Definicion de Enfoque de mercado: definición y cómo funciona la valoración de un activo
Enfoque de mercado: definición y cómo funciona la valoración de un activo
¿Cuál es el enfoque de mercado?
El enfoque de mercado es un método para determinar el valor de un activo en función del precio de venta de activos similares. Es uno de los tres métodos de valoración populares, junto con el enfoque de costos y el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).
Independientemente del tipo de activo que se valore, el enfoque de mercado examina las ventas recientes de activos similares, ajustando las diferencias entre ellas. Por ejemplo, las valoraciones de bienes raíces pueden ajustarse para tener en cuenta factores como la superficie, la antigüedad y la ubicación del edificio y sus comodidades.
Debido a que el enfoque de mercado se basa en comparaciones con activos similares, es más útil cuando hay evidencia significativa de ventas recientes de activos comparables.
Resultados clave
- El enfoque de mercado es un método para determinar el valor de un activo.
- Este es uno de los tres enfoques populares, junto con el enfoque de costos y el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).
- El enfoque de mercado es superior en situaciones en las que existe una gran cantidad de datos sobre transacciones comparables. Cuando estos datos no estén disponibles, es posible que se requieran enfoques alternativos.
Cómo funciona el enfoque de mercado
Como sugiere el nombre, el enfoque de mercado busca responder a la pregunta: «¿Cuál es el valor justo de mercado de este activo?» Para responder a esta pregunta, el tasador deberá examinar transacciones recientes de activos similares. Dado que es poco probable que estos activos sean idénticos al que se está valorando, será necesario realizar varios ajustes.
En algunos mercados, como el de bienes raíces residenciales o acciones que cotizan en bolsa, a menudo hay suficientes datos disponibles para que la aplicación de un enfoque basado en el mercado sea relativamente simple. En otros mercados, como las acciones de empresas privadas o inversiones alternativas como las bellas artes o el vino, encontrar ofertas comparables puede resultar bastante difícil.
En situaciones en las que se dispone de datos limitados, es posible que el tasador tenga que confiar en métodos alternativos, como el enfoque de costos o el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).
Las principales ventajas del enfoque de mercado son que se basa en datos disponibles públicamente sobre transacciones comparables. Como tal, puede requerir menos supuestos subjetivos que enfoques alternativos. La principal desventaja del enfoque de mercado es que puede no ser práctico en situaciones en las que hay pocas transacciones comparables, como una empresa privada que opera en un nicho de mercado con pocos competidores.
Ejemplo de enfoque de mercado
Para ilustrar, digamos que está a punto de comprar un apartamento nuevo. Encuentra un anuncio de un apartamento en su zona preferida por 200.000 dólares. El apartamento es de 1 dormitorio, 1000 pies cuadrados y 1 baño. Se encuentra en buen estado estructural pero requiere renovaciones menores. Aunque está en una zona exclusiva, la vista está oscurecida y no hay lavadora ni secadora en la habitación.
Aunque le gusta el apartamento, cree que el precio de venta es demasiado alto. Dado que el apartamento lleva más de un mes en el mercado, empieza a sospechar que si hace una oferta justa, el vendedor podría aceptarla, incluso si es inferior al precio solicitado.
Para ello, comience a determinar el valor justo de mercado del apartamento observando ejemplos de apartamentos similares en la misma zona que se vendieron el año pasado. Recopilas tus resultados en una tabla como esta:
| Transacciones comparables | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transacción 1 | Transacción 2 | Transacción 3 | Transacción 4 | Transacción 5 | |
| Precio | 250.000 dólares estadounidenses | 175.000 dólares estadounidenses | 150.000 dólares estadounidenses | 315.000 dólares estadounidenses | 225.000 dólares estadounidenses |
| Pie cuadrado | 900 | 800 | 1100 | 1800 | 1600 |
| Precio por pie cuadrado (redondeado) | 275 dólares | 220 dólares | 135 dólares | 175 dólares | 140 dólares |
| Dormitorios | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| Baños | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| ¿Vista? | Sí | Sí | No | Sí | No |
| ¿Hay lavadora y secadora en la habitación? | Sí | No | Sí | No | No |
| Necesita renovación | Nadie | Nadie | Menor | Nadie | Menor |
Al observar estos resultados, se empieza a sacar algunas conclusiones generales. Para empezar, verá que los precios de los apartamentos de SF varían entre $ 140 y $ 275, y los precios más altos se destinan a apartamentos con más dormitorios y baños, mejores vistas, electrodomésticos integrados y que no necesitan renovaciones.
Por el contrario, el condominio que desea comprar cuesta $200 SF y tiene menos de estas características que incluso el condominio más barato de su mesa. Esto parece justificar su intuición de que el precio del apartamento es excesivo.
Con base en esta información, decide hacer una oferta de $150 000.
El vendedor acepta su oferta.
