Definicion de Defecto estratégico: significado, consecuencias, alternativas
El **defecto estratégico** se refiere a un error o debilidad en la planificación y ejecución de una estrategia empresarial, lo que puede conllevar **consecuencias graves** para la empresa. Identificar y corregir este defecto es crucial para evitar daños a largo plazo, y se pueden explorar **alternativas** para minimizar sus efectos negativos.
¿Qué es un default estratégico?
El incumplimiento estratégico es una decisión consciente de un prestatario de dejar de realizar los pagos de una deuda. La decisión la toma el deudor, no el acreedor.
La opción estratégica de incumplimiento a veces es elegida por titulares de hipotecas sobre bienes raíces residenciales o comerciales que han analizado los costos y beneficios del incumplimiento en lugar de continuar haciendo pagos y han encontrado que es más beneficioso incumplir.
Resultados clave
- Un incumplimiento estratégico es la decisión de un prestatario de dejar de realizar los pagos de una obligación hipotecaria.
- La sentencia generalmente se dicta cuando el valor de mercado de la propiedad cae por debajo del monto adeudado por la hipoteca.
- En lugar de esperar a que cambien las condiciones, el titular de la hipoteca se aleja de la propiedad y de la deuda.
Comprender el incumplimiento estratégico
Un prestatario que estratégicamente incumple sus obligaciones normalmente tiene una hipoteca sobre una propiedad que está “bajo el agua”. Es decir, si la propiedad se vende, vale menos que la deuda hipotecaria del prestatario. En muchos casos, una persona o empresa que ha incumplido estratégicamente está experimentando dificultades financieras y no puede o no quiere sostenerlas hasta que mejoren las condiciones del mercado o su propia posición financiera.
Por tanto, el prestatario puede decidir que un impago estratégico es una mejor decisión financiera que seguir pagando la hipoteca. Es una forma para que los propietarios reduzcan sus pérdidas cuando el valor de su propiedad cae por debajo del monto que deben.
Los banqueros están instando a los propietarios de viviendas que utilizan esta estrategia a abandonarla. El proceso de ejecución de un incumplimiento estratégico se conoce comúnmente como jingle mail porque los «partidos» suelen enviar las llaves al banco cuando abandonan su propiedad.
«Correo sonante»
Jerga de los prestamistas para las llaves de una propiedad que los titulares de la hipoteca que han incumplido devuelven al banco.
¿Quién utiliza valores predeterminados estratégicos?
Los incumplimientos estratégicos por parte de propietarios individuales fueron comunes en los años posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria estadounidense en 2006-2007 y la Gran Recesión que siguió. Siguieron siendo comunes durante varios años después, especialmente en las áreas más afectadas donde los valores de las viviendas no se recuperaron lo suficientemente rápido como para liberar a muchos deudores de la carga del valor neto negativo.
Durante tiempos económicos difíciles, los incumplimientos estratégicos también son comunes entre los prestatarios empresariales y corporativos que ven caer en picado el valor de las propiedades de inversión. Por ejemplo, en 2010, los promotores inmobiliarios Tishman Speyer Properties y BlackRock Realty incumplieron estratégicamente 4.400 millones de dólares en hipotecas que tenían sobre dos complejos de apartamentos en Manhattan. Los objetos bajaron de precio a más de la mitad.
Consecuencias del incumplimiento estratégico
El incumplimiento estratégico puede ser el último recurso para un deudor que se encuentra en una situación financiera desesperada. Esto puede ofrecer una salida a la espiral descendente, liberando al deudor de enormes obligaciones. Inevitablemente, esto también causa un daño significativo a la calificación crediticia del moroso estratégico. Un titular de una hipoteca podría perder hasta 160 puntos de crédito como resultado de un incumplimiento estratégico.
Los deudores que aún no se encuentran en dificultades financieras pueden planificar un incumplimiento estratégico ahorrando dinero, abriendo nuevas tarjetas de crédito o solicitando un préstamo para un automóvil nuevo o incluso una hipoteca sobre otra propiedad antes de decidir incumplir estratégicamente.
Un incumplimiento de bienes raíces comerciales tiene consecuencias similares para una empresa o un inversionista. Un historial de incumplimientos hace que sea más difícil y costoso para una empresa obtener nuevo crédito.
¿Cuáles son las alternativas al default estratégico?
Si su casa está bajo el agua y no puede hacer frente a los pagos de su hipoteca, un incumplimiento estratégico puede tener sentido; pero hay otras opciones que quizás quieras considerar primero. Vea si su prestamista trabajará con usted para refinanciar, renegociar o cambiar los términos de su hipoteca (por ejemplo, mediante un proceso conocido como indulgencia). Una venta corta es otra opción que le permite al propietario vender la propiedad por menos del valor de mercado para liquidar la hipoteca.
¿Puedo comprar otra vivienda tras un impago estratégico?
Un incumplimiento estratégico puede hacer que sea mucho más difícil conseguir una nueva hipoteca. Primero, su puntaje crediticio disminuirá significativamente, lo que lo hará menos atractivo para los prestamistas. Fannie Mae también ha impuesto restricciones a quienes estratégicamente incumplan, haciéndolos no elegibles para un nuevo préstamo hipotecario respaldado por Fannie Mae durante al menos siete años a partir de la fecha de la ejecución hipotecaria.
¿Cuál es la tasa de morosidad hipotecaria estratégica?
El número de incumplimientos estratégicos variará según el estado de la economía, el mercado inmobiliario local, las tasas de interés, etc. Desde la crisis financiera de 2008-2009, salir de casa se ha vuelto cada vez más común. Sin embargo, los estudios han demostrado que durante este período sólo alrededor del 10% de todos los incumplimientos involucraron a quienes podían pagar pero no quisieron.
Línea de fondo
Los incumplimientos estratégicos ocurren cuando un prestatario deja de realizar los pagos de una deuda. Aunque se utilizó ampliamente durante la burbuja inmobiliaria y la gran recesión, esta estrategia se considera un último recurso. Esto podría tener un impacto negativo significativo en su crédito y en su capacidad para pedir prestado en el futuro.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué es un default estratégico?
Un incumplimiento estratégico es la decisión de un prestatario de dejar de realizar los pagos de una deuda, generalmente una hipoteca, cuando el valor de mercado de la propiedad cae por debajo del monto adeudado por la hipoteca.
2. ¿Quién utiliza valores predeterminados estratégicos?
Los incumplimientos estratégicos fueron comunes entre propietarios individuales después de la crisis financiera de 2008-2009, y también son comunes entre prestatarios empresariales y corporativos que ven caer en picado el valor de las propiedades de inversión.
3. ¿Cuáles son las alternativas al default estratégico?
Las alternativas al default estratégico incluyen trabajar con el prestamista para refinanciar, renegociar o cambiar los términos de la hipoteca, así como considerar una venta corta si la propiedad está bajo el agua. Sin embargo, un default estratégico puede dificultar la obtención de una nueva hipoteca debido al impacto en el puntaje crediticio.
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