Hipoteca de tasa ajustable 2-2-8 (2/28 ARM): significado y cómo funciona

Los compradores de vivienda pueden elegir entre distintos tipos de préstamos hipotecarios, desde préstamos a largo plazo con tasa fija hasta préstamos a corto plazo con tasa ajustable. La hipoteca de tasa ajustable 2/28 es un tipo de hipoteca de tasa ajustable que es menos común que la hipoteca de tasa fija tradicional a 30 años, pero puede satisfacer las necesidades de algunos compradores.

Una hipoteca 2/28 ofrece esencialmente una tasa de interés fija a dos años seguida de una tasa ajustable durante 28 años. Conozca cómo funciona este tipo de hipoteca y más sobre los pros y los contras.

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable 2/28 (2/28 ARM)?

Una hipoteca de tasa ajustable 2/28 (2/28 ARM) es un tipo de hipoteca a 30 años con un período inicial de tasa de interés fija de dos años. Después de este período de dos años, la tasa pasa a ser variable en función de la tasa índice más un margen.

El tipo mínimo inicial suele ser inferior al tipo medio de las hipotecas convencionales, pero luego el tipo ajustable puede aumentar significativamente. Debido a que los bancos no ganan mucho dinero con la tasa inicial, las ARM 2/28 vienen con fuertes multas por pago anticipado durante los primeros dos años.

Comprensión de la hipoteca de tasa ajustable 2/28 (2/28 ARM)

El ARM 2/28 se hizo popular durante el auge inmobiliario de principios de la década de 2000, cuando los altos precios pusieron los pagos hipotecarios convencionales fuera del alcance de muchos compradores.

Existen otras estructuras ARM, como las ARM 5/1, 5/5 y 5/6, que tienen un período introductorio de cinco años seguido de ajustes de tarifas cada cinco años o cada seis meses, respectivamente. En particular, el ARM 15/15 se ajusta una vez después de 15 años y luego permanece fijo durante el resto del préstamo.

Menos comunes son los ARM 2/28 y 3/27. En el primer caso, se aplica una tasa de interés fija sólo durante los dos primeros años, seguida de 28 años de tasas ajustables. En este último caso, la tasa fija se calcula para tres años con ajustes en cada uno de los siguientes 27 años. En estos casos, las tarifas se ajustan cada seis meses.

Ejemplo 2/28 BRAZO

Por ejemplo, digamos que compras una casa por $350,000 y haces un pago inicial de $50,000. Tiene una hipoteca ARM de $300,000 2/28 con una tasa de interés inicial del 5% y pagos mensuales de $1,906. (Los pagos totales mensuales de la hipoteca varían cuando se tienen en cuenta los impuestos a la propiedad y los costos del seguro. Este ejemplo supone que los impuestos a la propiedad son de $230 por mes y los costos del seguro son de $66 por mes).

Con un ARM 2/28, su tasa de interés del 5% permanece fija durante dos años. Luego puede cambiar en función de los cambios en la tasa del índice más amplio. Digamos que su tasa de interés aumenta al 5,3%. Sus gastos mensuales totales aumentarán a $1,961. Su tasa de interés seguirá cambiando durante el resto del préstamo según el índice más amplio. Por tanto, será difícil estimar el coste total del préstamo.

En comparación, si tuviera una hipoteca de tasa fija 30 sobre el mismo préstamo con una tasa de interés del 5%, pagaría $1,906 por mes y podría esperar pagar $279,987 en intereses totales si no pagara el préstamo anticipadamente.

Riesgos 2/28 ARM

El riesgo de las hipotecas de tasa ajustable, como la ARM 2/28, es la posibilidad de aumentos de tasas. Después de dos años, la tasa se ajusta cada seis meses, generalmente hacia arriba, en un monto superior a una tasa indexada, como la tasa de fondos federales o la tasa de financiamiento garantizado a un día (SOFR). 2/28 Los ARM tienen algunas características de seguridad incorporadas, como límites máximos a las tasas de interés de por vida y límites sobre cuánto puede cambiar la tasa con cada período. Pero incluso con restricciones vigentes, los propietarios de viviendas podrían enfrentar importantes aumentos de pagos en mercados volátiles.

Durante el auge, muchos propietarios de viviendas no entendían cómo un aumento de tasas aparentemente pequeño podía aumentar significativamente sus pagos mensuales. E incluso muchos de los que entendían plenamente los riesgos veían el ARM del 28 de febrero como un vehículo de financiación a corto plazo. La idea era aprovechar la baja tasa inicial y luego refinanciar a una hipoteca convencional después de dos años. O, si su crédito no fuera lo suficientemente bueno, refinanciarían con una nueva hipoteca ajustable. Con el aumento vertiginoso de los precios inmobiliarios, la estrategia hizo retroceder aún más la deuda. Para muchos, esto tenía cierto sentido ya que, después de todo, el patrimonio neto del prestatario estaba creciendo rápidamente.

Pero con la caída del mercado en 2008, el valor de las viviendas se desplomó. Muchos propietarios con 2/28 descubrieron que las ARM no podían refinanciar, realizar pagos o vender sus casas por el monto pendiente del préstamo. El aumento de las ejecuciones hipotecarias ha llevado a normas crediticias más estrictas. Hoy en día, los bancos evalúan más cuidadosamente la capacidad del prestatario para realizar pagos a una tasa de interés flotante.

2/28 ARM versus hipoteca de tasa fija

Las hipotecas de tasa ajustable, como la ARM 2/28, funcionan de manera diferente a las hipotecas de tasa fija, y es importante comprender estas diferencias al planificar sus finanzas a largo plazo.

Una hipoteca de tasa ajustable tendrá una tasa de interés sujeta a cambios. Esto significa que sus pagos mensuales pueden cambiar y el interés total que pagará es impredecible. Debido a que las tasas de interés pueden cambiar, deberá estar preparado para pagar pagos mensuales más altos.

Por el contrario, el tipo de interés de una hipoteca a tipo fijo no cambia. Puede programar el mismo pago mensual durante todo el plazo del préstamo. El ARM 2/28 ofrece una tasa fija solo durante los primeros dos años, después de los cuales la tasa se puede ajustar.

¿Es una hipoteca de tasa ajustable 2/28 adecuada para usted?

La hipoteca de tasa ajustable 2/28 tiene ventajas y desventajas que la hacen ideal para algunos compradores pero no para otros. Sopese los pros y los contras de su situación financiera para determinar si este tipo de hipoteca es adecuada para usted.

Puede beneficiarse de una ARM 2/28 si necesita un pago mensual más bajo al inicio de su hipoteca y si cree que podrá realizar pagos mensuales más altos en el futuro. Sin embargo, si puede pagar un pago mensual más alto, puede ahorrar más dinero en los costos generales de intereses aprovechando otras opciones de préstamo, como un préstamo de tasa fija a 15 años.