente se lleva a cabo en el tribunal del condado, la oficina del administrador o en la propia propiedad.

Reglas para las acciones de ejecución hipotecaria.

Las ejecuciones hipotecarias tienen requisitos procesales legales muy específicos y detallados que deben seguirse para evitar que la venta de la ejecución hipotecaria se declare nula. Se debe notificar adecuadamente al deudor y al público sobre la venta por ejecución hipotecaria, pero los procedimientos exactos pueden variar según el estado.

Después de la Gran Recesión, el gobierno de Estados Unidos emitió nuevas reglas para los prestamistas que desean ejecutar ejecuciones hipotecarias sobre bienes raíces. Estas nuevas reglas, establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) en 2013, sirven a los propietarios de viviendas que enfrentan ejecuciones hipotecarias y los protegen de préstamos abusivos. Estas reglas incluyen:

• Limitar el doble seguimiento. Esto ocurre cuando el prestamista procede con la ejecución hipotecaria y al mismo tiempo trabaja con el prestatario para evitar la ejecución hipotecaria. Los primeros avisos sólo se pueden presentar después de que la hipoteca haya estado en mora durante 120 días.
• Proporcionar al deudor hipotecario opciones de acción después de incumplir dos pagos consecutivos. Estas opciones incluyen alternativas a la ejecución hipotecaria.
• Explore todas las alternativas a la ejecución hipotecaria antes de tomar cualquier medida por parte del prestamista.

Estas reglas se ampliaron en 2016. La CFPB ha ordenado a los prestamistas que brinden protecciones adicionales a los prestatarios más de una vez durante la vigencia de un préstamo. La agencia también incluye a los familiares sobrevivientes de un prestatario fallecido y requiere que los prestamistas les informen cuando se hayan agotado las solicitudes de mitigación de pérdidas (los intentos de los prestamistas de trabajar con los prestatarios).

Tipos de acciones de ejecución hipotecaria

Los procesos de ejecución hipotecaria varían según el estado, pero se dividen en dos tipos principales. Aproximadamente la mitad de los estados de Estados Unidos exigen un tipo y la otra mitad exige otro tipo. Algunos estados permiten ambos.

La ejecución hipotecaria judicial es la norma en 22 estados. Básicamente, esto significa que el prestamista debe presentar una demanda formal y obtener permiso del tribunal para ejecutar la hipoteca. Al igual que con cualquier demanda, debe recibir una citación formal por escrito y una queja para el reclamo, y tener la oportunidad de responder y impugnarlo.

La ejecución extrajudicial significa que el acreedor no tiene que acudir a los tribunales. Más bien, puede ejecutar la hipoteca utilizando la denominada disposición de poder de venta en su contrato hipotecario, que le permite embargar y vender su propiedad si usted no cumple con su préstamo. A los prestamistas les gusta la ejecución hipotecaria extrajudicial porque es mucho más rápida y barata que la ejecución hipotecaria judicial, obviamente, pero aun así deben seguir cuidadosamente una serie de pasos descritos en las leyes estatales para completar el proceso.

Cómo impugnar una reclamación de cobro de deudas

Es posible luchar contra una reclamación de cobro de deudas. El procedimiento varía según si la ejecución hipotecaria es judicial o extrajudicial.

Lidiar con una ejecución hipotecaria legal es un poco más y más simple: dado que el prestamista tuvo que presentar una demanda contra usted en el tribunal y enviarle una notificación por escrito, solo necesita responder a la queja dentro de un cierto período de tiempo (la llamada indicará el límite de tiempo (normalmente es de 20 a 30 días). Debe hacerlo por escrito. Aunque la carga de la prueba recae en el prestamista, es necesario proporcionar una defensa clara y detallada.

Su respuesta debe abordar cada uno de los reclamos que el acreedor hace en su demanda, en el mismo orden. También puede plantear una defensa afirmativa señalando cualquier error por parte del acreedor (como no haber emitido advertencias o avisos antes) o argumentando que el reclamo no debería haberse presentado en primer lugar.

Con una ejecución hipotecaria no judicial, tendrás que ser más proactivo. Dado que la ejecución hipotecaria extrajudicial se produce fuera de los tribunales, Vas a Tendrá que presentar una demanda para que el juez desestime el caso. Y la carga de la prueba recaerá sobre usted porque el derecho a ejecutar la hipoteca será parte del contrato hipotecario que firmó.

Técnicamente, cuando usted presenta una demanda, pedirá dos cosas: una petición para una orden de restricción temporal y una orden judicial preliminar para detener la venta por ejecución hipotecaria mientras se litiga su caso. Por lo general, los propietarios también solicitan al tribunal una orden judicial permanente. En la audiencia preliminar para la orden judicial, usted presentará su caso – similar a los argumentos que presentaría en su respuesta a una citación de cobro de deudas – con todos los documentos de respaldo.

Ejecuciones hipotecarias y la pandemia

La recesión económica de 2020 causada por la pandemia de COVID-19 ha afectado a los propietarios de viviendas de todo el mundo. El gobierno federal introdujo protecciones adicionales en los Estados Unidos bajo la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por el Coronavirus (CARES) al declarar una moratoria sobre ejecuciones hipotecarias y asistencia financiera para propietarios de viviendas. Estas reglas protegen a los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por el gobierno o aquellas respaldadas por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac.

El gobierno emitió una moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias, permitiendo a los propietarios permanecer en sus viviendas durante la crisis sanitaria. Los prestatarios deben comunicarse con sus prestamistas para conocer sus opciones. Algunos prestamistas pueden ofrecer indulgencia a los prestatarios, lo que les permite pausar o reducir sus pagos. Otra opción es una exención de pago, que permite a los deudores hipotecarios diferir los pagos por un período de tiempo específico. No se excluyen los pagos atrasados ​​debido a pagos atrasados ​​y pagos atrasados. En cambio, deberán pagarse una vez finalizado el período.

Desde que asumió el cargo el 20 de enero de 2021, el presidente Biden solicitó una extensión de la prohibición de ejecuciones hipotecarias y desalojos hasta el 31 de marzo de 2021, y luego la extendió varias veces, con la extensión final ocurriendo el 24 de junio de 2021, hasta el 31 de julio. , 2021.

Línea de fondo

Una acción de ejecución hipotecaria se refiere a procedimientos legales iniciados por un aviso público emitido por un prestamista después de que un prestatario ha incumplido con una hipoteca. Después de emitir el aviso público, el prestamista proporciona al prestatario un período de gracia para permitir que el deudor hipotecario renueve el préstamo. Si el deudor hipotecario sigue en mora con el préstamo, la compañía hipotecaria puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, tras lo cual puede vender la propiedad para saldar la deuda.

En respuesta a la recesión económica de 2020, el gobierno de EE. UU. extendió la moratoria de ejecuciones hipotecarias para ayudar a los propietarios de viviendas en dificultades hasta el 31 de julio de 2021, y permitió que el período de registro para el aplazamiento de hipotecas se extendiera hasta el 30 de septiembre de 2021.