Alt-A: que significa, características, pros y contras

¿Qué es Alt-A?

Alt-A es una clasificación de préstamos hipotecarios con un perfil de riesgo que se sitúa entre prime y subprime. Pueden considerarse de alto riesgo debido a los factores de reserva establecidos por el prestamista. Este tipo de préstamo tiende a ser más costoso para el prestatario porque puede tener tasas de interés y/o tarifas más altas.

Entendiendo Alt-A

Los préstamos Alt-A generalmente se consideran al diversificar la gestión de riesgos de un prestamista. Históricamente, estos préstamos han sido conocidos por sus altas tasas de incumplimiento, y sus incumplimientos generalizados fueron un factor clave que condujo a la crisis financiera de 2007-2008.

Características de la hipoteca Alt-A

Las hipotecas Alt-A se diferencian de otros tipos de hipotecas en varios aspectos. Por ejemplo, los préstamos conformes se refieren a hipotecas que cumplen con los estándares hipotecarios generalmente aceptados. Los préstamos respaldados por el gobierno están asegurados por la plena fe y crédito del gobierno federal. Los préstamos convencionales pueden ser conformes o no conformes. Mientras tanto, los préstamos del Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA), los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los EE. UU. son todos tipos de préstamos respaldados por el gobierno.

La hipoteca Alt-A es una alternativa a este tipo de préstamos. Por tanto, tienen algunas características únicas:

En otras palabras, los préstamos Alt-A son más fáciles de obtener para los prestatarios. Pero eso no necesariamente las convierte en una opción hipotecaria ideal si el comprador no puede afrontar los pagos a largo plazo.

Ventajas y desventajas de Alt-A

Aunque los préstamos Alt-A se han vuelto menos comunes en el mercado hipotecario, todavía hay una clase de prestatarios a los que los prestamistas prefieren otorgar estos préstamos porque están dispuestos a asumir el riesgo. Además de los estándares de documentación más bajos exigidos por las nuevas reglas, estos préstamos también tenían otras características alternativas.

Estas características incluyen índices LTV más altos, pagos iniciales más bajos y índices DTI aceptados más altos. Los índices de DTI suelen superar el 36 % estándar y pueden incluso superar el 43 %.

Las características alternativas pueden ayudar a algunos prestatarios con puntajes crediticios más altos pero con ingresos más bajos a calificar para una hipoteca para comprar una casa. Estos préstamos también benefician a los prestamistas, ya que cobran tasas de interés más altas y pueden ayudar a aumentar las ganancias. En general, los préstamos Alt-A siguen planteando un mayor riesgo que las hipotecas prime y son vulnerables a picos de incumplimiento en caso de una recesión económica.

Alt-A frente a Prime frente a Subprime

Las hipotecas Alt-A son una clase separada de las hipotecas prime y subprime. Prime, subprime y Alt-A se refieren más a la clase de prestatarios a quienes se ofrecen estos préstamos que a los préstamos en sí. Por ejemplo, las hipotecas preferenciales suelen estar reservadas para prestatarios con las puntuaciones crediticias más altas y los índices DTI más bajos. Estos prestatarios son los más solventes a los ojos de los prestamistas y tienen la mayor capacidad para pagar su hipoteca.

Los prestatarios de alto riesgo tienden a tener puntajes crediticios mucho más bajos, ingresos más bajos y índices DTI más altos. Estos prestatarios representan el mayor riesgo para los prestatarios porque su historial crediticio anterior generalmente sugiere que anteriormente han tenido dificultades con el pago de la deuda y la gestión del efectivo. Los prestatarios Alt-A se encuentran en algún lugar entre los primeros y los subprime en términos de sus calificaciones.

Puede que no tengan la mejor calificación crediticia, pero no necesariamente la peor. Y es posible que tengan ingresos más altos pero ratios de DTI más altos. El prestatario Alt-A no encaja ni en la categoría prime ni en la subprime porque de otro modo calificaría para una hipoteca conforme, pero tiene uno o dos factores que lo frenan.

Cheque hipotecario Alt-A

Uno de los mayores riesgos asociados con los préstamos Alt-A es la menor documentación del préstamo. Estos tipos de préstamos fueron especialmente prominentes antes de la crisis financiera de 2007-2008. Los prestamistas Alt-A emitieron estos préstamos sin documentación importante de ingresos o prueba de empleo del prestatario. Los préstamos Alt-A fueron un factor importante que condujo a la crisis de las hipotecas de alto riesgo, que alcanzó su punto máximo en 2008, cuando muchos prestatarios incumplieron sus hipotecas. Las reglas Dodd-Frank, adoptadas en respuesta a la crisis, ayudaron a mejorar la documentación y probar las deficiencias que existían antes de que se adoptaran estas nuevas reglas.

Las reglas Dodd-Frank exigen más documentación para todo tipo de préstamos (especialmente hipotecas). La legislación introdujo disposiciones para hipotecas calificadas, que son hipotecas de alta calidad que cumplen ciertos estándares y, por lo tanto, son elegibles para un tratamiento especial tanto en el mercado primario como en el secundario.