Definicion de Relación préstamo-valor (LTV): qué es, cómo calcularlo, ejemplo
Relación préstamo-valor (LTV): qué es, cómo calcularlo, ejemplo
¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?
La relación préstamo-valor (LTV) es una medida del riesgo crediticio que las instituciones financieras y otros prestamistas verifican antes de aprobar una hipoteca. Generalmente, los préstamos con ratios LTV altos se consideran préstamos de mayor riesgo. Así, si se aprueba la hipoteca, el tipo de interés del préstamo será mayor.
Además, un préstamo con un índice LTV alto puede requerir que el prestatario compre un seguro hipotecario para compensar el riesgo para el prestamista. Este tipo de seguro se llama seguro hipotecario privado (PMI).
Resultados clave
- La relación préstamo-valor (LTV) es una relación comúnmente utilizada en préstamos hipotecarios para determinar el monto requerido para el pago inicial y si un prestamista otorgará crédito a un prestatario.
- Un LTV más bajo es mejor a los ojos de los prestamistas, pero requiere que los prestatarios realicen pagos iniciales mayores.
- La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de hipotecas y garantía hipotecaria la tasa de interés más baja posible cuando la relación préstamo-valor es del 80% o menos.
- Las hipotecas se vuelven más caras para los prestatarios con LTV más altos.
- HomeReady de Fannie Mae y Home de Freddie Mac. Los posibles programas hipotecarios para prestatarios de bajos ingresos permiten un índice LTV del 97% (pago inicial del 3%) pero requieren un seguro hipotecario (PMI) hasta que el índice caiga al 80%.
Cómo calcular la relación préstamo-valor
Los compradores de viviendas interesados pueden calcular fácilmente el índice LTV de una vivienda. Esta es la fórmula:
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Monto de la hipoteca
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Valor estimado de la propiedad
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El ratio LTV se calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor de tasación de la propiedad, expresado como porcentaje. Por ejemplo, si compra una casa valorada en $100,000 según su valor de tasación y realiza un pago inicial de $10,000, pedirá prestado $90,000. Como resultado, el ratio LTV será del 90% (es decir, 90.000/100.000).
Comprensión de las relaciones préstamo-valor (LTV)
La determinación del índice LTV es un componente fundamental de la suscripción de hipotecas. Se puede utilizar al comprar una casa, refinanciar su hipoteca actual con un nuevo préstamo o pedir prestado contra el valor líquido que ha acumulado en su propiedad.
Los prestamistas evalúan el índice LTV para determinar el nivel de riesgo que asumen al contratar una hipoteca. Cuando los prestatarios solicitan un préstamo por un monto igual o cercano al valor de tasación (y por lo tanto con un índice LTV más alto), los prestamistas creen que existe una mayor probabilidad de incumplimiento del préstamo. Esto se debe a que se crea muy poco capital en la propiedad.
Como resultado, en caso de ejecución hipotecaria, puede resultar difícil para un prestamista vender la casa por lo suficiente para cubrir el saldo pendiente de la hipoteca y aún así obtener ganancias de la transacción.
Los principales factores que influyen en el ratio LTV son el importe del pago inicial, el precio de venta y el valor de tasación de la propiedad. El ratio LTV más bajo viene acompañado de un pago inicial más alto y un precio de venta más bajo.
Cómo utilizan los prestamistas el LTV
Su índice LTV es solo un factor que determina su elegibilidad para una hipoteca, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito. Sin embargo, esto puede desempeñar un papel importante en la tasa de interés que puede obtener un prestatario. La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de hipotecas y sobre el valor líquido de la vivienda la tasa de interés más baja si su índice LTV es igual o inferior al 80%.
Un índice LTV más alto no impide que los prestatarios obtengan una hipoteca, aunque el interés del préstamo puede aumentar a medida que aumenta el índice LTV. Por ejemplo, a un prestatario con un índice LTV del 95% se le puede aprobar una hipoteca. Sin embargo, su tasa de interés puede ser un punto porcentual superior a la tasa de interés disponible para un prestatario con un índice LTV del 75%.
Si el índice LTV es superior al 80%, es posible que se requiera que el prestatario adquiera un seguro hipotecario privado (PMI). Esto puede agregar entre un 0,5% y un 1% al monto total del préstamo anualmente. Por ejemplo, un PMI del 1% en un préstamo de $100 000 agregaría $1000 adicionales al monto total pagado por año (o $83,33 por mes). Los pagos del PMI son obligatorios hasta que el índice LTV sea del 80% o menos. El índice LTV disminuirá a medida que se cancele el préstamo y el valor de su vivienda aumente con el tiempo.
