Seguro Hipotecario Upfront (UFMI): Definición y Cálculo

¿Qué es el seguro hipotecario anticipado (UFMI)?

El seguro hipotecario inicial es una prima de seguro que generalmente se cobra sobre los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) cuando se otorga el préstamo inicialmente.

Si bien es similar, no es exactamente lo mismo que el seguro hipotecario privado (PMI), que un prestamista hipotecario privado típico cobra cada mes cuando el pago inicial del comprador de una vivienda es inferior al 20% del precio de compra. Los pagos iniciales de las hipotecas se agregan a un fondo común de dinero que se utiliza para ayudar a organizaciones como la FHA a asegurar préstamos para ciertos prestatarios.

Comprensión del seguro hipotecario inicial (UFMI)

Al igual que el PMI, el propósito del seguro hipotecario de la FHA es proteger al prestamista. Cuando los prestatarios tienen un valor mínimo sobre sus viviendas, el riesgo (para el prestamista) de que incumplan es mayor porque el prestatario tiene poco que perder si se retira y permite que el banco ejecute la hipoteca. Con el seguro hipotecario, si deja de pagar su hipoteca y se muda de su casa, la aseguradora ayudará a su prestamista a recuperar sus pérdidas.

Los préstamos de la FHA tienen requisitos de pago inicial más bajos (solo el 3,5% del valor de la vivienda) y requisitos de ingresos y crédito menos estrictos que los préstamos convencionales. Por lo tanto, estos préstamos requieren el pago por adelantado del seguro hipotecario, que se cobra en el momento del cierre.

Desde 2015, la tasa del seguro hipotecario anticipado es del 1,75% del precio base del préstamo. Los préstamos de refinanciamiento Streamline de la FHA cobran un UFMIP del 0,55%. Tiene la opción de pagar este monto en efectivo al momento del cierre, pero la mayoría de las personas optan por incluirlo en el monto total de la hipoteca.

Además de la UFMI, los prestatarios deben pagar primas de seguro hipotecario (MIP) continuas, que oscilan entre el 0,45% y el 1,05% del importe total de la hipoteca. Tendrá que pagar este seguro hipotecario hasta que su relación préstamo-valor sea lo suficientemente baja, es decir, hasta que haya liquidado una determinada cantidad de su hipoteca. Cuando su capital es lo suficientemente alto (para un préstamo de la FHA la tasa es del 22%), habrá menos riesgo para el prestamista si rechaza el préstamo. En este momento, ya no se requiere seguro. Aquellos con préstamos a más de 15 años deben realizar pagos mensuales del seguro hipotecario durante cinco años. Si el plazo de su hipoteca es inferior a 15 años, el único requisito es una relación préstamo-valor del 78%.

Los pagos por adelantado del seguro hipotecario se envían directamente al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) y son cobrados por el servicio de cobro automatizado del Tesoro de los EE. UU. Van a una cuenta de depósito.

HUD utiliza un portal de cobranza seguro en Internet para procesar las cobranzas electrónicamente. Este servicio de recogida automatizado:

• Satisface las necesidades de agencias y socios comerciales de alternativas electrónicas al brindarles la posibilidad de completar formularios, realizar pagos y enviar solicitudes electrónicamente a través de Internet.
• Permite a los socios comerciales y usuarios comunes acceder a sus cuentas de pago desde cualquier computadora con acceso a Internet.
• Permite a las agencias federales recibir y procesar cobros de manera eficiente y oportuna.

Consideraciones Especiales

Muchas personas no se dan cuenta de que las primas iniciales del seguro hipotecario generalmente se pueden reembolsar de forma prorrateada si pagan el monto total por adelantado y luego venden su casa dentro de los primeros cinco a siete años de propiedad. En otras palabras, pueden tener derecho a una compensación sustancial incluso años después.

Si un propietario recibió un préstamo de la FHA antes de junio de 2013, es elegible para un reembolso y una exención de la prima inicial del seguro hipotecario después de cinco años. El propietario debe tener un 22% del valor líquido de la propiedad y todos los pagos deben realizarse a tiempo. Los propietarios de viviendas con préstamos de la FHA originados después de junio de 2013 deben refinanciar a un préstamo convencional y tener una relación préstamo-valor actual del 80% o más.

Consejos para evitar cargos por seguro hipotecario inicial (UFMI)

Hay varias formas en que los compradores de vivienda pueden evitar pagar el seguro hipotecario por adelantado:

• Solicitar un préstamo hipotecario convencional. Los prestamistas hipotecarios no exigirán un seguro hipotecario inicial para préstamos convencionales cuyo valor sea igual o inferior al 80%. Este umbral se aplica tanto a las compras iniciales de viviendas como a las refinanciaciones.
• Realizar un pago inicial del 20%. El prestamista hipotecario no asumirá tanto riesgo si el pago inicial de la vivienda es del 20% o más; por lo tanto, el comprador de la vivienda no tiene que pagar un seguro hipotecario.
• Saque una segunda hipoteca. Un pago inicial del 5% requeriría una segunda hipoteca del 15%, y un pago inicial del 10% requeriría una segunda hipoteca del 10% para cubrir el 20% necesario para evitar el seguro hipotecario.
• Obtenga ayuda del vendedor. Un vendedor que tenga patrimonio puede optar por financiar parte del precio de compra con una segunda hipoteca. Su pago inicial del 10 % combinado con la segunda hipoteca del 10 % del vendedor le ayudará a evitar el seguro hipotecario.