Sección 1231 Bienes Raíces: Definición, Ejemplos y Tratamiento Fiscal

¿Qué es una ganancia de la Sección 1231?

La propiedad de la Sección 1231 es un tipo de propiedad definida por la Sección 1231 del Código de Rentas Internas. La propiedad de la Sección 1231 es propiedad comercial real o depreciable que se posee durante más de un año.

Las ganancias de la sección 1231 procedentes de la venta de bienes inmuebles se gravan a una tasa impositiva sobre las ganancias de capital más baja que la tasa para los ingresos ordinarios. Si la propiedad vendida fue propiedad de menos de un año, no se aplica el ingreso 1231.

Ejemplos de propiedades de la Sección 1231 incluyen edificios, equipos, tierras, madera y otros recursos naturales, cultivos no cosechados, ganado, ganado y tierras arrendadas que tengan al menos un año de antigüedad. Sin embargo, la propiedad de la sección 1231 no incluye aves de corral y otros animales, patentes, invenciones e implementos; por ejemplo, bienes destinados a la venta a clientes.

Comprensión de las ganancias de la Sección 1231

En general, si los ingresos inmobiliarios elegibles según la sección 1231 exceden la base ajustada y el monto de depreciación, los ingresos se consideran una ganancia de capital y, como resultado, se gravan a una tasa más baja que los ingresos ordinarios.

Sin embargo, cuando las pérdidas se registran sobre bienes según la sección 1231, que clasifica las pérdidas como pérdidas ordinarias, son 100% deducibles de los ingresos.

Por lo general, si el ingreso califica como ganancia de capital, lo mismo puede decirse de cualquier pérdida, que solo puede deducirse hasta $3,000 por año fiscal, y cualquier pérdida que exceda esa cifra se recibirá en el año siguiente. La Sección 1231 permite a los contribuyentes y propietarios de empresas obtener lo mejor de ambos mundos.

El IRS trata las ganancias de la Sección 1231 como ganancias de capital «ordinarias» cuando hay ingresos en lugar de cuando hay una pérdida. El impuesto a las ganancias de capital es un impuesto sobre las ganancias cuando se vende algo que ha aumentado de valor. El impuesto se aplica a las ganancias que obtienes, no a la cantidad de dinero que recibes.

Tipos de transacciones de la Sección 1231

A continuación consideramos 1231 transacciones bajo reglas del IRS:

• Víctimas y robos – Si es propietario de la propiedad durante más de un año y ésta se ha visto afectada negativamente por robo o accidente (pérdida o daño debido a un evento inesperado o poco común).
• Convicciones – Si el inmueble fue poseído por más de un año y fue utilizado como activo fijo en relación con un oficio o negocio.
• Venta o permuta de bienes muebles o inmuebles sujetos a depreciación – Si la propiedad ha sido propiedad de más de un año y se ha utilizado en un comercio o negocio (generalmente generando ingresos en forma de alquiler o regalías).
• Derechos arrendados vendidos o intercambiados – Si se almacena durante un año y se utiliza en el comercio o negocio.
• Ganado y caballos vendidos o comercializados – Si se conserva durante dos años y se utiliza con fines lecheros, de tiro, de cría o deportivos.
• Cultivos no cosechados vendidos o intercambiados – Si fueron retenidos durante un año y luego vendidos, permutados o convertidos por la fuerza y ​​luego no readquiridos de ninguna manera.
• Reciclar o cortar madera, carbón o mineral de hierro. – Si lo consideramos como una venta.

La propiedad de la sección 1231 está relacionada con la propiedad de la sección 1245 y la propiedad de la sección 1250. La sección 1231 proporciona un tratamiento fiscal para las ganancias y pérdidas de la propiedad de acuerdo con las definiciones de las secciones 1245 y 1250. formulario 4797.

Sección 1231 versus Sección 1245 Propiedad

La propiedad de la Sección 1245 no puede incluir edificios o componentes estructurales a menos que la estructura esté diseñada específicamente para soportar las cargas y demandas de un uso particular y no pueda usarse para ningún otro uso, en cuyo caso puede considerarse estrechamente asociada con la propiedad. ella esta ubicada. Casas.