En general, cuanto menor sea el índice LTV, más probable será que se apruebe el préstamo y menor será la tasa de interés. Además, como prestatario, es poco probable que se le exija adquirir un seguro hipotecario privado (PMI).
Aunque la ley no exige que los prestamistas exijan un índice LTV del 80% para que los prestatarios puedan evitar costos adicionales del PMI, esta es la práctica de casi todos los prestamistas. A veces se hacen excepciones a este requisito para prestatarios que tienen altos ingresos, menos deudas o tienen una gran cartera de inversiones.
<80%
Como regla general, una buena relación préstamo-valor no debería exceder el 80%. Cualquier valor superior al 80% se considera LTV alto, lo que significa que los prestatarios podrían enfrentar costos de endeudamiento más altos, requerir un seguro hipotecario privado o que se les niegue un préstamo. Un LTV superior al 95 % a menudo se considera inaceptable.
Ejemplo de hipoteca LTV
Por ejemplo, digamos que está comprando una casa valorada en $100,000. Sin embargo, el propietario está dispuesto a venderlo por 90.000 dólares. Si realiza un pago inicial de $10,000, el monto de su préstamo será de $80,000, lo que resultará en una relación LTV del 80% (es decir, 80,000/100,000). Si aumentara el monto de su pago inicial a $15,000, su hipoteca ahora sería de $75,000. Como resultado, su ratio LTV será del 75% (es decir, 75.000/100.000).
Variaciones de las reglas de cálculo del LTV.
Los diferentes tipos de préstamos pueden tener reglas diferentes en lo que respecta a los requisitos del índice LTV.
Préstamos de la FHA
Los préstamos de la FHA son hipotecas diseñadas para prestatarios de ingresos bajos y moderados. Son emitidos por un prestamista aprobado por la FHA y asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo y un puntaje crediticio más bajos que muchos préstamos convencionales. Los préstamos de la FHA permiten un índice LTV inicial de hasta el 96,5%, pero requieren una prima de seguro hipotecario (MIP) que dura mientras tenga ese préstamo (sin importar cuán bajo termine siendo el índice LTV).
Muchas personas deciden refinanciar sus préstamos de la FHA cuando su índice LTV alcanza el 80% para eliminar el requisito de MIP.
Préstamos VA y USDA
Los préstamos VA y USDA, disponibles para personal militar actual y anterior o para quienes viven en áreas rurales, no requieren seguro hipotecario privado, aunque los índices LTV pueden llegar hasta el 100%. Sin embargo, tanto los préstamos VA como los USDA tienen tarifas adicionales.
Fanny Mae y Freddie Mac
HomeReady de Fannie Mae y Home de Freddie Mac. Los posibles programas hipotecarios para prestatarios de bajos ingresos permiten un ratio LTV del 97%. Sin embargo, exigen un seguro hipotecario hasta que la proporción baje al 80%.
Hay opciones de refinanciamiento simplificadas disponibles para préstamos de la FHA, VA y USDA. Renuncian al requisito de tasación para que el índice LTV de la vivienda no afecte el préstamo. Para los prestatarios con una relación LTV superior al 100%, también conocida como «submarina» o «invertida», también están disponibles el alto refinanciamiento préstamo-valor de Fannie Mae y las opciones de refinanciamiento extendido de Freddie Mac.
Importante
Las tarifas iniciales de las hipotecas de Fannie Mae y Freddie Mac cambiaron en mayo de 2023. Las tarifas aumentaron para los compradores de viviendas con puntajes crediticios más altos, como 740 o más, y disminuyeron para los compradores de viviendas con puntajes crediticios más bajos, como por debajo de 640. Otro cambio: su pago inicial afectará su tarifa. Cuanto mayor sea su pago inicial, menores serán sus tarifas, aunque esto seguirá dependiendo de su puntaje crediticio. Fannie Mae proporciona Ajustes de precios a nivel de préstamo en tu sitio web.
LTV frente a LTV combinado (CLTV)
Mientras que el ratio LTV tiene en cuenta el impacto de una sola hipoteca en la compra de una propiedad, el ratio préstamo-valor combinado (CLTV) es el ratio de todos Préstamos inmobiliarios garantizados hasta el valor de la propiedad. Esto incluye no solo la hipoteca principal utilizada en el LTV, sino también cualquier segunda hipoteca, préstamos o líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda y otros gravámenes.
