Definicion de Definición y reglas del programa de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)
Definición y reglas del programa de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)
¿Qué es el Canal de Inversión Hipotecaria Inmobiliaria (REMIC)?
El término conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) se refiere a un vehículo de propósito especial (SPV) o instrumento de deuda que agrupa hipotecas y emite valores respaldados por hipotecas (MBS).
Resultados clave
- El Fondo de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces (REMIC) es un vehículo de propósito especial que se utiliza para agrupar préstamos hipotecarios y emitir valores respaldados por hipotecas.
- Los REMIC fueron permitidos por primera vez por la Ley de Reforma Fiscal de 1986.
- Una cartera de inversiones en hipotecas inmobiliarias se puede organizar como una sociedad, un fideicomiso, una corporación o una asociación y está exenta de impuestos federales.
Comprensión de los canales de inversión en hipotecas inmobiliarias (REMIC)
Los REMIC son inversiones complejas que proporcionan rentabilidad a emisores e inversores. Los conjuntos de hipotecas suelen dividirse en tramos, reempaquetarse y venderse a los inversores como valores individuales. Los REMIC pueden adoptar varias formas diferentes y generalmente se consideran entidades de transferencia. Por tanto, están exentos de impuestos directos.
Los Conductos de Inversión Hipotecaria Inmobiliaria (REMIC) fueron autorizados por primera vez por la Ley de Reforma Fiscal de 1986. Mantienen hipotecas comerciales y residenciales en fideicomiso y ofrecen a los inversores intereses sobre estas hipotecas titulizadas. Se consideran una opción segura para los inversores reacios al riesgo.
Los REMIC combinan hipotecas individuales en grupos en función del riesgo y el vencimiento, al igual que las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO). Se dividen en bonos u otros valores, que luego se venden a los inversores. Estos valores se negocian en el mercado hipotecario secundario.
Algunos de los emisores de canales de inversión hipotecaria más conocidos de la industria incluyen a Fannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas cuentan con el apoyo del gobierno federal. Aunque en realidad no originan hipotecas, garantizan hipotecas originadas por otros prestamistas en el mercado secundario. Otros emisores de REMIC incluyen prestamistas hipotecarios y compañías de seguros, así como instituciones de ahorro.
Fannie Mae y Freddie Mac son algunos de los emisores de REMIC más conocidos.
Los REMIC pueden organizarse como sociedades, fideicomisos, corporaciones o asociaciones y son organizaciones exentas de impuestos federales. Sin embargo, los inversores que poseen estos valores todavía están sujetos a impuestos sobre la renta individuales. Las leyes fiscales no permitían a los países REMIC realizar modificaciones a sus hipotecas. Por lo tanto, una empresa puede perder su estatus de exención de impuestos si un préstamo de su grupo se cambia por otro préstamo. Esto se debe a que las regulaciones federales exigen que los préstamos de un grupo determinado sean permanentes. Es decir, los préstamos no pueden modificarse sustancialmente ni canjearse por otros préstamos con nuevas condiciones.
Cambios en REMIC
Se han propuesto o introducido varios cambios para proteger la estructura y el estatus de exención de impuestos de los países REMIC.
En 2009, el Congreso introdujo la Ley de Mejora del Canal de Inversión Hipotecaria Inmobiliaria para aliviar las restricciones sobre los préstamos inmobiliarios comerciales titulizados por REMIC. Los propietarios en dificultades con préstamos comerciales no podían realizar cambios en sus activos porque sus planes cambiarían el valor de la garantía que garantiza el préstamo.
La legislación propuesta permitiría a los propietarios con préstamos comerciales titulizados por REMIC realizar mejoras y mejoras que harían sus propiedades más atractivas para el mercado. La legislación incluía una declaración de que las modificaciones a la propiedad bajo estas condiciones no se considerarían una transacción prohibida según lo dispuesto por el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
Los intereses en un REMIC seguirán siendo tratados como intereses ordinarios, y los ingresos recibidos por una modificación de propiedad se tratarán de la misma manera que si se hubieran recibido a través de un préstamo hipotecario calificado.
La legislación fue remitida al Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos, pero el asunto no avanzó más.
El gobierno federal ha brindado cierto alivio a las personas con préstamos comerciales y hipotecarios que están pasando por dificultades debido a la pandemia de COVID-19. A los propietarios de viviendas que no pudieron realizar los pagos se les concedió un indulto, primero en virtud de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por el Coronavirus (CARES), que fue promulgada por el expresidente Donald Trump en 2020, y luego nuevamente bajo la administración de Biden que amplió el efecto de estos. provisiones.
Dado que el alivio cambiará en última instancia la estructura de estos préstamos, también afectará la estructura de los REMIC. El IRS se asegurará de que estas inversiones y sus emisores permanezcan a salvo de cualquier consecuencia fiscal si los prestatarios aprovechan estas medidas de emergencia.
Canal de Inversión Hipotecaria Inmobiliaria (REMIC) y Obligación Hipotecaria Colateralizada (CMO)
La industria suele ver a los REMIC como CMOS, que son una serie de hipotecas que se agrupan y se venden a inversores como inversiones. Pero existen algunas diferencias entre ellos.
Las CMO existen dentro de una REMIC, aunque las CMO son entidades jurídicas independientes a efectos fiscales y legales. Por otro lado, REMIC está exenta de impuestos federales. Pero eso sólo se aplica a los rendimientos que los inversores reciben de las hipotecas subyacentes a nivel corporativo. Cualquier ingreso recibido y pagado a inversionistas se grava utilizando el Formulario 1066 al presentar un REMIC.
Conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) frente a fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)
Tanto los REMIC como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) invierten en bienes raíces de una forma u otra, pero mientras que los REMIC agrupan hipotecas y las venden como inversiones a inversores, los REIT son un juego de pelota completamente diferente.
Los REIT son empresas que poseen y administran una cartera de bienes raíces que generan ingresos, como oficinas y locales comerciales, condominios y propiedades de uso mixto. Los inversores pueden comprar acciones de REIT, que cotizan en bolsas como las acciones. Las empresas alquilan sus propiedades y luego estos ingresos se pagan a los inversores en forma de dividendos.
Sin embargo, al igual que los REMIC, los REIT no están sujetos a impuestos. Pero los inversores deben declarar cualquier ingreso de estas inversiones en sus declaraciones de impuestos anuales, lo que significa que pagan impuestos a su propia tasa impositiva.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué es un REMIC y cómo funciona?
El REMIC, o Conducto de Inversión Hipotecaria Inmobiliaria, es un vehículo de propósito especial que agrupa préstamos hipotecarios y emite valores respaldados por hipotecas. Los conjuntos de hipotecas se dividen en tramos y se venden a inversores como valores individuales, y se negocian en el mercado hipotecario secundario.
2. ¿Cómo afecta la legislación a los REMIC?
La legislación propuesta en 2009 buscaba aliviar las restricciones sobre los préstamos inmobiliarios comerciales titulizados por REMIC, permitiendo a los propietarios realizar modificaciones en sus propiedades. Sin embargo, estas propuestas no avanzaron más en el Congreso.
3. ¿Cuáles son las diferencias entre un REMIC y un REIT?
Mientras que un REMIC agrupa préstamos hipotecarios y los vende como inversiones a inversores, un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee y administra una cartera de bienes raíces que generan ingresos. Los inversores pueden comprar acciones de REIT, que cotizan en bolsas como las acciones.
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