ARM discrecional

¿Qué es una ARM discrecional?

Una ARM discrecional es un tipo de hipoteca de tasa ajustable que permite al prestamista cambiar la tasa de interés a su discreción. Las ARM discrecionales no están disponibles en los Estados Unidos, pero son comunes en Europa, Australia y algunas otras partes del mundo.

Cómo funcionan las ARM discrecionales

Como sugiere el nombre, los prestamistas pueden cambiar las tasas de interés de los ARM discrecionales a su discreción, siempre que se informe a los prestatarios del cambio dentro de un período específico, generalmente seis semanas.

A menudo, las ARM discrecionales ofrecen a los prestatarios una tasa de interés inicial a corto plazo, después de la cual el prestamista puede cambiar la tasa de interés en cualquier momento, por cualquier monto y por cualquier motivo. En muchos casos, no existen restricciones sobre los cambios que los prestamistas pueden realizar en una ARM discrecional. Por lo tanto, las ARM discrecionales tienden a ser mejores vehículos para los prestamistas y una propuesta potencialmente más riesgosa para los prestatarios.

Las armas discrecionales y Estados Unidos

Estados Unidos es uno de los pocos países occidentales desarrollados donde no se encuentran disponibles hipotecas de tasa ajustable discrecional. Las hipotecas de tasa ajustable que se ofrecen en los Estados Unidos, a menudo llamadas ARM indexadas, funcionan de manera diferente y brindan más protección al prestatario.

Las tasas de interés de las ARM indexadas están automatizadas y se establecen mediante cálculos computarizados basados ​​en reglas especificadas en el contrato hipotecario. Según este acuerdo, las tasas de interés se ajustan en fechas predeterminadas y están vinculadas a un índice específico sobre el cual el prestamista no tiene influencia ni control directo.

Además, las ARM indexadas se diferencian de las ARM discrecionales en que las ARM indexadas tienden a limitar los cambios de tasa en cualquier fecha de ajuste en particular, así como a establecer un cambio de tasa máximo durante la vigencia del préstamo. Los ARM indexados también pueden tener un período de tasa de interés inicial mucho más largo, a veces hasta 10 años.

El término hipoteca de tasa ajustable (ARM) se usa más comúnmente en los Estados Unidos. En el mundo de habla inglesa fuera de los Estados Unidos, una hipoteca de tasa ajustable se conoce más comúnmente como hipoteca de tasa ajustable.

Hipotecas a tipo fijo y ajustable

Si bien las hipotecas de tasa ajustable se utilizan ampliamente en todo el mundo, las hipotecas de tasa fija han sido tradicionalmente más populares en los Estados Unidos.

Las hipotecas a tasa fija pueden ser generalmente más caras que las hipotecas a tasa ajustable, pero no se ven afectadas por los cambios en las tasas de interés. Las tasas de interés permanecen estables durante la vigencia del préstamo, lo que beneficia a los prestatarios ya que tendrán un pago mensual fijo durante la vigencia de la hipoteca sin aumentos inesperados.

En Estados Unidos, las hipotecas a tasa fija suelen concertarse en intervalos de 15 y 30 años. Aunque algunos países ofrecen algunos instrumentos hipotecarios a tasa fija, en la mayoría de los casos los plazos se fijan por períodos mucho más cortos. En Francia, por ejemplo, se pueden ofrecer hipotecas a tipo fijo a plazos de dos, cinco, 15 y 20 años.

Ejemplo de ARM discrecional

Una ARM discrecional puede tener una tasa de interés inicial baja durante un período específico, después del cual la tasa puede aumentar a discreción del prestamista.

Por ejemplo, un prestatario podría recibir una tasa del 2% durante los dos primeros años. La tasa podría entonces saltar inmediatamente a, digamos, 5% o más, más del doble del pago mensual de la hipoteca del prestatario. Y si el prestamista así lo decide, puede aumentar aún más las tasas en el futuro, siempre que notifique debidamente al prestatario. Un prestamista de buena reputación puede mantener las tasas altas en línea con las tasas de interés vigentes, pero un prestamista sin escrúpulos no está obligado a hacerlo.

Pros y contras de las ARM discrecionales

En algunos países, los prestamistas sólo ofrecen ARM discrecionales, por lo que si alguien quiere comprar una casa y no tiene el dinero para hacerlo, no tiene otra opción. Entonces, la «ventaja» de una ARM discrecional es que al menos permite obtener un préstamo para comprar una casa.

Los “desventajas” se centran en el riesgo. Con cualquier hipoteca de tasa ajustable, incluso las disponibles en los EE. UU., el aumento de las tasas de interés podría eventualmente causar que el prestatario ya no pueda hacer frente a los pagos mensuales e incluso perder su casa. Esto sucedió durante la crisis hipotecaria que condujo a la crisis financiera de 2008.

Las ARM discrecionales pueden ser incluso más riesgosas porque es posible que no tengan restricciones sobre la rapidez o el nivel de aumento de sus tasas de interés.