La propiedad de la Sección 1245 es cualquier activo que sea depreciable o esté sujeto a depreciación y cumpla con cualquiera de las siguientes descripciones de la sección 1245. Publicación 544 (2022), Ventas y otras enajenaciones de activos.:

• Propiedad personal: generalmente definida como propiedad distinta de la propiedad inmueble.
• Otros bienes tangibles. Esto incluye equipos o instalaciones que desempeñan un papel clave en la producción, extracción o prestación de servicios, así como determinadas instalaciones de investigación o instalaciones para el almacenamiento masivo de bienes fungibles. Esto no incluye los edificios que se incluyen como áreas de almacenamiento de equipos, pero presumiblemente incluye una instalación donde los bienes se almacenan temporalmente antes de ser empaquetados y trasladados.
• Estructuras de un solo propósito construidas exclusivamente para uso agrícola u hortícola. Esto no incluye un granero, pero puede incluir silos o contenedores para almacenamiento de granos.
• Instalaciones utilizadas para el almacenamiento y distribución de petróleo o productos petrolíferos primarios, excluidos los edificios y elementos estructurales de estos edificios.

Tratamiento fiscal de las ganancias de propiedad de la Sección 1245

Si la venta de la propiedad de la sección 1245 es menor que la depreciación o amortización de la propiedad, o si la ganancia por la venta de la propiedad es menor que el costo original, la ganancia se trata como ingreso ordinario y se grava como tal. Si la ganancia de la enajenación de la propiedad según la Sección 1245 excede el costo original, entonces la ganancia se grava como ganancia de capital.

Si la propiedad de la sección 1245 se adquirió en un intercambio del mismo tipo, los montos que reclamó por la propiedad que utilizó en el intercambio se incluyen en la depreciación o amortización, al igual que los montos que el propietario anterior de la propiedad de la sección 1245 reclamó si la base ajustada fue utilizado como enlace al suyo.

Sección 1231 vs. Sección 1250 Propiedad

El IRS define la propiedad de la Sección 1250 como todos los bienes inmuebles, como terrenos y edificios, que califican para la asignación por depreciación, así como los arrendamientos de terrenos o propiedades de la Sección 1250.

Tratamiento fiscal de las ganancias de propiedad de la Sección 1250

Al igual que con las propiedades de la Sección 1245, las ganancias de las propiedades de la Sección 1250 califican como ingresos ordinarios si son menores o iguales a la depreciación de la propiedad, y si las ganancias exceden la depreciación, los ingresos se tratan como una ganancia de capital. Durante el año de la venta, la recuperación de la depreciación se grava como ingreso ordinario si la propiedad se vende a plazos.

Ejemplo de propiedad de la Sección 1231

Digamos que se compra un edificio por 2 millones de dólares y luego se invierten otros 2 millones de dólares en renovaciones (aire acondicionado actualizado, ventanas y techo nuevo) a una tasa de depreciación del 50% en 10 años.

Entonces, digamos que 10 años después de que se invirtieron $2 millones en el edificio, se vende por $6 millones. La ganancia reportada sobre esta venta sería de $4 millones en lugar de $2 millones porque el costo de las renovaciones se capitalizaría en los libros. Esta venta de $4 millones estaría gravada como ganancia de capital porque la propiedad se vendió por más de la cantidad por la que se depreció.

Línea de fondo

Los ingresos de la Sección 1231 representan ingresos de propiedades depreciables y bienes inmuebles utilizados en el negocio y mantenidos durante más de un año. Estos ingresos se consideran “favorecidos fiscalmente” porque tradicionalmente gozan de un estatus preferencial en el código tributario. Los ingresos netos de la Sección 1231 para un año fiscal se tratan como ganancias de capital a largo plazo, pero una pérdida neta de la Sección 1231 se trata como una pérdida ordinaria.