Definicion de Bloqueo hipotecario Best Efforts: qué es, cómo funciona
El bloqueo hipotecario Best Efforts es una estrategia en la cual un prestamista se compromete a realizar su mejor esfuerzo para conseguir y asegurar una tasa de interés favorable para el prestatario.
¿Qué es un bloqueo hipotecario Best Efforts?
Un bloqueo hipotecario de «mejores esfuerzos» se produce cuando la venta de una hipoteca en el mercado hipotecario secundario requiere que el vendedor -generalmente el originador de la hipoteca- haga sus mejores esfuerzos para entregar la hipoteca al comprador.
El originador de la hipoteca puede ser una institución o un individuo que trabaja con el prestatario para completar la transacción hipotecaria. El originador de la hipoteca es el prestamista hipotecario original y puede ser un agente hipotecario o un banquero hipotecario.
Los bloqueos hipotecarios se utilizan de todas las formas posibles para transferir el riesgo de que el préstamo no se cierre del prestamista al mercado secundario. Con este tipo de bloqueo, si la hipoteca no se cierra, el costo del cierre correrá a cargo del comprador secundario de la hipoteca y no del prestamista hipotecario original.
Los bloqueos de hipotecas de mejores esfuerzos se pueden comparar con un bloqueo de hipotecas obligatorio, en el que el vendedor de la hipoteca debe entregar a los compradores en una fecha determinada o cobrar una tarifa llamada comisión de contrapartida.
Resultados clave
- Un bloqueo hipotecario de “mejores esfuerzos” es un tipo de venta de hipotecas en el mercado hipotecario secundario.
- En una hipoteca bloqueada de «mejores esfuerzos», el vendedor, generalmente el originador de la hipoteca, hace todo lo posible para entregar la hipoteca al comprador.
- Los bloqueos hipotecarios se utilizan de todas las formas posibles para transferir el riesgo de que el préstamo no se cierre del prestamista al mercado secundario.
Cómo funciona el bloqueo hipotecario Best Efforts
Un bloqueo hipotecario de “mejores esfuerzos” es un tipo de venta de hipotecas en el mercado hipotecario secundario. El mercado hipotecario secundario, en el que se producen los bloqueos hipotecarios, es el mercado en el que los préstamos hipotecarios y los derechos de servicio se compran y venden entre los originadores de hipotecas, los agregadores de hipotecas y los inversores.
El mercado hipotecario secundario, extremadamente grande y líquido, ayuda a que el crédito sea igualmente accesible para todos los prestatarios en diferentes ubicaciones geográficas. Los originadores de hipotecas venden la mayoría de sus nuevas hipotecas en el mercado secundario, donde se empaquetan en valores respaldados por hipotecas y se venden a inversores, incluidos fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura.
Cuando una persona obtiene una hipoteca, el préstamo está garantizado, financiado y administrado por un banco. Dado que el banco utilizó sus propios fondos para otorgar el préstamo, luego lo vende en el mercado secundario para obtener más dinero para continuar otorgando préstamos. El préstamo suele venderse a grandes agregadores como Fannie Mae. Luego, el agregador distribuye miles de préstamos de valores respaldados por hipotecas similares.
Los congelamientos de hipotecas, que incluyen tanto los congelamientos de hipotecas de “mejores esfuerzos” como los congelamientos de hipotecas obligatorios, especifican la multa que se debe pagar si la hipoteca no se devuelve al comprador. Esencialmente, un bloqueo hipotecario de “mejores esfuerzos” significa que el originador de la hipoteca (en nuestro ejemplo, un banco) debe hacer esfuerzos razonables para pagar la hipoteca al comprador (en nuestro ejemplo, un agregador como Fannie Mae). Sin embargo, no se cobrará ninguna tarifa si el vendedor no puede realizar este pago.
Bloqueo hipotecario obligatorio frente a los mejores esfuerzos de bloqueo hipotecario
Otro tipo de venta de hipotecas en el mercado secundario es el bloqueo hipotecario obligatorio. En una hipoteca obligatoria, el vendedor de la hipoteca está obligado a realizar la entrega al comprador en una fecha determinada o fuera de la transacción.