Preguntas Frecuentes
Incluye tres preguntas frecuentes sobre el contenido dando sus respuestas. Utiliza muchas negritas utilizando HTML tag
¿Cuál es el enfoque de mercado?
El enfoque de mercado es un método para determinar el valor de un activo en función del precio de venta de activos similares. Es uno de los tres métodos de valoración populares, junto con el enfoque de costos y el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).
Independientemente del tipo de activo que se valore, el enfoque de mercado examina las ventas recientes de activos similares, ajustando las diferencias entre ellas. Por ejemplo, las valoraciones de bienes raíces pueden ajustarse para tener en cuenta factores como la superficie, la antigüedad y la ubicación del edificio y sus comodidades.
Debido a que el enfoque de mercado se basa en comparaciones con activos similares, es más útil cuando hay evidencia significativa de ventas recientes de activos comparables.
Resultados clave
- El enfoque de mercado es un método para determinar el valor de un activo.
- Este es uno de los tres enfoques populares, junto con el enfoque de costos y el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).
- El enfoque de mercado es superior en situaciones en las que existe una gran cantidad de datos sobre transacciones comparables. Cuando estos datos no estén disponibles, es posible que se requieran enfoques alternativos.
Cómo funciona el enfoque de mercado
Como sugiere el nombre, el enfoque de mercado busca responder a la pregunta: «¿Cuál es el valor justo de mercado de este activo?» Para responder a esta pregunta, el tasador deberá examinar transacciones recientes de activos similares. Dado que es poco probable que estos activos sean idénticos al que se está valorando, será necesario realizar varios ajustes.
En algunos mercados, como el de bienes raíces residenciales o acciones que cotizan en bolsa, a menudo hay suficientes datos disponibles para que la aplicación de un enfoque basado en el mercado sea relativamente simple. En otros mercados, como las acciones de empresas privadas o inversiones alternativas como las bellas artes o el vino, encontrar ofertas comparables puede resultar bastante difícil.
En situaciones en las que se dispone de datos limitados, es posible que el tasador tenga que confiar en métodos alternativos, como el enfoque de costos o el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).
Las principales ventajas del enfoque de mercado son que se basa en datos disponibles públicamente sobre transacciones comparables. Como tal, puede requerir menos supuestos subjetivos que enfoques alternativos. La principal desventaja del enfoque de mercado es que puede no ser práctico en situaciones en las que hay pocas transacciones comparables, como una empresa privada que opera en un nicho de mercado con pocos competidores.
Ejemplo de enfoque de mercado
Para ilustrar, digamos que está a punto de comprar un apartamento nuevo. Encuentra un anuncio de un apartamento en su zona preferida por 200.000 dólares. El apartamento es de 1 dormitorio, 1000 pies cuadrados y 1 baño. Se encuentra en buen estado estructural pero requiere renovaciones menores. Aunque está en una zona exclusiva, la vista está oscurecida y no hay lavadora ni secadora en la habitación.
Aunque le gusta el apartamento, cree que el precio de venta es demasiado alto. Dado que el apartamento lleva más de un mes en el mercado, empieza a sospechar que si hace una oferta justa, el vendedor podría aceptarla, incluso si es inferior al precio solicitado.
Para ello, comience a determinar el valor justo de mercado del apartamento observando ejemplos de apartamentos similares en la misma zona que se vendieron el año pasado. Recopilas tus resultados en una tabla como esta:
| Transacciones comparables | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transacción 1 | Transacción 2 | Transacción 3 | Transacción 4 | Transacción 5 | |
| Precio | 250.000 dólares estadounidenses | 175.000 dólares estadounidenses | 150.000 dólares estadounidenses | 315.000 dólares estadounidenses | 225.000 dólares estadounidenses |
| Pie cuadrado | 900 | 800 | 1100 | 1800 | 1600 |
| Precio por pie cuadrado (redondeado) | 275 dólares | 220 dólares | 135 dólares | 175 dólares | 140 dólares |
| Dormitorios | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| Baños | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| ¿Vista? | Sí | Sí | No | Sí | No |
| ¿Hay lavadora y secadora en la habitación? | Sí | No | Sí | No | No |
| Necesita renovación | Nadie | Nadie | Menor | Nadie | Menor |
Al observar estos resultados, se empieza a sacar algunas conclusiones generales. Para empezar, verá que los precios de los apartamentos de SF varían entre $ 140 y $ 275, y los precios más altos se destinan a apartamentos con más dormitorios y baños, mejores vistas, electrodomésticos integrados y que no necesitan renovaciones.
Por el contrario, el condominio que desea comprar cuesta $200 SF y tiene menos de estas características que incluso el condominio más barato de su mesa. Esto parece justificar su intuición de que el precio del apartamento es excesivo.
Con base en esta información, decide hacer una oferta de $150 000.
El vendedor acepta su oferta.
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