Definicion de Préstamo conforme: qué es y cómo funciona en comparación con un préstamo convencional
Préstamo conforme es un término utilizado para describir un tipo de préstamo hipotecario que cumple con los estándares y regulaciones establecidos por los inversores y agencias de préstamos, como Fannie Mae y Freddie Mac, en comparación con un préstamo convencional que no cumple con dichos estándares. En resumen, un préstamo conforme es un préstamo que sigue las pautas establecidas para ser comprado por estas agencias, lo que le brinda al prestamista la garantía de que será vendible en el mercado secundario.
¿Qué es un préstamo conforme?
Un préstamo conforme es una hipoteca que cumple con los límites en dólares establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) y los criterios de financiamiento de Freddie Mac y Fannie Mae. Para los prestatarios con un historial crediticio excelente, los préstamos conformes se benefician de tasas de interés bajas.
Resultados clave
- Un préstamo conforme es una hipoteca que cumple con los criterios de Fannie Mae y Freddie Mac.
- Los préstamos conformes no pueden exceder un cierto límite en dólares, que cambia anualmente. En 2023, el límite será de 726.200 dólares para la mayor parte de EE. UU., pero será mayor en algunas regiones más caras.
- Los préstamos conformes suelen ofrecer tasas de interés más bajas que otros tipos de hipotecas.
- Los prestamistas prefieren emitir préstamos conformes porque pueden empaquetarse y venderse en el mercado hipotecario secundario.
¿Cómo funciona un préstamo de contrapartida?
La Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA, o Fannie Mae) y la Corporación Federal de Hipotecas para Préstamos Hipotecarios (FHLMC, o Freddie Mac) son organizaciones patrocinadas por el gobierno que impulsan el mercado hipotecario. Estas agencias cuasi gubernamentales han creado reglas y pautas estandarizadas que las hipotecas sobre viviendas unifamiliares (residencias unifamiliares) deben cumplir si son elegibles para recibir apoyo de estas agencias.
Fannie Mae y Freddie Mac no originan hipotecas por sí mismas. En cambio, aseguran hipotecas emitidas por prestamistas, como bancos, y actúan como participantes en el mercado secundario si los prestamistas desean vender esas hipotecas.
La FHFA proporciona supervisión regulatoria para garantizar que Fannie Mae y Freddie Mac cumplan con sus estatutos y misiones para promover la propiedad de vivienda entre los estadounidenses de clase media y de bajos ingresos.
Límites y reglas de crédito
El término «conforme» se utiliza a menudo para describir el monto de una hipoteca hasta un cierto monto en dólares o límite de préstamo establecido cada año por la FHFA.
Para 2023, este límite base será de $726,200 para la mayor parte de los Estados Unidos. Algunos mercados de alto costo, como San Francisco y Nueva York, tienen un límite más alto. El límite de 2023 para estas áreas es $1,089,300, o el 150% de $726,200.
Disposiciones legales especiales establecen diferentes límites de crédito para Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU., donde el límite de crédito base también es de $1,089,300 para propiedades de una sola unidad en 2023.
Además del tamaño del préstamo, otras pautas que los préstamos calificados deben cumplir incluyen la relación préstamo-valor (LTV) del prestatario, la relación deuda-ingresos, puntaje e historial crediticio y requisitos de documentación.
Importante
Las tarifas iniciales de las hipotecas de Fannie Mae y Freddie Mac cambiaron en mayo de 2023. Las tarifas aumentaron para los compradores de viviendas con puntajes crediticios más altos, como 740 o más, y se redujeron para los compradores de viviendas con puntajes crediticios más bajos, como por debajo de 640. Otro cambio: su pago inicial afectará su tarifa. Cuanto mayor sea su pago inicial, menores serán sus tarifas, aunque esto seguirá dependiendo de su puntaje crediticio. Fannie Mae proporciona Ajustes de precios a nivel de préstamo en tu sitio web.
Beneficios de los préstamos de contrapartida
Para los consumidores, los préstamos conformes son beneficiosos debido a las bajas tasas de interés. Por ejemplo, para los compradores de vivienda por primera vez con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), el pago inicial puede ser tan bajo como el 3,5%.
Sin embargo, es posible que un comprador que haga un pequeño pago inicial deba adquirir un seguro hipotecario, cuyo costo varía según los términos del préstamo. Por ejemplo, para préstamos a 30 años de $625,500 o menos con un índice LTV superior al 95%, el costo es aproximadamente el 0,85% del monto del préstamo por año.
Los prestamistas también prefieren trabajar con préstamos conformes que puedan agruparse rápidamente en paquetes de inversión y venderse en el mercado hipotecario secundario. Este proceso libera la capacidad de la institución financiera para emitir más préstamos, lo que le ayuda a ganar dinero.