Una transacción hipotecaria o de bloqueo obligatorio generalmente exige un precio más alto en el mercado hipotecario secundario que un bloqueo de mejores esfuerzos porque existen costos de cobertura más bajos asociados con un bloqueo hipotecario obligatorio. Dado que el comprador puede estar (casi) seguro de que se reembolsará el importe del préstamo, no necesita tomar medidas para reducir el riesgo de impago.
Ventajas y riesgos de los bloqueos hipotecarios Best Efforts
Varios tipos de entidades compran deuda hipotecaria en el mercado secundario, incluidos inversores institucionales, fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura. Para estos compradores, los bloqueos hipotecarios de «mejores esfuerzos» y los bloqueos hipotecarios obligatorios presentan diferentes niveles de riesgo.
Los originadores de hipotecas que cubren sus propios flujos hipotecarios y asumen riesgos a la baja generalmente venden sus hipotecas en el mercado hipotecario secundario a través de garantías hipotecarias obligatorias o asignaciones comerciales. Debido a que los bloqueos hipotecarios obligatorios y las asignaciones comerciales no transfieren el riesgo de cobertura al comprador, generalmente obtienen mejores precios en el mercado secundario que los bloqueos hipotecarios de «mejor esfuerzo».
Un congelamiento hipotecario obligatorio conlleva más riesgo para el vendedor de la hipoteca que un congelamiento hipotecario de “mejores esfuerzos”. Además, mientras que una congelación hipotecaria obligatoria requiere que la hipoteca se entregue o se excluya de la transacción de la pareja, una congelación hipotecaria de «mejores esfuerzos» no requiere esto. En la práctica, esto significa que en un bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos, el riesgo lo asume el comprador, mientras que en un bloqueo hipotecario obligatorio, el riesgo lo asume el vendedor.
Al trabajar duro, los bloqueos hipotecarios eliminan el riesgo del vendedor de hipotecas en el mercado secundario y, por lo tanto, las hipotecas bloqueadas son más baratas para los compradores porque asumen más riesgos.
¿Qué es un bloqueo hipotecario Best Efforts?
Un bloqueo hipotecario de “mejores esfuerzos” es un tipo de venta de hipotecas en el mercado hipotecario secundario. Bajo un compromiso de mejor esfuerzo, el originador acepta hacer un intento genuino de otorgar un préstamo específico a una tasa de interés, plazo y monto en dólares específicos dentro de un período de tiempo específico.
¿Cómo funciona el bloqueo hipotecario Best Efforts?
Se asume un compromiso de mejores esfuerzos para cada préstamo. Un préstamo no puede ser sustituido por otro. Si un prestatario cierra un préstamo, el prestamista generalmente debe transferir el préstamo a un comprador en el mercado secundario. Sin embargo, si el préstamo no se cierra por algún motivo (por ejemplo, si el prestatario no califica o rechaza el préstamo), entonces el inversionista simplemente levanta la congelación sin ninguna penalización financiera.
¿En qué se diferencia un bloqueo hipotecario Best Efforts de un bloqueo hipotecario obligatorio?
Los bloqueos hipotecarios obligatorios conllevan un mayor riesgo porque si un vendedor no logra asegurar una hipoteca, debe pagar una tarifa, mientras que no hay una tarifa equivalente para un vendedor que no logra asegurar una hipoteca lo mejor que puede.
Preguntas Frecuentes
Pregunta 1: ¿Cuál es la diferencia entre un bloqueo hipotecario Best Efforts y un bloqueo hipotecario obligatorio?
Respuesta: La diferencia radica en que un bloqueo hipotecario Best Efforts requiere que el vendedor haga sus mejores esfuerzos para entregar la hipoteca al comprador, sin ninguna penalización financiera si no puede lograrlo. Mientras que en un bloqueo hipotecario obligatorio, si el vendedor no puede asegurar la hipoteca, debe pagar una tarifa.
Pregunta 2: ¿Qué sucede si un préstamo no se cierra en un bloqueo hipotecario Best Efforts?
Respuesta: En un bloqueo hipotecario Best Efforts, si el préstamo no se cierra por alguna razón, el inversionista simplemente levanta la congelación sin ninguna penalización financiera.
Pregunta 3: ¿Qué compromiso asume el originador en un bloqueo hipotecario Best Efforts?
Respuesta: Bajo un bloqueo hipotecario Best Efforts, el originador se compromete a hacer un intento genuino de otorgar un préstamo específico a una tasa de interés, plazo y monto en dólares específicos dentro de un período de tiempo específico.
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