Hipoteca Inversa Propia: Qué es, cómo funciona

¿Qué es una hipoteca inversa propietaria?

Una hipoteca inversa sobre el valor líquido de la vivienda es un préstamo que permite a los propietarios mayores acceder al valor líquido de sus viviendas a través de un prestamista privado. No están tan reguladas como las hipotecas de conversión del valor de la vivienda (HECM) y no están aseguradas a nivel federal.

Las hipotecas inversas de propiedad constituyen sólo un pequeño segmento del mercado de hipotecas inversas, y la mayoría de sus clientes son propietarios de viviendas cuyo valor excede el límite establecido por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Para 2022, este límite se fija en 970.800 dólares.

Comprender su propia hipoteca inversa

Las hipotecas inversas privadas a veces se denominan hipotecas inversas gigantes porque las buscan principalmente personas que desean acceder a más dinero del que puede proporcionar una hipoteca inversa asegurada por el gobierno federal y cuyas casas están valoradas por encima del límite establecido por el gobierno.

Básicamente, funcionan de la misma manera que la mayoría de las hipotecas inversas aseguradas por HECM. El propietario recibe una línea de crédito igual al valor de tasación de la vivienda. Pueden tomarlo como un pago global, establecer una anualidad mensual de por vida o elegir una serie de pagos mensuales durante varios años. Es elección del propietario. El monto retirado se paga únicamente cuando el propietario o sus herederos venden la vivienda.

Otra opción de hipoteca inversa es una hipoteca inversa de propósito único, que limita los retiros del propietario al pago de ciertos costos, generalmente impuestos a la propiedad y mejoras en la vivienda. Las hipotecas inversas propietarias, como la mayoría de las hipotecas inversas aseguradas por HECM, no tienen estas restricciones.

Las hipotecas inversas privadas desaparecieron después del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 y luego reaparecieron cuando los precios de las viviendas subieron. Todavía son relativamente raros porque pocos prestamistas están dispuestos a ofrecerlos. A diferencia del mercado que existe para las hipotecas más tradicionales, no existe mucho mercado secundario para las hipotecas inversas patentadas. También son más susceptibles al fraude que las hipotecas a plazo tradicionales porque son productos complejos diseñados específicamente para jubilados con problemas de liquidez y opciones de acceso limitadas.

Pros y contras de su propia hipoteca inversa

Como no están reguladas, los prestamistas de sus propias hipotecas inversas pueden establecer sus propios términos fuera de Restricciones de la FHA.

Éstas incluyen:

• Es posible que cobren tarifas diferentes o diferentes a las de los préstamos asegurados por la FHA.
• No exigen a sus clientes la contratación de un seguro hipotecario.
• Sus clientes no están obligados a asistir a consultas para asegurarse de que comprenden los documentos que firman.

La falta de regulación puede ser un arma de doble filo. Los prestamistas pueden cobrar tasas de interés hipotecarias más altas, tarifas adicionales o ambas cosas. También pueden prestar menos del valor de la vivienda para compensar la falta de seguro hipotecario.

Otras características

Las hipotecas inversas propietarias pueden tener características que no se encuentran en otras hipotecas inversas, como disposiciones de costos compartidos, también llamadas disposiciones de coevaluación.

Los ingresos de una hipoteca inversa pueden destinarse a cualquier cosa, incluido el pago de la hipoteca existente del propietario para liberar flujo de efectivo mensual. A diferencia de las HECM, las hipotecas inversas patentadas no limitan la cantidad que un prestatario puede retirar durante el primer año del plazo de la hipoteca inversa.

En todos los aspectos, una hipoteca inversa propia es una opción menos restrictiva.

¿Cuál deberías elegir?

Si está considerando obtener su propia hipoteca inversa, debe comparar las tasas de interés y las tarifas de varios prestamistas que ofrecen hipotecas inversas. Es igualmente importante comparar estas cotizaciones con varias cotizaciones de HECM para ver qué opción le ofrece la mejor oferta. Además, considere alternativas como un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Dos factores (su edad y el valor de su casa por encima de los límites de HECM) pueden ayudar a determinar qué tan bueno es el trato para usted.

Línea de fondo

Una hipoteca inversa sobre el valor de la vivienda es la única opción para las personas que necesitan una hipoteca inversa que exceda el límite de préstamos HECM respaldado por el gobierno federal. Para aquellos que están por debajo del límite, una hipoteca inversa sobre el valor de la vivienda es una opción menos regulada que puede tener tarifas más altas que una HECM o una hipoteca inversa objetivo. Las HECM exigen una sesión de asesoramiento por la que se cobra una tarifa, mientras que las hipotecas inversas no. Pero recuerde: todas las hipotecas inversas son instrumentos financieros complejos y todos deberían considerar la posibilidad de obtener asesoramiento de un tercero sobre los pros y los contras antes de suscribirse a una.