Préstamos conformes versus préstamos no conformes
Las hipotecas que exceden el límite de préstamos conformes se clasifican como hipotecas no conformes o hipotecas gigantes. Como Fannie Mae y Freddie Mac sólo compran préstamos conformes para reempaquetarlos en el mercado secundario, hay mucha menos demanda de préstamos no conformes.
Los términos de las hipotecas no conformes pueden variar ampliamente de un prestamista a otro. Sin embargo, la tasa de interés y el pago inicial mínimo suelen ser más altos porque estos préstamos conllevan más riesgo para el prestamista. No se trata sólo de más dinero, sino también del hecho de que el préstamo no puede ser garantizado por entidades patrocinadas por el gobierno.
Los compradores de viviendas que necesitan una hipoteca mayor que los límites de sus préstamos conformes a veces pueden solucionar el problema obteniendo dos hipotecas más pequeñas en lugar de un préstamo gigante.
Préstamos conformes versus préstamos convencionales
Los préstamos conformes a veces se confunden con préstamos/hipotecas convencionales. Aunque estos dos tipos se superponen, no son lo mismo. Las hipotecas convencionales son una categoría mucho más amplia. Este cualquier un préstamo ofrecido por un prestamista privado en lugar de una agencia gubernamental como la FHA o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU., o respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac, y aquí es donde surge cualquier duplicación y confusión.
El tamaño del préstamo no afecta si la hipoteca es convencional. Básicamente, todos los préstamos conformes son préstamos convencionales, pero no todos los préstamos convencionales califican como préstamos conformes.
Reglas de la FFFA
La FHFA proporciona supervisión regulatoria para garantizar que Fannie Mae y Freddie Mac cumplan con sus estatutos y misiones para promover la propiedad de vivienda entre los estadounidenses de clase media y de bajos ingresos.
Según la Ley de Vivienda y Recuperación Económica (HERA) de 2008, el límite de préstamos conformes se ajusta anualmente para reflejar los cambios en los precios promedio de las viviendas en los Estados Unidos. El límite anual lo establece el regulador federal de Fannie Mae y Freddie Mac, FHFA, y se anuncia en noviembre del año siguiente. La FHFA utiliza el aumento/disminución porcentual de octubre a octubre en el precio promedio de la vivienda según lo informado en el informe del Índice de precios de la vivienda para ajustar el límite del préstamo conforme para el año siguiente.
Debido a que la FHFA utiliza el índice de precios de la vivienda para determinar los límites de préstamos para el año siguiente, los aumentos anuales en los límites de préstamos son casi automáticos. Cada vez que aumentan los precios de las viviendas, la FHFA aumenta los límites hipotecarios.
¿Qué agencia regula las hipotecas conformes?
La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) es una agencia del gobierno de EE. UU. que regula los mercados hipotecarios, incluidas las reglas para otorgar préstamos conformes.
¿Cuál es un ejemplo de préstamo no conforme?
Los préstamos respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) son opciones de préstamos no conformes.
¿Por qué se establecen límites de referencia para los préstamos cada año?
La Ley de Vivienda y Recuperación Económica (HERA) exige que los límites de préstamos básicos conformes se ajusten cada año para reflejar los cambios en los precios promedio de las viviendas en los EE. UU. HERA fue parte de la legislación de reforma financiera aprobada por el Congreso en respuesta a la crisis de las hipotecas de alto riesgo en 2008.
Línea de fondo
La hipoteca conforme está sujeta a los límites en dólares establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) y a los criterios de financiamiento de Freddie Mac y Fannie Mae. Estas agencias tienen pautas estandarizadas que deben cumplir las hipotecas residenciales unifamiliares. Las hipotecas que exceden el límite de préstamos conformes se clasifican como hipotecas no conformes o hipotecas gigantes.
Preguntas Frecuentes
Preguntas frecuentes sobre los préstamos conformes:
1. ¿Qué es un préstamo conforme y cuáles son sus beneficios?
– Un préstamo conforme es una hipoteca que cumple con los límites en dólares establecidos por la FHFA y los criterios de financiamiento de Freddie Mac y Fannie Mae.
– Los préstamos conformes suelen ofrecer tasas de interés más bajas que otros tipos de hipotecas.
– Los prestamistas prefieren emitir préstamos conformes porque pueden empaquetarse y venderse en el mercado hipotecario secundario.
2. ¿Cuál es la diferencia entre un préstamo conforme y un préstamo no conforme?
– Un préstamo conforme cumple con los límites establecidos por la FHFA y los criterios de financiamiento de Freddie Mac y Fannie Mae.
– Un préstamo no conforme excede los límites establecidos y se clasifica como una hipoteca no conformante o gigante.
– Los préstamos no conformes suelen tener tasas de interés más altas y un pago inicial mínimo más elevado.
3. ¿Quién regula los préstamos conformes?
– La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) es la agencia gubernamental encargada de regular los mercados hipotecarios, incluyendo las reglas para otorgar préstamos conformes.
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