Los prestamistas utilizan el índice CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo, por ejemplo, si tienen dos o más hipotecas o una hipoteca más un préstamo o línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC). En general, los prestamistas están dispuestos a otorgar préstamos con un índice CLTV del 80% o más y a prestatarios con una calificación crediticia alta. Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos CLTV porque es una medida más exhaustiva.
Veamos la diferencia un poco más de cerca. El índice LTV solo tiene en cuenta el saldo principal de la hipoteca de la vivienda. Por lo tanto, si el saldo del capital de su hipoteca es de $100 000 y la vivienda está valorada en $200 000, LTV = 50 %.
Sin embargo, considere un ejemplo en el que también tiene una segunda hipoteca de $30 000 y una HELOC de $20 000. El costo total del préstamo ahora será ($100 000 + $30 000 + $20 000 / $200 000) = 75%; proporción mucho mayor.
Estas consideraciones acumulativas son especialmente importantes si el acreedor hipotecario incumple y ejecuta la hipoteca.
¿Qué es un buen LTV?
La mayoría de los prestamistas utilizan el 80% como umbral para una buena relación préstamo-valor (LTV). Cualquier cosa por debajo de este valor es aún mejor. Tenga en cuenta que los costos de endeudamiento pueden aumentar o que a los prestatarios se les pueden negar préstamos a medida que el LTV supera el 80%.
¿Cuáles son las desventajas del monto de un préstamo?
El principal inconveniente de la información que proporciona LTV es que solo incluye la hipoteca principal adeudada por el propietario y no incluye otras obligaciones del prestatario, como una segunda hipoteca o un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, en sus cálculos. Por tanto, CLTV es una medida más completa de la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo hipotecario.
¿Qué significa LTV 70%?
Una relación préstamo-valor (LTV) del 70% (0,70) indica que el monto del préstamo es igual al setenta por ciento del valor del activo. En el caso de una hipoteca, esto significaría que el prestatario hace un pago inicial del 30% y financia el resto. Por ejemplo, una propiedad de $500,000 con un LTV del 70% tendría un pago inicial de $150,000 y una hipoteca de $350,000.
¿Cómo se calcula el LTV?
La relación préstamo-valor (LTV) se calcula simplemente dividiendo el monto del préstamo por el valor del activo o garantía contra el cual se toma prestado. En el caso de una hipoteca, este será el monto de la hipoteca dividido por el valor del inmueble.
Preguntas Frecuentes
Incluye tres preguntas frecuentes sobre el contenido dando sus respuestas. Utiliza muchas negritas utilizando HTML tag ¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV)? La relación préstamo-valor (LTV) es una medida del riesgo crediticio que las instituciones financieras y otros prestamistas verifican antes de aprobar una hipoteca. Generalmente, los préstamos con ratios LTV altos se consideran préstamos de mayor riesgo. Así, si se aprueba la hipoteca, el tipo de interés del préstamo será mayor. Además, un préstamo con un índice LTV alto puede requerir que el prestatario compre un seguro hipotecario para compensar el riesgo para el prestamista. Este tipo de seguro se llama seguro hipotecario privado (PMI). Resultados clave La relación préstamo-valor (LTV) es una relación comúnmente utilizada en préstamos hipotecarios para determinar el monto requerido para el pago inicial y si un prestamista otorgará crédito a un prestatario.Un LTV más bajo es mejor a los ojos de los prestamistas, pero requiere que los prestatarios realicen pagos iniciales mayores.La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de hipotecas y garantía hipotecaria la tasa de interés más baja posible cuando la relación préstamo-valor es del 80% o menos.Las hipotecas se vuelven más caras para los prestatarios con LTV más altos.HomeReady de Fannie Mae y Home de Freddie Mac. Los posibles programas hipotecarios para prestatarios de bajos ingresos permiten un índice LTV del 97% (pago inicial del 3%) pero requieren un seguro hipotecario (PMI) hasta que el índice caiga al 80%. Cómo calcular la relación préstamo-valor Los compradores de viviendas interesados pueden calcular fácilmente el índice LTV de una vivienda. Esta es la fórmula: yo t EN R A t I oh «=» METRO A A PAG EN Dónde: METRO A «=» Monto de la hipoteca A PAG EN «=» Valor estimado de la propiedad \begin{aligned}
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