Límite anual de ARM: significado, ejemplo, altibajos

¿Cuál es el límite anual de una ARM?

El límite anual de la ARM es una disposición en una hipoteca de tasa ajustable (ARM) que limita cuánto puede aumentar la tasa de interés del préstamo cada año. El tope o límite generalmente se determina en términos de la tasa, pero el monto en dólares del capital y los intereses también puede ser limitado.

Las APR están diseñadas para proteger a los prestatarios de aumentos repentinos y excesivos en sus pagos mensuales cuando las tasas aumentan bruscamente durante un corto período de tiempo.

Comprender los límites anuales de ARM

Con una ARM, la tasa de interés inicial se fija durante un período de tiempo específico (cinco años, por ejemplo, con una ARM 5/1) después del cual se restablece periódicamente según las tasas de interés actuales cada año (es decir, “1” en 5/1). Los ARM también suelen tener límites de tasas de por vida, que imponen límites sobre cuánto interés puede aumentar durante la vigencia del préstamo.

Los ARM de tasa limitada tienen una estructura de tasa variable que incluye una tasa indexada y un diferencial sobre ese índice. Existen varios índices populares que se utilizan para diferentes tipos de ARM, como la tasa preferencial o la tasa de fondos federales. La tasa de interés de un ARM indexado es un ejemplo de una tasa de interés totalmente indexada. La tasa indexada se basa en la tasa más baja que los prestamistas están dispuestos a ofrecer. El diferencial o margen se basa en el perfil crediticio del prestatario y lo determina el asegurador.

La APR de una ARM con un límite anual solo aumentará tanto como lo permitan los términos, en puntos porcentuales, independientemente de cuánto puedan aumentar realmente las tasas durante el período inicial. Por ejemplo, un ARM del 5% fijo durante tres años con un límite del 2% solo puede cambiar al 7% en el cuarto año, incluso si las tasas aumentan un 4% con respecto al plazo fijo original del préstamo. Un préstamo con límite de dólares también puede aumentar solo en esta cantidad, aunque en algunos casos este tipo de límite puede resultar en una amortización negativa.

Ejemplo de límite de pago ARM

Las ARM tienen muchas opciones para estructuras de límites de tasas de interés. Por ejemplo, digamos que un prestatario está considerando un ARM 5/1 que requiere una tasa de interés fija durante cinco años y luego una tasa de interés variable que se reinicia cada 12 meses.

Con este producto hipotecario, se ofrece al prestatario una estructura de límite de tasa de interés 2-2-5. La estructura del tope de la tasa de interés se desglosa de la siguiente manera:

• El primer número se refiere al límite inicial de aumento gradual una vez vencido el período de tasa fija. Es decir, el 2% es el máximo que puede aumentar una vez finalizado el periodo de tipo fijo transcurridos cinco años. Así, si el tipo fijo se fijase en el 3,5%, el límite del tipo sería del 5,5% una vez finalizado el período de cinco años.
• El segundo número es un límite de aumento periódico de 12 meses, lo que significa que después del período de cinco años, la tasa se ajustará a las tasas actuales del mercado una vez al año. En este ejemplo, la ARM tendría un límite del 2% para este ajuste. Muy a menudo, la restricción periódica es idéntica a la original.
• El tercer número es el límite de por vida, que establece un límite máximo en la tasa de interés. En este ejemplo, el cinco representa el aumento máximo en la tasa de interés hipotecaria.

Entonces, digamos que la tasa fija fue del 3,5% y la tasa se ajustó en un 2% durante el aumento inicial al 5,5%. Después de 12 meses, las tasas hipotecarias subieron al 8%; La tasa del préstamo se ajustará al 7,5% debido al límite de ajuste anual del 2%. Si luego las tasas aumentan otro 2%, el préstamo solo aumentará del 1% al 8,5% porque el límite del plazo del préstamo es cinco puntos porcentuales más alto que la tasa fija original.

Los altibajos de ARM

Las ARM a menudo permiten a los prestatarios calificar para hipotecas iniciales más grandes porque fijan un pago más bajo durante un período de tiempo específico. Los usuarios de ARM pueden beneficiarse de tasas de interés más bajas, lo que reducirá la tasa porcentual anual pagada. Al mismo tiempo, por supuesto, durante un período de tasas crecientes, una ARM puede subir mucho más que una hipoteca de tasa fija.

Por ejemplo, si un comprador compra una ARM con una tasa fija del 3,5% durante tres años y las tasas aumentan un 4% durante ese período, ese aumento de la tasa anual inicial tendrá un límite a la tasa anual. Sin embargo, la tasa puede seguir aumentando en los años siguientes y eventualmente alcanzar las tasas actuales, que pueden seguir aumentando.

Después de todo, una tasa ARM del 3,5% que inicialmente era competitiva con una tasa fija del 4,25% podría terminar siendo significativamente más alta. Los prestatarios de ARM a menudo buscan cambiar a una tasa fija cuando las tasas suben, pero pueden terminar pagando más con una ARM.