Definicion de Hipoteca participativa: qué es, cómo funciona
Una hipoteca participativa es un préstamo respaldado por una propiedad en el que los prestamistas comparten los riesgos y beneficios con el prestatario. Funciona mediante la participación de múltiples inversionistas que aportan fondos para financiar la hipoteca a cambio de una parte de las ganancias y pérdidas.
¿Qué es una hipoteca compartida?
El término «hipoteca participativa» se refiere a un tipo de hipoteca que permite que diferentes partes se unan y compartan cualquier ingreso o producto generado por el alquiler o la venta de parte de la propiedad hipotecada. Los acuerdos pueden implicar asociaciones entre prestatarios, entre prestatarios y prestamistas, o entre diferentes prestamistas.
Las hipotecas de participación reducen el riesgo para los participantes y les permiten aumentar su poder adquisitivo. Como tal, muchas de estas hipotecas tienden a tener tasas de interés más bajas, especialmente cuando hay varios prestamistas involucrados.
Resultados clave
- Una hipoteca de participación se distribuye entre varios prestatarios, quienes también comparten los ingresos o ingresos recibidos del alquiler o venta de la propiedad.
- Estas hipotecas son más comunes en transacciones de bienes raíces comerciales.
- Los prestamistas hipotecarios tienden a ser no tradicionales, como empresarios que desean invertir en bienes raíces sin tener que desarrollar o mantener directamente la propiedad.
- Las hipotecas participantes pueden reducir el riesgo de incumplimiento, lo que lleva a tasas de interés más bajas.
¿Cómo funciona la hipoteca compartida?
Las hipotecas participativas, que alguna vez fueron comunes en el pasado, todavía se financian hasta cierto punto. Se trata de dos o más partes que acuerdan asumir el riesgo de financiar una propiedad a cambio de un determinado porcentaje de la ganancia obtenida por alquilarla o venderla.
Como se señaló anteriormente, dos o más prestatarios pueden decidir unirse para este tipo de préstamo. En otros casos, los prestatarios y prestamistas, o varios prestamistas, pueden unirse para obtener una participación accionaria. Estos tipos de préstamos brindan a los prestatarios un mayor poder adquisitivo y también reducen el riesgo de incumplimiento de los prestamistas.
Los préstamos hipotecarios participativos se utilizan a menudo en transacciones de bienes raíces comerciales, como la compra de edificios de oficinas y complejos de apartamentos, que proporcionan ingresos recurrentes por alquiler.
Las partes involucradas generalmente comparten el ingreso operativo neto (NOI), es decir, la cantidad de ingresos provenientes de la operación de la instalación menos los gastos operativos. Una división de ganancias típica será 55/45 y el prestamista recibirá una participación menor. El prestamista recibe una parte de los ingresos de la reventa (a menudo todas las ganancias por encima de un determinado punto de referencia, incluido el reembolso del principal del préstamo).
Puede utilizar una hipoteca de participación para financiar la compra de una propiedad comercial u otro activo que desee alquilar, como un barco.
Los términos de pago de una hipoteca participante varían según el prestamista y el tipo de acuerdo. Algunos pueden requerir pagos únicamente de intereses. En otros casos, es posible que se exija al prestatario que realice pagos de capital e intereses, como en una hipoteca tradicional. Sin embargo, en algunos casos, los prestamistas exigen un pago global. Esto es cuando el saldo restante se paga al final del préstamo.
Los emisores de hipotecas sobre acciones suelen ser prestamistas no tradicionales. Pueden ser empresarios que buscan inversiones inmobiliarias sin la molestia de desarrollar o mantener la propiedad ellos mismos. En otros casos, estos prestamistas pueden ser fondos de pensiones que buscan inversiones de calidad que proporcionen mejores rendimientos que los bonos pero que no tengan la volatilidad de las acciones. Al participar en este tipo de acuerdos, estos inversores actúan efectivamente como socios silenciosos.
Consideraciones Especiales
Los prestatarios renuncian a una cantidad significativa del valor líquido de la vivienda a cambio de una tasa más baja del prestamista en una hipoteca sobre el valor líquido. Pero dependiendo de cómo esté estructurado el acuerdo, el ahorro en intereses bien puede compensar la pérdida de capital. En el corto plazo, esto puede permitir al prestatario construir una propiedad más sustancial de la que de otro modo podría permitirse.
Los prestamistas deberían prestar atención a la cuestión del seguimiento del flujo de caja. Deben revisar los libros del prestatario para asegurarse de que los ingresos netos declarados sean exactos. De lo contrario, el prestamista no sabrá si el desarrollador aumentó los gastos para reportar un ingreso neto menor. Además, el desarrollador puede reducir los costos de mejoras o incluso de elementos de seguridad porque corre con el costo de todas las renovaciones pero sólo recibe una parte de la ganancia neta, una especie de riesgo moral.
Un atractivo particular para los fondos de pensiones es la protección contra la inflación incorporada en las hipotecas participantes. La mayoría de las pensiones incluyen un ajuste por costo de vida (COLA), que aumenta los beneficios durante períodos de inflación. Debido a que los precios de las viviendas generalmente siguen la inflación, las hipotecas participantes brindan un mayor rendimiento sobre el capital durante los períodos de inflación.
Ventajas de la hipoteca compartida
El beneficio de un préstamo hipotecario para el prestatario es la tasa de interés más baja que cobra el prestamista. Esto compensa la disminución de los ingresos del préstamo con el flujo de ingresos y los ingresos por ventas futuros.
Desde la perspectiva del prestatario, los préstamos participativos son similares a las tasas de interés introductorias que se ofrecen en una hipoteca de tasa ajustable (ARM). La diferencia, sin embargo, es que la tasa baja permanece estable durante toda la vigencia del préstamo. Dado que los prestamistas pueden compartir las ganancias, también pueden reducir la cantidad de riesgo asociado con cualquier posible incumplimiento.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué es una hipoteca compartida?
Respuesta: Una hipoteca compartida se refiere a un tipo de hipoteca que permite que diferentes partes se unan y compartan cualquier ingreso o producto generado por el alquiler o la venta de parte de la propiedad hipotecada. Estos acuerdos pueden implicar asociaciones entre prestatarios, entre prestatarios y prestamistas, o entre diferentes prestamistas.
2. ¿Cómo funciona la hipoteca compartida?
Respuesta: Las hipotecas participativas implican dos o más partes que acuerdan asumir el riesgo de financiar una propiedad a cambio de un determinado porcentaje de las ganancias obtenidas por alquilarla o venderla. Estos préstamos se utilizan comúnmente en transacciones de bienes raíces comerciales, y las partes involucradas comparten el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad.
3. ¿Cuáles son las ventajas de una hipoteca compartida?
Respuesta: La ventaja para el prestatario es una tasa de interés más baja, que compensa la disminución de los ingresos del préstamo con el flujo de ingresos y los ingresos por ventas futuros. Además, los prestamistas pueden compartir las ganancias, lo que reduce la cantidad de riesgo asociado con cualquier posible incumplimiento.
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