Tasa de aprobación: qué es, cómo funciona, ejemplos

¿Qué es la tasa de aprobación?

La tasa de transferencia es la tasa de interés de un activo titulizado, como un valor respaldado por hipotecas (MBS), que se paga a los inversores después de deducir las tarifas de gestión, las tarifas de servicio y las tarifas de garantía por parte del emisor del activo titulizado. . A esto se le suele denominar tasa de interés neta.

Comprender la tasa de aprobación

La tasa de transferencia (también conocida como tasa de cupón para MBS) es más baja que la tasa de interés de los valores individuales de la oferta. Los mayores emisores de activos titulizados son Sallie Mae, Fannie Mae y Freddie Mac, cuyas garantías hipotecarias están respaldadas por el gobierno de Estados Unidos, lo que otorga a sus hipotecas altas calificaciones crediticias.

La tasa de acarreo es la tasa de interés neta que el emisor paga a los inversionistas después de que se hayan pagado todos los demás costos y tarifas. Por ejemplo, en los valores respaldados por hipotecas (MBS), el monto transferido a los inversores pasa de los pagos de las hipotecas subyacentes que componen el título hipotecario titulizado, a través del agente pagador y, en última instancia, al inversor.

La tasa de transferencia siempre será menor que la tasa de interés promedio que paga un prestatario sobre hipotecas garantizadas. Esto se debe a que de los intereses pagados se deducen diversas comisiones, incluidas las comisiones por gestión general, por gestión general de los valores, por transacciones relacionadas con el conjunto de valores y por garantías relacionadas con los valores subyacentes. Tal y como se define en las condiciones que rigen la emisión del activo titulizado, las comisiones se fijan como un porcentaje del interés recibido sobre la hipoteca subyacente o como tipos fijos.

Titulización de valores respaldados por hipotecas (MBS)

Muchas instituciones, como los bancos, emiten múltiples hipotecas. Luego, a menudo toman estas hipotecas, las reempaquetan en un paquete de hipotecas y las venden a inversores como valores respaldados por hipotecas (MBS). Un inversor que compra un MBS recibe pagos de intereses sobre los préstamos hipotecarios individuales que componen el activo titulizado como pagos de intereses/ingresos sobre el activo.

Durante períodos de estabilidad económica, el riesgo asociado con la inversión en valores respaldados por hipotecas es bajo en comparación con muchas otras opciones de inversión debido a la diversidad de los numerosos préstamos hipotecarios que componen el conjunto titulizado. El rendimiento obtenido como factor de carry generalmente se considera proporcional al grado de riesgo.

Predicción de tasa de aprobación

Al invertir en un activo titulizado, los inversores pronosticarán la tasa de acarreo como retorno de su inversión. Por supuesto, pueden surgir factores imprevistos que afecten la cantidad de intereses netos recibidos.

Por ejemplo, si las hipotecas que respaldan el valor tienen una tasa variable o ajustable en lugar de una tasa fija, los cambios en la tasa de interés promedio afectarán la cantidad de ingresos. Por esta razón, los inversores pueden intentar anticipar las fluctuaciones de las tasas de interés durante la vida del valor e incluirlas en la tasa de transferencia proyectada. Este proceso ayuda al inversor a decidir si el rendimiento vale el grado de riesgo asociado con la hipoteca subyacente.

Fanny Mae y Freddie Mac

El Congreso creó Fannie Mae y Freddie Mac para proporcionar liquidez, estabilidad y asequibilidad en el mercado hipotecario. Estas organizaciones proporcionan liquidez a miles de bancos, cajas de ahorro y préstamos y compañías hipotecarias mediante la concesión de préstamos para financiar la construcción de viviendas.

Fannie Mae y Freddie Mac compran hipotecas a prestamistas y las mantienen en sus carteras o agrupan los préstamos en valores respaldados por hipotecas que luego pueden venderse. Los prestamistas utilizan el efectivo que reciben de la venta de hipotecas para realizar préstamos adicionales. Las compras institucionales ayudan a garantizar que las personas que compran viviendas y los inversores que compran edificios de apartamentos u otras propiedades multifamiliares tengan un suministro constante de dinero hipotecario.