Definición coincidente

¿Qué significa un valor coincidente?

Los préstamos de contrapartida se refieren a un préstamo adicional con una fecha de vencimiento que coincide con la fecha de vencimiento de la deuda principal o del préstamo original. Coterminous se utiliza con mayor frecuencia para describir préstamos hipotecarios, como los de prestatarios residenciales y comerciales.

Comprender la coincidencia

Aunque el préstamo adicional puede vencer después de la fecha de vencimiento del préstamo original (a menudo llamado «no coincidencia»), la mayoría de los prestamistas de segundas hipotecas o prestamistas intermedios prefieren que ambos préstamos venzan en la misma fecha. De esta manera, el prestatario puede refinanciar ambos préstamos en un préstamo más grande, preferiblemente con el mismo prestamista.

Tener la misma fecha de pago también facilita que los prestatarios determinen si refinanciar los préstamos originales y simultáneos proporciona ahorros significativos. Los prestamistas también se benefician de las fechas de liquidación coincidentes porque presenta menos riesgo de incumplimiento en comparación con una hipoteca mezzanine que no coincide.

Otro beneficio de tener la misma fecha de vencimiento para los dos préstamos es que la estrategia garantiza que los préstamos coincidan con las tasas de interés vigentes. Además de esto, resulta más fácil determinar las tasas de interés al refinanciar o fusionar ambos préstamos en un solo instrumento de deuda al final de sus respectivos plazos.

Cómo se estructuran los préstamos simultáneos

En algunos casos, los préstamos mezzanine se financian a través de vehículos de inversión estructurados como sociedades de responsabilidad limitada.

Los prestamistas que ofrecen préstamos concurrentes pueden tener una serie de límites y restricciones. Esto puede incluir una estipulación de que el mismo prestamista debe atender todas las hipotecas anteriores existentes del prestatario. Es posible que el prestamista no permita un préstamo adicional simultáneo poco después de que se apruebe el préstamo inicial. Es posible que el prestatario tenga que esperar al menos un año hasta que expire el préstamo original antes de solicitar financiación adicional. Los prestamistas pueden exigir que al préstamo original le quede un plazo mínimo (por ejemplo, cinco años) antes de que se apruebe un préstamo conjunto.

Una hipoteca conjunta puede tener un monto mínimo que se debe pedir prestado. En el caso de hipotecas comerciales coincidentes, también puede haber salvedades sobre la propiedad en sí.

Por ejemplo, puede haber requisitos de ocupación que el prestatario deba cumplir y mantener para calificar para una hipoteca adicional. Es posible que el edificio deba estar ocupado físicamente al 85% durante al menos 90 días antes de que se cierre la hipoteca. Se podrá renunciar al cobro de reservas de reposición sobre una hipoteca adicional concurrente; sin embargo, se seguirán cobrando reservas de reposición de la hipoteca original. Es posible que se requiera una nueva tasación de la propiedad, así como una nueva póliza de seguro de título.

Este tipo de financiación puede resultar atractivo para los prestatarios porque permite que varias hipotecas tengan una fecha única en la que se espera que la propiedad esté libre y limpia. Es posible que los prestatarios consoliden sus préstamos mediante la refinanciación cuando las tasas de interés se vuelvan más favorables para reducir sus obligaciones generales de deuda.

Ejemplo de préstamo conjunto

Los préstamos de contrapartida se utilizan normalmente en la financiación de la construcción. Por ejemplo, si un promotor está construyendo un edificio de apartamentos, puede solicitar un primer préstamo para comenzar la construcción. El pago inicial de la primera hipoteca cubrirá el importe principal del préstamo. Posteriormente podrán solicitar un segundo préstamo simultáneo para liquidar el primer préstamo y financiar nuevas construcciones.

Esta estrategia beneficia tanto al desarrollador como a la institución financiera. El promotor recibe una fuente adicional de financiación para su proyecto en forma de un segundo préstamo, y las instituciones financieras pueden evaluar el progreso del proyecto antes de conceder un segundo préstamo. Por lo general, los montos de apalancamiento para préstamos concurrentes se calculan como un porcentaje del LTV o relación préstamo-valor. Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo.