Definicion de Puntos pagados por comerciantes: significado, beneficios, ejemplo
Los **puntos pagados por comerciantes** son una estrategia de marketing en la que los comerciantes ofrecen a los clientes puntos o recompensas a cambio de sus compras. Esto genera **lealtad del cliente**, aumenta las ventas y promueve la **interacción continua** con la marca. Por ejemplo, un comerciante de ropa puede ofrecer puntos por cada compra, que luego pueden canjearse por descuentos en futuras compras.
¿Qué son los puntos pagados por el comerciante?
El término «puntos pagados por el vendedor» se refiere a una concesión o descuento ofrecido por un vendedor a un comprador en una transacción. Los puntos pueden reducir la tasa de interés total que paga un comprador durante la vigencia del préstamo. Los puntos pagados por el vendedor se encuentran comúnmente en transacciones de bienes raíces y generalmente consisten en un pago global al prestamista del comprador. Los puntos ayudan a reducir la tasa de interés que un comprador debe pagar por su hipoteca, donde un punto equivale al 1% de la hipoteca.
Resultados clave
- Los puntos pagados por el vendedor son descuentos o gastos pagados por el vendedor de bienes raíces u otros activos en nombre del comprador.
- Los vendedores pueden ofrecer pagar puntos de descuento en una transacción de bienes raíces para la hipoteca para atraer al comprador a cerrar el trato.
- Los puntos pagados por el vendedor reducen la tasa de interés de su hipoteca en diversos grados, según el prestamista; Normalmente, comprar un punto reduce la tasa en un 0,25%.
- Los vendedores también pueden pagar reembolsos para cubrir los costos de cierre, que tienen límites de contribución según el tipo de préstamo.
- Los costos de cierre que pueden usarse para las concesiones del vendedor incluyen honorarios de apertura, impuestos a la propiedad prepagos, honorarios de abogados y seguro de título.
Comprender los puntos pagados por el vendedor
Los puntos hipotecarios son una tarifa que se paga para reducir la tasa de interés hipotecaria en el precio de compra de la vivienda. Los puntos de descuento hipotecario también se denominan puntos de descuento porque también pueden reducir la tasa de interés de su hipoteca en un determinado porcentaje.
Los compradores de vivienda a veces compran puntos hipotecarios para reducir la tasa de interés de su préstamo, con el objetivo de ahorrar en los costos totales de intereses durante la vigencia del préstamo. La tarifa del punto hipotecario se paga al cerrar el préstamo o cuando firma documentos con el prestamista. Aunque los compradores de viviendas suelen adquirir puntos hipotecarios, a veces el vendedor puede ofrecer liquidar los puntos hipotecarios en nombre del comprador para inducirlo a comprar la vivienda.
El monto de la reducción de la tasa de interés por punto puede variar según el prestamista, pero normalmente la compra de un punto hipotecario reducirá la tasa de interés de su préstamo en un 0,25%. Es decir, el tipo de interés hipotecario del 4% se reduciría al 3,75%.
Normalmente, un punto hipotecario cuesta el 1% del monto del préstamo, lo que significa que comprar un punto hipotecario para un préstamo de $200 000 costaría $2000 (0,01 * $200 000).
Puntos comerciales y reembolsos comerciales
Una concesión del vendedor es cuando el vendedor de la vivienda decide pagar una parte de los costos de cierre del comprador. El vendedor hará esto para vender la casa rápidamente y cerrar el trato, especialmente en un mercado de compradores.
Las concesiones del vendedor nunca pueden exceder los costos totales de cierre del comprador.
Las concesiones del vendedor sólo se pueden utilizar para cubrir los costos de cierre del comprador. Estos no son puntos que reduzcan el interés del préstamo. Si bien los costos de cierre específicos que pueden cubrir variarán para cada préstamo, generalmente incluyen tarifas de originación del préstamo, tarifas de inspección de la vivienda, tasaciones, honorarios de abogados, seguro de título, tarifas de registro e impuestos a la propiedad prepagos.
Límites de concesión del vendedor
Existen límites sobre cuánto puede contribuir el vendedor a los costos de cierre. El límite para los préstamos de la FHA y el USDA es el 6% del monto del préstamo. Para préstamos convencionales otorgados por Fannie Mae o Freddie Mac, el límite se basa en el monto del pago inicial. Si el pago inicial es del 10% o menos, el vendedor sólo puede realizar un pago inicial del 3%. Para pagos iniciales entre 10% y 25%, el límite es del 6%, y para pagos iniciales superiores al 25%, el límite es del 9%. Para propiedades de inversión, el máximo es del 2% y para préstamos VA, el máximo es del 4%.
Consideraciones Especiales
Puede reducir su carga fiscal como comprador de la transacción aprovechando los intereses hipotecarios y las deducciones de puntos. Pero hay ciertos requisitos que deben cumplirse antes de poder hacer esto.
Puede deducir los intereses hipotecarios pagados sólo sobre los primeros $750,000 de su deuda total. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) solo le permite exceder este límite (hasta $1 millón) si contrajo su deuda antes del 16 de diciembre de 2017.
La hipoteca debe utilizarse para financiar su residencia principal. No se pueden pagar puntos por gastos que se indican por separado al finalizar la transacción o en el comprobante de pago. Estos costos incluyen honorarios de tasación, honorarios de título, honorarios de inspección, honorarios de abogados e impuestos a la propiedad.
Para determinar si vale la pena pagar dinero extra por puntos para reducir su tasa de interés, debe determinar su punto de equilibrio; el punto en el que se beneficiará del interés prepago.
Finalmente, la provisión de puntajes por parte de los prestamistas debe ser una práctica establecida en su área. Para calificar para la deducción, los puntos deben calcularse como un porcentaje del monto principal del préstamo, y el monto debe indicarse claramente como puntos en su estado de cálculo.
Beneficios de los puntos pagados por comerciantes
Los puntos pagados por comerciantes ofrecen beneficios tanto a compradores como a vendedores.
Costos de interés más bajos
Los puntos de vendedor reducen la tasa de interés que un comprador paga al prestamista hipotecario. Estos puntos también aumentan el pago inicial del comprador al reducir el precio finalmente pagado por la vivienda, ya que el prestatario pagará menos intereses durante la vigencia del préstamo. .
Los puntos comerciales también se pueden utilizar para reducir el pago mensual, lo que facilita que el prestatario califique para una hipoteca. Si la tasa de interés de su hipoteca disminuye, su pago mensual generalmente también disminuirá.
Deducción de impuestos
Como se mencionó anteriormente, los puntos pagados por el vendedor también tienen ventajas fiscales para el comprador. Puede deducirse del impuesto sobre la renta del comprador de vivienda como interés hipotecario. El IRS trata los puntos pagados por el vendedor como intereses pagados por adelantado o intereses pagados por el comprador de la vivienda. Los intereses hipotecarios se pueden deducir del ingreso total imponible del propietario al presentar sus impuestos. Como resultado, los puntos del vendedor también se pueden deducir, reduciendo la obligación tributaria del comprador.
Los vendedores pueden vender su casa rápidamente
Las personas que quieran vender sus casas rápidamente pueden atraer a los compradores endulzando la oferta con puntos pagados por el vendedor. Los puntos comerciales pueden ser una opción más atractiva que un descuento total. Es por eso.
Digamos que está vendiendo su casa, su precio de lista es $200,000, pero está dispuesto a aceptar una oferta de $195,000. Puedes reducir el precio de lista en $5000 u ofrecer estratégicamente $5000 en puntos de vendedor.
Seguirás recibiendo la misma cantidad de dinero, pero el comprador probablemente se beneficiará de los puntos en lugar del descuento de $5,000. Los puntos vendrán con una deducción de impuestos y una tasa de interés más baja en su préstamo, lo que reducirá el costo general de los intereses de la hipoteca.
Negociar puntos pagados por el vendedor.
Sería fantástico que el vendedor pagara por puntos o costos de cierre al comprar una casa ya que ahorrarás una cantidad importante de dinero; sin embargo, ambas partes preferirían desprenderse de la menor cantidad de dinero posible. Puede ser posible y vale la pena solicitar puntos o concesiones pagados por el vendedor, dependiendo del mercado inmobiliario y los términos de negociación.
El primer paso es determinar si se encuentra en un mercado de compradores o en un mercado de vendedores. Si se encuentra en un mercado de compradores y la competencia por la venta es alta, tiene más posibilidades de lograr que el vendedor pague. Además, si un propietario no ha podido vender su propiedad durante un tiempo, será más probable que ofrezca puntos para el cierre.
Otra cosa a considerar es cuánto pide al comprar una casa. Por ejemplo, si la casa necesita reparaciones, puede que no sea prudente pedirle al vendedor que pague esas reparaciones y sus puntos. Decidir qué es más importante será más fácil y sencillo, lo que aumentará las probabilidades de que un propietario le venda la casa.
Si está trabajando con un agente de bienes raíces, puede preguntarle sobre propiedades en la misma área y si cerraron con puntos pagados por el vendedor, lo que puede fortalecer su posición en las negociaciones.
Ejemplo de puntos pagados por el vendedor
A continuación se muestra un ejemplo hipotético que muestra cómo funcionan los puntos pagados por el comerciante. Digamos que un comprador quiere comprar una casa por $250,000. El comprador planea hacer un pago inicial de $50,000 o el 20% del precio de compra.
Como resultado, el comprador planea obtener una hipoteca de 200.000 dólares reembolsables en pagos mensuales durante 30 años a una tasa de interés del 4,50%. A continuación se muestran los detalles financieros del préstamo.
| Costo de la hipoteca sin puntos pagados por el vendedor | |
|---|---|
| Condiciones | El vendedor no paga puntos |
| Monto del préstamo | 200.000 dólares estadounidenses |
| Tasa de interés | 4,5% |
| Mensualidad | 1.013 dólares estadounidenses |
| Intereses totales pagados | 164.814 dólares estadounidenses |
Como se muestra arriba, el pago mensual de la hipoteca del comprador sería de $1,013 antes de impuestos a la propiedad y seguro del hogar. Al final del período de 30 años, la casa le costará al comprador $164,814 en intereses.
El vendedor decide ofrecer dos puntos, pagados por el vendedor. El prestamista reduce la tasa de interés en un 0,25% por cada punto, por lo que la nueva tasa de interés es del 4,0%. A continuación se muestran los nuevos detalles financieros del préstamo.
| Costo de la hipoteca con puntos pagados por el vendedor | ||
|---|---|---|
| Condiciones | El vendedor no paga puntos | Con puntos pagados por el vendedor. |
| Monto del préstamo | 200.000 dólares estadounidenses | 200.000 dólares estadounidenses |
| Tasa de interés | 4,5% | 4,0% |
| Mensualidad | 1.013 dólares estadounidenses | 955 dólares |
| Intereses totales pagados | 164.813 dólares estadounidenses | 143.739 dólares estadounidenses |
| Interés total ahorrado | — | 21.074 dólares estadounidenses |
El pago hipotecario mensual del comprador disminuirá a $955 por mes, excluyendo impuestos a la propiedad y seguro del hogar. Al final del período de 30 años, la casa le costará al comprador $143,739 en intereses.
Suponiendo que no se realicen pagos adicionales durante la vigencia del préstamo, el comprador habrá ahorrado $21,074 cuando la hipoteca se cancele en 30 años gracias a los puntos pagados por el vendedor.
¿Los puntos pagados por el vendedor están sujetos a impuestos?
Según el IRS, «los puntos pagados por el vendedor de una vivienda no se pueden deducir como intereses sobre los ingresos del vendedor, pero son gastos de venta que reducen la cantidad de ganancia realizada».
¿Qué puntos se pagan al cierre?
Los puntos más comunes que se pagan al cierre son los puntos hipotecarios. El comprador paga la tarifa directamente al prestamista al momento del cierre para recibir una tasa de interés reducida sobre la hipoteca. Los puntos pagados al cierre también pueden ser aplicados al cierre por parte del vendedor.
¿Por qué un vendedor debería pagar puntos?
Un vendedor pagará puntos por diversas razones. Si el mercado inmobiliario es de compradores y la casa es difícil de vender debido a la gran competencia, el vendedor pagará puntos para atraer más compradores y cerrar el trato. Esto es especialmente cierto si el vendedor necesita el dinero de la venta.
¿Cuánto reduce un punto su tasa de interés?
Cada punto normalmente reduce su tasa de interés en un 0,25%.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué son los puntos pagados por el comerciante?
Los puntos pagados por el vendedor son descuentos o gastos pagados por el vendedor de bienes raíces u otros activos en nombre del comprador para reducir la tasa de interés total que paga un comprador durante la vigencia del préstamo.
2. ¿Cuáles son los beneficios de los puntos pagados por los comerciantes?
Los puntos pagados por el vendedor ofrecen beneficios tanto a compradores como a vendedores, incluyendo costos de interés más bajos, deducción de impuestos para el comprador de vivienda y la posibilidad de que los vendedores vendan sus casas más rápidamente.
3. ¿Cómo negociar puntos pagados por el vendedor?
El primer paso es determinar si se encuentra en un mercado de compradores o en un mercado de vendedores. Si se encuentra en un mercado de compradores y la competencia por la venta es alta, tiene más posibilidades de lograr que el vendedor pague. También, si un propietario no ha podido vender su propiedad durante un tiempo, será más probable que ofrezca puntos para el cierre.
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