Definicion de DownREIT: qué es, cómo funciona, ejemplo
DownREIT es un acrónimo de «Real Estate Investment Trust» (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces), un acuerdo financiero en el cual una empresa inmobiliaria combina sus activos con una entidad de inversión pública sin incurrir en impuestos a corto plazo. El proceso de DownREIT implica la transferencia de propiedades a una entidad operativa y la conversión de dichos activos en unidades de interés o participaciones, que a su vez se canjean por acciones de la entidad de inversión. Este método permite a los inversores retrasar los impuestos y proporciona una forma flexible de invertir en el sector inmobiliario.
¿Qué es la tasa de reducción?
Un DownREIT es una empresa conjunta entre un propietario de bienes raíces y un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) para adquirir y controlar bienes raíces.
Resultados clave
- Un DownREIT es un acuerdo de asociación entre un REIT y el propietario de una propiedad que permite diferir los impuestos sobre la venta de bienes inmuebles tasados.
- Hay dos tipos de DownREIT. El primer tipo implica una inversión de capital limitada o nula por parte del REIT, mientras que el segundo tipo implica una contribución de capital significativa por parte del REIT.
- Los DownREIT son más complejos que los UPREIT y pueden tener consecuencias fiscales si el IRS considera que la unidad operativa es un valor.
Entendiendo DownREIT
DownREIT implica un acuerdo de asociación entre el propietario de la propiedad y el (REIT) que ayuda al propietario a aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital sobre la venta de la propiedad apreciada. UPREIT se inventó tras la crisis del mercado inmobiliario en la década de 1990 para facilitar la inversión de capital en la industria inmobiliaria.DownREIT se deriva de UPREIT.
Los propietarios que aportan propiedades a los DownREIT reciben unidades operativas en la sociedad. Esta sociedad, y la relación del propietario con ella, se pueden estructurar de diversas formas, dependiendo de la estructura del REIT y de los UPREIT que puedan existir. En el caso de un DownREIT, el REIT debe aceptar un acuerdo de suspensión o bloqueo para vender los activos aportados.
Hay dos tipos de categorías de afiliados de DownREIT. En el primer tipo de sociedad, el REIT proporciona capital limitado o nulo, y los socios comanditarios reciben preferencias en las distribuciones de efectivo operativo por un monto igual a los dividendos de las acciones del REIT. La segunda categoría de REIT implica la aportación de capital significativo por parte del REIT. El socio colectivo recibe una distribución igual al rendimiento del capital.
DownREIT frente a UPREIT
DownREIT se utiliza menos que UPREIT porque es más complejo y puede no tener las mismas ventajas fiscales que UPREIT. Incluir una propiedad como DownREIT es una transacción compleja que requiere orientación profesional en materia de impuestos y inversiones. A menos que la transacción esté estructurada con especial cuidado, el IRS puede considerar la transferencia de propiedad a un DownREIT a cambio de unidades operativas como una transacción sujeta a impuestos según las reglas de venta silenciosa o anti-abuso. Por lo tanto, un UPREIT puede ser una opción más lógica para un propietario cuyo objetivo principal es diferir los impuestos sobre la renta.
A diferencia del UPREIT, que no implica la propiedad de bienes inmuebles, el DownREIT implica la propiedad de bienes inmuebles. Parte de esta propiedad es de propiedad directa y otra puede ser propiedad a través de sociedades limitadas de quienes le aportaron la propiedad.
Un DownREIT puede ser una opción lógica si el propietario cree que su propiedad valdrá más que otros activos REIT, ya que retiene más interés en su propiedad aportada con un DownREIT que con un UPREIT.
Sin embargo, debido a que la estructura de propiedad de DownREIT es más compleja, convertir unidades operativas en efectivo requiere cálculos más complejos. Del mismo modo, los UPREIT y DownREIT funcionan de manera diferente como inversiones porque están estructurados de manera diferente. Cuando se utiliza DownREIT, la asociación entre el REIT y el inversor puede diferir del desempeño del REIT en su conjunto.
Sin embargo, los DownREIT son similares a los UPREIT en su valor como herramienta de planificación patrimonial. Ambos aumentan la base de unidades operativas tras la muerte del propietario, permitiendo que bienes inmuebles valiosos pasen a los herederos libres de impuestos. Luego, los herederos pueden convertir las unidades operativas en acciones de REIT o en efectivo libres de impuestos.
Ejemplo DownREIT
Considere una cartera de cinco propiedades por valor de 100 millones de dólares. Las propiedades tienen una deuda de 80 millones de dólares a una tasa de interés del 8%. Los socios inmobiliarios tienen un saldo de cuenta de capital combinado de $5 millones. El REIT participa en la transacción y paga 60 millones de dólares en deuda inmobiliaria existente y reemplaza los saldos de la cuenta de capital de los socios restantes con deuda al 7%. Las acciones se emiten como unidades operativas para los 20 millones de dólares restantes que pertenecen a los socios, y el REIT se convierte en el accionista mayoritario y los socios restantes se convierten en GP y LP.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué es un DownREIT?
Un DownREIT es una empresa conjunta entre un propietario de bienes raíces y un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) para adquirir y controlar bienes raíces.
2. ¿Cuáles son los tipos de categorías de afiliados de DownREIT?
Hay dos tipos de categorías de afiliados de DownREIT. En el primer tipo de sociedad, el REIT proporciona capital limitado o nulo, y los socios comanditarios reciben preferencias en las distribuciones de efectivo operativo por un monto igual a los dividendos de las acciones del REIT. La segunda categoría de REIT implica la aportación de capital significativo por parte del REIT. El socio colectivo recibe una distribución igual al rendimiento del capital.
3. ¿Cuál es la diferencia entre DownREIT y UPREIT?
La principal diferencia entre DownREIT y UPREIT es que DownREIT implica la propiedad de bienes inmuebles, mientras que UPREIT no. Además, la estructura de propiedad de DownREIT es más compleja y puede no tener las mismas ventajas fiscales que UPREIT.
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